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Comprar departamentos en Buenos Aires, ¿oportunidad atractiva de inversión?

Caída de los precios en los departamentos en Buenos Aires

En este último tiempo, el mercado inmobiliario de Argentina ha experimentado un fenómeno que ha captado poderosamente la atención de los inversionistas en Chile y todo Latinoamérica por igual, estamos hablando de la caída de precios histórica para comprar departamentos en Buenos Aires. Pero, ¿será una buena oportunidad para invertir?.

En este artículo vamos a explorar a fondo las razones por la cual esta tendencia se encuentra en alza, para analizar si resulta un tipo de inversión verdaderamente atractiva y rentable, o no.

departamentos en Buenos Aires

¿Por qué los precios de los departamentos en Buenos Aires están cayendo?

Estando cerca de su pico histórico, con sitios que evidencian caída de precios en el centro de la ciudad de hasta un 35%, y un 50% en los suburbios (desde el año 2018), esclarecen una disminución sumamente considerable que podría obedecer a múltiples factores que pasaremos a detallar a continuación.

Primer factor de la caída de los precios en los departamentos en Buenos Aires

En primer lugar, esta caída abrupta de precios en los departamentos en Buenos Aires, se da debido a que los salarios de los argentinos han decrecido poderosamente debido a la fragilidad de su moneda y su respectiva devaluación. Para que te des una idea, en 2018, el salario promedio en Argentina era de 1.000 dólares, mientras que hoy no supera los 300 dólares. 

Haciendo que claramente resulte imposible para un ciudadano promedio comprar un departamento en Buenos Aires o realizar algún tipo de inversión relacionada al ámbito inmobiliario.

Segundo factor de la caída de los precios en los departamentos en Buenos Aires

Pero el segundo factor por el cuál los precios se han desplomado, es que en Argentina se ha vuelto prácticamente imposible acceder a un crédito hipotecario, justamente por estar constituidos por una moneda que se devalúa constantemente, haciendo que sea totalmente impredecible su pago.

Por lo que, ni los inversionistas con más experiencia, deciden apostar por este tipo de créditos por la incertidumbre que presentan de manera constante al tener que pagarlos a tantos años.

A todo esto sumándole la aprobación de una ley de alquileres, que regula el precio de arriendo. Lo que ha incentivado a muchos propietarios a sacar sus departamentos del mismo mercado para pasarlos al cambio de venta corriente, lo que a su vez generó una sobre oferta de manera lógica.

Esto, en conjunto con una reactivación por parte de las inmobiliarias para intentar desarrollar proyectos relacionados con todo este tipo de leyes, ha hecho de una situación compleja, otra verdaderamente difícil y repleta de incertidumbre.

Entregándonos como resultado, que hoy se encuentren más de 150.000 propiedades en el gran Buenos Aires que ofrecen una alternativa de inversión atractiva para extranjeros.

Pero, ¿Cuál es el valor de un departamento en Buenos Aires?

¿Cuál es el valor de un departamento en Buenos Aires

Al tomar de base el año 2020, se observa que las propiedades de uno, dos o tres dormitorios ha caído por encima del 20%, pasando de 2.185 dólares por metro cuadrado a 1.725 dólares para el año 2023.

El precio promedio por metro cuadrado en una zona demandada en la ciudad de Buenos Aires como Palermo por ejemplo, estaría rondando los 1.800 dólares por metro cuadrado, que al cambio de hoy serían 44 UF por metro cuadrado en Chile, claramente siendo algo muy difícil de encontrar si buscáramos en el gran Santiago.

Haciendo que inversionistas chilenos empiecen a sentir muy atractivo, invertir en departamentos en Argentina por su rentabilidad principalmente.

Riesgos de invertir en departamentos en Argentina

Si bien reiterados estudios muestran que es muy posible que dentro de poco, los precios de los departamentos en buenos aires suban nuevamente, la verdad es que nadie sabe de manera concreta qué ocurrirá.

Lo que si es seguro, es que el nuevo gobierno deberá encarar el tema inflación con urgencia, para poder dar lugar nuevamente a los créditos hipotecarios que permitan a los ciudadanos e inversionistas, recuperar la posibilidad de invertir con seguridad y confianza.

Pero hablando de riesgos, lo primero que debes saber es que los gastos operacionales de hacer una inversión en departamentos en Argentina son muy superiores a los de Chile. Por ejemplo:

  • Comisión inmobiliaria del comprador: 4%.
  • Gastos de honorarios: 2%
  • Impuestos de sellos: 2%
  • Certificaciones: 0.7%

Por lo que el gasto total para comprar un bien raíz rondaría el 8%, evidenciando un valor casi 3 veces superior al que encontramos en Chile.

Sin tener en cuenta que deberás pagarlo al contado ya que, como explicamos, en Argentina no podrás efectuar la compra con crédito hipotecario, poniéndolo más difícil aún.

Otro factor importante a considerar es la rentabilidad, que se estima de entre el 2% y 3%, mientras que en comunas establecidas de santiago ronda entre el 3% y 4%.

También tendrás en contra la ley de alquileres como mencionamos, que determina que los contratos de arriendo deberán establecerse a un plazo de 3 años, solo pudiendo realizar una actualización de precio al año y con tasas de inflación cercanas al 115%.

Dificultando mucho más, y haciendo totalmente incierto la rentabilidad real que podamos llegar a obtener por dicha propiedad.

Aunque parezca que esto es una gran desventaja, hay una opción que está en auge que podría ofrecer una esperanza certera, para aquel que esté pensando en invertir en el país vecino. 

Rentabilidad superior: arrendar por Airbnb

Esta es una verdadera alternativa inteligente, que se ha posicionado con más fuerza que nunca en este último tiempo, y que podría multiplicar hasta por 4, la rentabilidad de tu inversión inmobiliaria en Argentina.

Estamos hablando de la posibilidad de arrendar el departamento a través de la plataforma Airbnb, para obtener altas rentabilidades que rondan los 800 a 1.800 dólares mensuales (aunque conlleven una administración más compleja obviamente).

Si bien se sabe que cada vez más extranjeros buscan alojamiento utilizando esta opción, por el mismo auge que ha tenido la plataforma en sí y dicho formato, también han empezado los rumores de que vendrán regulaciones de precios para dicha alternativa como era de esperarse.

Por lo que poco a poco en el futuro podría irse dificultando más esta posibilidad a la que hoy muchos le apuestan.

¿Qué necesita un chileno para comprar departamentos en Buenos Aires?

Un chileno para comprar departamentos en Buenos Aires solamente vas a necesitar tramitar la clave de identificación (o CDI) en Argentina, que podrás hacerlo de manera online y de manera muy simple a través de la página del AFIP.

Esto va a permitirte operar en el sistema financiero y comprar bienes raíces, aunque no tengas CUIT ni CUIL en el país.

Y por lo general para un chileno, con presentar una fotocopia del pasaporte ya podrías iniciar dicho trámite de manera satisfactoria.

Y, ¿Cuáles son las mejores comunas o barrios para invertir?

Los principales barrios para comprar departamentos en  Buenos Aires que podrían tener las mejores rentabilidades a través de Airbnb, y a su vez, buenas proyecciones de plusvalía son:

  • Recoleta
  • Retiro
  • Palermo
  • Barrio Norte
  • San Telmo
  • Belgrano 

Conclusión

Comprar departamentos en Buenos Aires como toda inversión tiene sus riesgos, pero a través de un estudio profundo y un correcto análisis, podría tratarse de una oportunidad única que si se efectúa de manera inteligente, podría generarnos rentabilidad de manera constante y un retorno por encima del esperado.

Solo haría falta determinación, y no dejar de estar atentos a las fluctuaciones de un mercado que cambia todos los días.

Pero podríamos encontrarnos en tiempos en los que invertir en departamentos en Buenos Aires, sea una alternativa interesante para aquellos inversionistas chilenos que desean apuntar un poco más allá de su horizonte, y comprar a precios más bajos que en Chile.

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Autor: Lucas De Gregorio

Lucas De Gregorio es Ing. Comercial, Multi-Inversionista Inmobiliario y Empresario.

Es el fundador y CEO de Lucasfinanzas.
Lucasfinanzas es una empresa establecida con un equipo de 5 expertos inmobiliarios enfocados en la inversion INTELIGENTE.

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