Si piensas comprar una propiedad en Chile que ya está con crédito hipotecario y a tasas súper bajas de 1,5% o 2%, existe un «truco» poco conocido llamado Novación Hipotecaria.
Sirve para que el dueño te «traspase» su crédito hipotecario con la misma tasa, y que no tengas que sacar un nuevo crédito hipotecario a tasas de 3,5% o 4,5%, que son las tasas actuales.
¿Qué es la novación hipotecaria en Chile?
La novación hipotecaria en Chile es un método totalmente legal pero poco conocido, para adquirir una propiedad usada mediante la transferencia del crédito hipotecario del comprador original, manteniendo la tasa y las mismas condiciones establecidas inicialmente.
Al efectivamente cambiar el titular del crédito, se transferirán tanto las obligaciones como los beneficios asociados al mismo, lo que lo convertirá en una alternativa muy valiosa, sobre todo ahora que las tasas hipotecarias están en niveles «normales» del 3,5% o 4,5%.
Características de la novación hipotecaria en Chile
La novación hipotecaria en Chile básicamente consiste en, al vender una propiedad en Chile, traspasarle al comprador, junto con la propiedad, el crédito hipotecario tal cual como esta: mismas condiciones, misma tasa, mismo plazo, mismas cuotas pendientes de pago, etc.
Otro factor positivo para el comprador es que, al realizar una novación hipotecaria, no estaría tomando un nuevo crédito hipotecario desde cero, y se evitaría de pagar el impuesto al mutuo, que representa el gasto operacional más significativo (0,8% del valor del crédito).
A su vez el vendedor podrá evitar la multa por prepago impuesta por el banco, que suele equivaler a uno o dos meses de dividendo.
¿En qué casos conviene la novación hipotecaria en Chile?
La novación hipotecaria en Chile, teniendo en cuenta que entre 2018 y 2019 hubo gente que sacó créditos hipotecarios en Chile a tasas de 1,5% o 2%, puede ser una alternativa verdaderamente valiosa hoy en día.
Sin embargo, en la práctica, la novación es una alternativa menos común que solicitar un crédito hipotecario nuevo, pero puede ser especialmente interesante cuando el crédito existente tiene condiciones difíciles de conseguir en el mercado actual, por ejemplo una tasa hipotecaria particularmente baja.
¿Realmente se hace la novación hipotecaria en Chile en la práctica?
Sí, la novación hipotecaria por cambio de deudor existe legalmente en Chile y se puede realizar según la ley 19.439 que permite la novación por cambio de deudor, especialmente en créditos estructurados como mutuos hipotecarios endosables.
Sin embargo, no es una operación automática ni significa que cualquier comprador pueda simplemente “quedarse” con el crédito del vendedor
Dependerá muchísimo de la voluntad que tenga el banco o mutuaria de realizarla.
Para hacerlo, analizará nuevamente su capacidad crediticia y puede rechazar la operación si considera que el comprador no cumple sus políticas de riesgo.
La realidad: muchos ejecutivos de bancos o mutuarias en Chile evitan hacer la novación ya que es «latera» y no les brinda comisión ni incentivo alguno.
¿Cómo hago una novación hipotecaria en Chile?
A continuación enumeramos los pasos para realizar una novación hipotecaria en Chile:
1. Confirmar que el crédito admite una novación por cambio de deudor: en el caso de los mutuos hipotecarios endosables, la normativa en Chile permite expresamente esta figura.
2. El vendedor solicita formalmente la novación: como el crédito actualmente pertenece al vendedor, normalmente es él quien debe contactar al ejecutivo o institución administradora para informar que pretende vender la propiedad y solicitar que el comprador sea evaluado como nuevo deudor.
La Ley 19.439 establece que el consentimiento del acreedor debe solicitarse a través de la institución que administra el mutuo
3. El comprador entrega sus antecedentes financieros: el banco o mutuaria solicitará normalmente información como:
- liquidaciones de sueldo o antecedentes de ingresos
- contrato de trabajo
- declaraciones tributarias, si corresponde
- Informe de Deudas
- antecedentes patrimoniales
- deudas vigentes
- documentación personal
La institución necesita verificar que el comprador puede asumir el saldo pendiente del crédito.
4. El banco o mutuaria realiza una nueva evaluación crediticia: la institución revisará si el comprador cumple sus políticas de riesgo y si tiene capacidad suficiente para transformarse en el nuevo deudor.
5. El acreedor debe consentir expresamente el cambio de deudor: si la institución aprueba al comprador, puede consentir la novación. Sin esa aprobación, el vendedor y el comprador no pueden decidir unilateralmente traspasar el crédito.
6. Se documenta jurídicamente la novación: la operación debe formalizarse mediante la documentación y escritura correspondiente, reemplazando al antiguo deudor por el nuevo. Lo importante es que cambia el deudor, no necesariamente el resto de las condiciones económicas originales del mutuo.
De hecho, la normativa de mutuos hipotecarios endosables señala que estos créditos, en general, no pueden ser modificados libremente. Y justamente la excepción que contempla expresamente es la «novación por cambio de deudor».
7. Se realiza la compraventa y las inscripciones correspondientes: una vez aprobadas las condiciones y preparada la documentación, se firma la compraventa junto con la novación y se realizan las inscripciones que correspondan en el CBR (Conservador de Bienes Raíces). Después de eso, el comprador pasa a ser propietario del inmueble y nuevo deudor del crédito.
La gran ventaja de una novación: el comprador podría asumir un crédito contratado años atrás con condiciones más favorables que las disponibles hoy
La gran limitación de una Novación: el banco debe aprobar al nuevo deudor. No basta con que comprador y vendedor estén de acuerdo.
Conclusión
La novación hipotecaria en Chile es una estrategia muy poco conocida y muy valiosa en el mercado inmobiliario en Chile, ya que permite ajustar las condiciones financieras de un crédito hipotecario de manera favorable para ambas partes involucradas.
Sin embargo, dependerá muchísimo de la voluntad que tenga el banco o mutuaria de realizarla.
La realidad: muchos ejecutivos evitan hacer la novación ya que es «latera» y no les brinda comisión ni incentivo alguno.
