El flipping en Chile es una estrategia de inversión inmobiliaria que ha ganado gran popularidad en Chile en los últimos años.
En este artículo vamos a dedicarnos a explicar en profundidad de qué trata este negocio del Flipping en Chile que se encuentra en pleno auge.
Pero no solo te contaremos las ventajas, sino también los riesgos para que te hagas una idea general clara de lo que implica este nuevo modelo de negocio.
¿Qué es el flipping en Chile o "flipear" una propiedad en Chile?
Para explicar qué es el flipping en Chile podemos empezar diciendo que es un concepto originario de Estados Unidos derivado de la palabra “flip” que significa “volteo o giro”.
El flipping en Chile consiste en comprar una propiedad deterioridada a un precio inferior a su valor de mercado, con el objetivo de remodelarla para aumentarle su valor considerablemente, y luego venderla a un precio superior a la suma entre el precio de compra y el costo de la remodelación.
Además de ser un negocio que puede ofrecer rentabilidades atractivas, cabe destacar que este negocio conocido del Flipping en Chile ha entrado en auge por la popularidad que han ganado algunos programas de televisión a nivel mundial como “Hermanos a la obra”, “Reformas extremas” o “Maestros de la renovación” (Master of flip en inglés).
A su vez, en países Europeos con construcciones mucho más antiguas, el flipping es un protagonista indiscutible del rubro inmobiliario, ya que, al haber poco espacio para nuevas obras, la remodelación pasa a ser la única salida.
Por el momento Chile es un país con construcciones relativamente modernas y aún espacio para muchas obras nuevas, por lo que el flipping en Chile aunque ha ido creciendo, aún no tiene el alto nivel de protagonismo que tiene en Europa.
¿Cuales son los riesgos del flipping (flipear) en Chile? ¿Qué puede salir mal?
Como toda inversión que ofrece una atractiva rentabilidad en un periodo corto de tiempo, la volatilidad haciendo flipping en Chile puede ser un factor a considerar.
El principal riesgo del flipping en Chile y lo que hace tener rentabilidades mucho más bajas de las contempladas inicialmente a la mayoría de «principiantes» que se lanzan al flipping en Chile es el de subestimar el tiempo de ejecución de la obra o la magnitud de la obra.
¿Por qué los principiantes que se meten al flipping en Chile terminan perdiendo dinero al subestimar ciertos riesgos?
Los factores que hacer «perder dinero» o «tener una rentabilidad significativamente menor a la contemplada inicialmente» a los principiantes que incursionan en el mundo del flipping en Chile sin experiencias previas, son principalmente dos:
1. Subestimar el tiempo de ejecución de la obra: este es el error más clásico y grave que he visto en el flipping en Chile. Obras que iban a durar «4 meses» que terminan durando 18 meses.
2. Subestimar la magnitud de la obra: siempre, siempre pero…SIEMPRE (créeme) aparecerán imprevistos durante la obra, o como decimos en el rubro «pasarán cosas». Y te puedo asegurar que esas cosas serán mucho más grandes de lo que te puedes imaginar. Eso implicará un costo superior y, por lo tanto, una rentabilidad inferior.
3. Subestimar el tiempo de venta de la propiedad: esto es un error clásico también, que consiste en esperar a tener la obra terminada para comenzar con el proceso de venta. Los más experimentados comienzan con la venta desde el primer día en que compran la propiedad.
4. Subestimar la demora o costo de los «vehículos legales» necesarios: generalmente al hacer flipping se evita escriturar la propiedad al comprarla, ya que, luego se deberá vender y eso implicaría doble escrituración y doble inscripción en el CBR (Conservador de Bienes Raíces). Por lo tanto se utilizan «promesas de compraventa» y otros documentos legales para «amarrar» al dueño de la propiedad y evitar que pueda arrepentirse de vender una vez que ya están realizadas las remodelaciones. Todo este trámite implica una ingeniería legal que tiene un costo en tiempo y en dinero.
Quédate con esta frase: «Ningún flipping sale perfecto, por eso debes tener un alto margen de seguridad». Es decir, si quieres una rentabilidad anual del 30%, deberías planificar tener una rentabilidad del 50%, porque hay imprevistos que ni siquiera imaginas.
¿Cuales son las etapas del flipping en Chile?
El Flipping en Chile como estrategia de inversión va a contar principalmente con 5 etapas:
Evaluación
Aquí la clave es elegir propiedades con ubicaciones superlativas y con precios aproximadamente un 35-40% bajo el precio de mercado. A su vez, debes cuantificar el valor de la remodelación, y considerando:
(PRECIO DE COMPRA + REMODELACIÓN) deben ser 25-30% más bajos que el precio de mercado estimado de esa propiedad ya remodelada.
Promesar la propiedad
Aquí la clave es evitar «comprar» la propiedad, ya que implicaría desembolsar un capital muchísimo más alto y, a su vez, tomar un crédito hipotecario. En cambio, lo que se usa es hacer una promesa de compraventa condicionando al dueño de que no puede echarse para atrás y a su vez dejando claro que el «valor agregado» de la remodelación es propiedad del comprador y no del dueño original.
Remodelación
Aquí se pone en ejecución el plan. Esta etapa debería ser «simple» si hay un buen margen de seguridad y una muy buena planificación.
Marketing
El marketing de la propiedad debería comenzar desde el día 1 de la obra, proyectando un render de cómo quedará la propiedad y, por lo tanto, buscando posibles compradores desde el día 1.
Venta
Esta es la etapa final, donde se materializa la rentabilidad del negocio.
Cada mes extra que se demora la venta, es una reducción del porcentaje de rentabilidad del flipping.
Por lo tanto, es fundamental no sólo el precio al que se vende sino también la demora en la obra y en la venta.
Conclusión
En resumen, el flipping en Chile es una estrategia de inversión que puede generar atractivas rentabilidades pero que implica riesgos demasiado altos para personas sin experiencia en ese ámbito.
Por lo general, se recomienda como puerta de entrada al mundo inmobiliario:
1. Comenzar invirtiendo en departamentos nuevos para renta tradicional.
2. Luego una vez aprovechada la capacidad hipotecaria del multicrédito, comenzar a comprar departamentos usados.
3. A su vez, comenzar a incursionar en el mundo de la renta corta por Airbnb.
4. Comenzar a incursionar en el mundo del flipping.
5. El cielo es el límite: puedes ir mucho más alla y comenzar a construir bienes raíces desde cero o entrar al mundo del arriendo de propiedades comerciales como locales comerciales, oficinas, etc.
Si en vez de meterte en un negocio tan complejo como el flipping, decides partir en la inversión inmobiliaria tradicional que es un negocio rentable y a su vez más simple…
…aquí te dejo una guía de cómo empezar a invertir en propiedades de cero en Chile
