El avalúo fiscal es un factor crucial que tienes que conocer al considerar adentrarte en la inversión inmobiliaria.
Comprender este concepto va a ser fundamental para tomar buenas decisiones al momento de elegir una vivienda (ya sea para comprar o vender, da igual).
Te vas a sorprender cuando descubras la cantidad de ventajas fiscales vinculadas al valor del avalúo fiscal de una propiedad, como la posibilidad de deducir impuestos sobre intereses hipotecarios o flujos de efectivo de propiedades de inversión, así como los gastos y costos operativos asociados.
Estas ventajas pueden jugar un papel significativo en la seguridad y rentabilidad de tu inversión a largo plazo principalmente, por eso será fundamental que los conozcas a fondo.
En este artículo te vamos a explicar en qué consiste este tan importante concepto.
¿Qué es el avalúo fiscal?
El avalúo fiscal representa una estimación del valor que posee en el mercado y se determina mediante una tasación. Esta tasación implicará evaluar el precio o valor real de la propiedad en cuestión, considerando diversos factores ligados al contexto donde se encuentre dicha propiedad.
¿Cuáles son los 2 tipos de avalúo fiscal y quién lo calcula?
Los dos tipos de avalúo fiscal son: fiscal y comercial.
Fiscal
De acuerdo con el Servicio de Impuestos Internos (SII), el avalúo fiscal de la propiedad se refiere al valor asignado por esta entidad a una propiedad, el cual se fundamenta en la tasación fiscal del terreno.
Esta tasación se establecerá conforme a las disposiciones legales, definiciones técnicas y tablas de valores actuales utilizadas para calcular el Impuesto Territorial. Por lo tanto, el avalúo fiscal tiende a ser inferior al avalúo comercial claramente.
Comercial (Tasación)
Representa el valor estimado de una propiedad en el mercado. En este proceso de evaluación se consideran diversos factores, como la ubicación, el tamaño y el nivel de urbanización del área, entre otros.
Esta tasación se realiza comúnmente al momento de realizar transacciones de compraventa de bienes raíces y al solicitar financiamiento hipotecario a una entidad bancaria. De hecho, se incluye dentro de los costos operacionales asociados a la adquisición de una propiedad, que generalmente, tiene un costo de 2 UF.
¿Cada cuánto se actualiza el avalúo fiscal?
El SII (Servicio de Impuestos Internos de Chile) lleva a cabo reavalúos cada 4 años, considerando diversos elementos, como nuevas construcciones que puedan aumentar la plusvalía en un área determinada, estaciones de metro, centros comerciales, hospitales o centros educativos.
Es importante tener en cuenta que el avalúo fiscal también podrá disminuir si ocurren cambios negativos en el entorno, como la desaparición de áreas verdes, la aparición de vertederos, o problemas políticos o sociales en la zona donde se encuentra el inmueble.
¿Cómo sé cuánto es el avalúo fiscal de mi departamento?
Para calcular el avalúo fiscal de una propiedad tendrás que ir directamente al sitio web del Servicio de Impuestos Internos (SII).
Además ahí mismo, encontrarás la opción de “solicitar un certificado” que incluya el avalúo fiscal del inmueble, detalles generales sobre la propiedad, como la dirección del terreno, el nombre y el RUT de la persona registrada como propietaria en los archivos del SII, entre otros datos que te van a ser útiles.
¿Cómo se calculan las contribuciones según el valor de avalúo fiscal?
Las propiedades no agrícolas utilizadas para residencia están exentas de pagar contribuciones hasta alcanzar un avalúo fiscal de $33.199.976, conocido como exención habitacional. El valor que supere esta exención se considera como avalúo sujeto a impuesto territorial. Las contribuciones se calcularán siempre sobre este avalúo sujeto, multiplicando por las tasas impositivas correspondientes.
Según lo establecido en el Decreto Supremo N° 458 del 28 de marzo de 2018, las tasas de impuesto territorial varían anualmente, según el tipo de propiedad:
- Propiedades no agrícolas ni habitacionales: 1,088%.
- Propiedades no agrícolas con destino habitacional: 0,933% o 1,088%.
- Propiedades sin edificar, abandonadas o pozos lastreros: 1,088%.
En el caso de las propiedades no agrícolas con destino habitacional, las tasas mencionadas se aplicarán de manera progresiva según el tramo del avalúo fiscal afecto al impuesto. Para avalúos iguales o inferiores a $118.571.329, la tasa anual será del 0,933%, mientras que para el tramo que supera los $118.571.329, la tasa anual será del 1,088%.
Además, para las propiedades no agrícolas no destinadas a la habitación, que abarcan desde terrenos baldíos hasta propiedades abandonadas, y aquellas sujetas a la tasa del 1,088%, se les añadirá una sobretasa de beneficio fiscal del 0,025%, la cual se recaudará junto con las contribuciones.
¿Cuál es el mínimo avalúo fiscal para estar exento de contribuciones?
El avalúo fiscal para estar exento de contribuciones no debe superar los $33.199.976 al 1 de julio de 2022.
¿Cuáles son las ventajas de un avalúo fiscal bajo?
Las principales ventajas de contar con un avalúo fiscal bajo en Chile incluyen:
- Menores impuestos: Un avalúo fiscal bajo puede resultar en una carga tributaria más baja, ya que muchos impuestos se calculan en base al valor fiscal de la propiedad del que ya hablamos más arriba.
- Menores contribuciones: El avalúo fiscal influye enormemente en el cálculo de las contribuciones territoriales, por lo que un valor fiscal más bajo podrá significar contribuciones más bajas para el propietario del departamento.
- Menores costos de transacción: Un avalúo fiscal bajo también puede traducirse en menores costos al momento de realizar transacciones inmobiliarias, como la compra y venta de propiedades. Siendo una enorme ventaja para quienes se dedican al giro inmobiliario.
¿En qué afecta el valor del avalúo fiscal de una propiedad?
El valor del avalúo fiscal afecta diversos aspectos, como la determinación de impuestos y contribuciones, la tasación de bienes para créditos hipotecarios, la base imponible para el cálculo de impuestos, como el impuesto territorial (contribuciones) y el impuesto a la renta, así como también puede influir en el valor de mercado percibido de la propiedad.
Conclusión
No cabe duda que comprender el concepto y la importancia del avalúo fiscal de una propiedad será fundamental para cualquier propietario o inversionista.
Este valor no solo afectará los impuestos y contribuciones asociados a la propiedad, sino que también influirá en las decisiones financieras y estratégicas que puedas a largo plazo.
