Credito Fogaes Hipotecario
Chile está experimentando un avance significativo en el sector inmobiliario gracias a la reciente implementación del CREDITO FOGAES HIPOTECARIO.
Este Fondo promete traer a mucha gente la oportunidad de adquirir su primera vivienda en el país, y por otro lado apoyar a las constructoras e inmobiliarias dada la difícil situación económica del sector luego de la pandemia.
A continuación, responderemos las preguntas más frecuentes sobre FOGAES y cómo puede impactar positivamente el panorama inmobiliario en Chile.
FOGAES HIPOTECARIO ¿Qué es y cómo funciona?
¿Qué es el FOGAES ?
FOGAES, que significa Fondo de Garantía Especial, es una ley recientemente implementada en Chile con el objetivo de impulsar el sector inmobiliario tanto por el lado de la demanda como por el de la oferta.
¿Cómo funciona el FOGAES ?
Funciona como un fondo de garantía el credito Fogaes hipotecario, que brinda respaldo financiero y protección por un lado a la gente que quiere acceder a su primera vivienda y no cuenta con el pie del 20% que están solicitando actualmente los bancos, dándoles la posibilidad de poner un pie de sólo el 10% del valor de la vivienda.
Por otro lado, brinda respaldo financiero a las constructoras e inmobiliarias a través del aval del estado, permitiéndoles conseguir financiamiento de los bancos gracias a esto.
Este fondo busca estimular el desarrollo de proyectos inmobiliarios y facilitar el acceso a la vivienda para la población.
¿Cómo el Fogaes cambia el panorama para acceder a la vivienda propia?
Antes del FOGAES
En el último tiempo, las condiciones de financiamiento han estado cada vez más restrictivas para las personas que buscan tener su casa propia.
Anteriormente los bancos eran más flexibles y prestaban hasta el 90%, de forma tal que las personas tenían que poner el 10% en concepto de pie.
Con el fondo de GARANTIA FOGAES actualmente
No solamente eso ha cambiado y ahora están prestando el 80%, sino que además la tasa de interés ha aumentado dada la incertidumbre económica provocada por la pandemia y el estallido social del año 2019.
Por otro lado, la subida de la TPM (tasa de política monetaria) por parte del Banco Central de Chile también ha sido un factor que ha contribuido a ralentizar el movimiento del sector dada la disminución de la liquidez por las condiciones contractivas.
Esto ha provocado una caída mayor al 50% anual en la compraventa de propiedades nuevas, según la información del tercer trimestre del año 2022.
¿Cómo acceder al FOGAES ?
En concreto, en el FOGAES el estado sale como garante o aval del comprador de la vivienda por el 10% de la propiedad, para que el banco le preste el 90% del valor de la propiedad, de forma tal que la persona tenga que poner el 10% de pie.
Evaluación crediticia
La evaluación crediticia de la persona y la factibilidad del crédito dependerá de la evaluación de riesgo del banco, pero beneficiará a la persona tener al estado como aval por ese 10%.
Requisitos de como acceder al FOGAES
Existen algunos requisitos para poder acceder al Credito Fogaes Hipotecario:
- La propiedad no puede superar el valor de 4500UF
- Debe ser la primera propiedad
- La persona no debe haber recibido subsidios o beneficios estatales
- La persona no puede arrendar la propiedad, debe ser para uso propio
- La persona debe cumplir con la evaluación crediticia del banco (queda a criterio del banco)
¿Cuáles son los bancos que están en FOGAES ?
Los bancos que actualmente están en el Credito Fogaes Hipotecario son:
- Banco Santander
- Banco Scotiabank
- Banco BICE
- Banco BCI
- Banco Estado
- Banco Falabella
- Banco Itaú
- Coopeuch
- Banco Internacional
Preguntas Frecuentes sobre el FOGAES HIPOTECARIO
Debes acudir directamente a los bancos e instituciones que están otorgando este beneficio, y ellos se ocuparán de hacer el trámite por ti.
Luego la gestión del crédito y trámites, serán igual que un crédito hipotecario tradicional, con la sola excepción de que el Banco te financiará el 90% en lugar del 80%.
¿Cómo funciona el 10% de la garantía estatal del Fogaes?
No, es importante aclarar que el Estado no pone dinero por ti, sino que solamente sale como tu aval ante el banco, de forma tal que el riesgo para el banco sea más bajo y te permita obtener un financiamiento del 90% de la propiedad.
En caso de que tu vivienda en el futuro sea rematada por no pago, el banco ejecutará esa “garantía” del 10% por parte del estado si el remate de la vivienda no alcanza a cubrir la deuda.
¿Cuándo comenzó a regir el CREDITO FOGAES HIPOTECARIO y cuánto dura?
El beneficio se suponía que comenzaría a regir en Marzo del 2023, pero finalmente fue recién reglamentado para comenzar a funcionar en el mes de Abril del año 2023.
Este beneficio va a durar 1 año, y luego se verá si se extiende por un plazo mayor.
¿Cómo es el panorama de las tasas de interés y el rubro inmobiliario para el futuro?
El día 28 de julio del 2023 el Banco Central de Chile, ante la desaceleración de la inflación reciente, disminuyó la Tasa de Política Monetaria (TPM) en 100 puntos básicos, pasando de 11,25% a 10,25%.
Esto es una medida favorable para el sector inmobiliario, dado que implica una disminución futura de las tasas de interés de los créditos hipotecarios, y por ende un aumento en las transacciones inmobiliarias en Chile.
¿Puede el Credito Fogaes Hipotecario aumentar los precios de las propiedades?
Esta baja en las tasas de interés podría ocasionar un aumento en la demanda de propiedades dado que gracias al credito fogaes hipotecario la tasa de interés es más atractiva y más gente aprovecha la instancia para comenzar a solicitar créditos hipotecarios.
Este aumento en la demanda de propiedades, sumado a la ralentización de la construcción en los últimos años dado el gran golpe al sector por la pandemia, estallido social y subida de las tasas, podría significar en el corto o mediano plazo un aumento leve o moderado de los precios de las propiedades en Chile.
CREDITO FOGAES HIPOTECARIO para el rubro de construcción e inmobiliario en Chile
La pandemia ha puesto en una situación bastante frágil a todo el rubro inmobiliario y de la construcción en Chile, siendo uno de los más afectados del país (han habido muchísimas quiebras de grandes Constructoras en el país en el último tiempo), y se espera que con el credito foages hipotecario esta industria se pueda recuperar
Principalmente debido a un fuerte encarecimiento de los fletes, combustible y materiales de la construcción, sumado a la disminución en la cantidad de operaciones mensuales, lo que ha afectado fuertemente sus resultados.
Beneficios del CREDITO FOGAES HIPOTECARIO para las Constructoras e Inmobiliarias
De igual manera que para la vivienda, el Estado no les pasará dinero directamente a las Inmobiliarias, sino que actuará como su aval ante el organismo financiero correspondiente, cubriendo entre un 60% y un 70% de la deuda, dependiendo de qué tan grande sea la empresa.
El plazo máximo del aval para este rubro será de 12 años.
Funcionará de un modo similar al beneficio ya existente llamado FOGAPE (fondo de garantía Especial para PYMES), que apoya a empresas con ventas al año inferiores a las 100.000 UF.
El fondo en total será inicialmente por $50 millones de dólares, y luego el Estado revisará si lo amplía según el funcionamiento del mismo
Conclusiones
El CREDITO FOGAES HIPOTECARIO, es un fondo de apoyo a personas que quieran adquirir su primer vivienda de hasta 4500 UF, para hacer uso habitacional de ella, donde el Estado será aval de estas personas por un 10% del valor de la propiedad para que puedan aumentar el financiamiento del banco del 80% al 90% de la propiedad, disminuyendo a la vez el valor del pie a pagar.
Esto dará la posibilidad de que mucha gente pueda acceder a su primera vivienda, y a su vez fomentar el mercado inmobiliario en Chile. Eso sí, no servirá para inversionistas ya que uno de los requisitos del FOGAES es que la persona haga uso habitacional de la propiedad sin poder arrendarla. A su vez, la persona no puede ser ni haber sido sujeto de subsidio habitacional por parte del Estado.
Por otro lado, apoya al deteriorado rubro de la construcción en Chile también saliendo como aval ante las instituciones financieras para aumentar su capacidad de endeudamiento y disminuir el riesgo de que siga aumentando la cantidad de constructoras e inmobiliarias que quiebran o entran en cesación de pagos en el país.
En el caso del rubro de la construcción, viene a ser una ayuda adicional al ya existente FOGAPE, que servía sólo para empresas que facturaban menos de 100.000 UF al año (que no es precisamente el caso de las constructoras).
