Hay actualmente miles de propiedades de inversion en Chile disponibles para que tú inviertas.
El problema es que más del 90% son MALAS inversiones.
Dos departamentos pueden costar exactamente 3.000 UF y estar a 1 cuadra de distancia, pero:
-Uno puede convertirse en una excelente inversión
-Y el otro ser una propiedad difícil de arrendar, con muy poca plusvalía y comprada a un precio superior al de mercado.
En esta guía te voy a mostrar cómo analizo yo una propiedad en Chile antes de invertir.
Si todavía no has comprado ninguna propiedad y quieres aprender primero cómo funciona todo el proceso de inversión, pie, crédito hipotecario, propiedades nuevas y usadas, te recomiendo comenzar por mi guía para empezar a invertir en propiedades en Chile desde cero.
En cambio, si ya sabes que quieres invertir y tu pregunta es: “¿Cómo mierda sé cuál departamento elegir entre tanta oferta?”
Este artículo es para ti.
Empecemos…
Antes de elegir una propiedad en Chile debes definir qué tipo de inversión buscas
Una de las preguntas que más me hacen es:
¿Cuál es el mejor departamento para invertir?
La realidad es que esa pregunta no tiene una única respuesta.
Una propiedad puede ser excelente para arriendo tradicional y bastante mediocre para Airbnb.
Otra puede tener un flujo mensual negativo, pero estar ubicada en una zona con enorme potencial de plusvalía.
Otra puede tener un Cap Rate espectacular, pero encontrarse en una zona donde yo personalmente no tendría ganas de mantener una propiedad durante 15 o 20 años.
Por eso lo primero es definir qué quieres conseguir con esa inversión.
Inversión para renta tradicional
Si quieres comprar un departamento de inversión para arrendarlo con contratos de largo plazo, personalmente me fijo especialmente en:
- alta demanda residencial y estable;
- cercanía a Metro y transporte público;
- acceso a supermercados, comercio y servicios;
- cercanía a centros laborales o educacionales;
- gastos comunes razonables;
- poca vacancia;
- buena relación entre precio de compra y arriendo;
- tipologías que tengan demanda permanente.
En este tipo de inversión quiero una propiedad que sea relativamente sencilla de administrar y, sobre todo, fácil de volver a arrendar cada vez que se desocupe.
Inversión para Airbnb o renta corta
Para una propiedad que arrendarás de forma diaria mediante Airbnb, la lógica cambia bastante.
Aquí pueden ser mucho más importantes estos factores:
- turismo;
- centros comerciales;
- clínicas;
- centros de eventos;
- oficinas;
- restaurantes;
- conectividad;
- facilidad para llegar desde el aeropuerto;
- demanda durante fines de semana;
- tarifa diaria potencial;
- ocupación esperada;
- reglamento de copropiedad del edificio.
Una zona excelente para vivir puede no necesariamente ser la mejor para Airbnb.
Y una zona que quizás yo no elegiría para renta tradicional puede funcionar espectacularmente bien para renta corta.
Inversión enfocada en plusvalía
También puede existir una estrategia donde el principal objetivo sea capturar apreciación futura.
En ese caso podría aceptar un Cap Rate un poco más bajo o incluso cierto flujo mensual negativo si encuentro una propiedad comprada a buen precio en una zona que creo que puede mejorar muchísimo durante los próximos años.
Ahí empiezan a importar especialmente:
- infraestructura futura;
- nuevas estaciones de Metro;
- parques;
- centros comerciales;
- desarrollo urbano;
- llegada de nuevas inmobiliarias;
- nuevos polos de empleo;
- evolución de la demanda residencial;
- diferencias de precio respecto de sectores cercanos más consolidados.
Inversión enfocada en flujo
Por último está quien quiere maximizar la renta mensual.
En ese caso debemos prestarle especial atención a:
- precio de compra;
- arriendo;
- Cap Rate;
- dividendo hipotecario;
- gastos comunes;
- contribuciones;
- mantenciones;
- vacancia.
La conclusión es simple: antes de buscar una buena propiedad debes definir qué significa “buena” para ti.
Los 5 factores que analizo antes de comprar una propiedad de inversión
Cuando evalúo un departamento trato de no enamorarme de una sola métrica.
No compraría una propiedad simplemente porque tenga un buen Cap Rate, o porque la inmobiliaria me dé un «20% de descuento» o porque «está cerca del metro», o porque «se paga sola».
Una buena inversión inmobiliaria en Chile normalmente surge de la combinación de varios factores.
Los cinco grandes factores que yo personalmente analizo son:
- Precio de compra.
- Rentabilidad.
- Demanda de arriendo.
- Potencial de plusvalía.
- Calidad de la ubicación, el edificio y la unidad específica.
Veamos cada uno en detalle.
1. Precio: ¿cómo saber si un departamento en Chile está barato o caro?
Este para mí es uno de los puntos más importantes de todos.
Porque puedes comprar una excelente propiedad, en una excelente comuna, dentro de un excelente edificio…
…y aun así hacer una mala inversión si pagaste demasiado.
No mires solamente el precio total
Supongamos que estás comparando dos departamentos:
Departamento A: 2.700 UF
Departamento B: 3.000 UF
A simple vista pareciera que el departamento A es más barato.
Pero imaginemos ahora que:
- Departamento A: 35 m².
- Departamento B: 45 m².
Entonces:
Departamento A: 77,1 UF/m².
Departamento B: 66,7 UF/m².
De repente el departamento B, aun costando 300 UF más, parece bastante más barato en relación con su superficie.
Por eso el precio por metro cuadrado o UF/m² es uno de los primeros indicadores que revisaría.
¿Cómo calcular el precio en UF/m²?
La fórmula básica es:
Precio de la propiedad en UF ÷ metros cuadrados = UF/m²
Por ejemplo:
Departamento: 3.000 UF.
Superficie: 50 m².
3.000 ÷ 50 = 60 UF/m².
Esto nos permite comenzar a comparar propiedades.
Pero cuidado.
No deberías comparar directamente cualquier departamento utilizando únicamente este indicador.
Idealmente tienes que comparar propiedades:
- de una microzona similar;
- de antigüedad comparable;
- de tamaño parecido;
- con características equivalentes;
- con o sin estacionamiento de forma consistente;
- con una calidad constructiva relativamente similar.
Naturalmente, un edificio recién construido puede tener un precio por metro cuadrado mayor que uno construido hace 25 años.
¿Cómo saber cuánto vale realmente un departamento?
Para tener una primera referencia rápida puedes utilizar herramientas de tasación automática.
Una alternativa es Propiteq.cl, donde puedes ingresar los datos de una propiedad y obtener una estimación de su valor de mercado.
Esto puede servir especialmente como primera aproximación para detectar situaciones donde un departamento podría estar siendo ofrecido muy por encima de propiedades comparables.
Pero hay algo importante:
una tasación automática es una referencia, no la verdad absoluta.
Yo nunca tomaría una decisión de millones de pesos basándome únicamente en un algoritmo.
Después de obtener esa referencia buscaría propiedades comparables y analizaría:
- misma calle o microzona;
- superficie;
- dormitorios;
- baños;
- antigüedad;
- estacionamiento;
- bodega;
- orientación;
- piso.
Mientras más comparables reales tengas, mejor podrás estimar si estás comprando barato, a precio de mercado o caro.
Un descuento sobre el precio lista no significa necesariamente que estés comprando barato
Este punto es fundamental.
Supongamos que una inmobiliaria te dice:
Precio lista: 4.000 UF.
Precio oferta: 3.400 UF.
Descuento: 600 UF.
Suena espectacular.
Pero ¿qué ocurre si departamentos equivalentes de esa misma zona tienen un valor de mercado cercano a 3.200 UF?
En ese caso no estarías comprando con 600 UF de descuento.
Estarías pagando aproximadamente 200 UF sobre el precio de mercado.
Por eso personalmente no me importa demasiado cuánto dice una inmobiliaria que “descontó”.
Lo que realmente quiero saber es:
¿Cuánto estoy pagando comparado con el valor de mercado real de esa propiedad?
2. Rentabilidad inmobiliaria: ¿cuánto puede generar realmente la propiedad?
Una vez que tenemos una estimación razonable del valor del departamento, debemos analizar cuánto dinero puede producir.
Existen varios indicadores importantes.
Y acá también existe un error frecuente:
buscar un único número mágico que determine si una propiedad es una buena o mala inversión.
Ese número no existe.
Rentabilidad bruta
Es probablemente el cálculo más sencillo.
La fórmula es:
Arriendo anual ÷ precio de la propiedad × 100
Por ejemplo:
Precio de la propiedad: $120.000.000.
Arriendo mensual: $600.000.
Arriendo anual:
$600.000 × 12 = $7.200.000.
Rentabilidad bruta:
$7.200.000 ÷ $120.000.000 × 100 = 6%.
Es una referencia rápida, pero tiene una enorme limitación:
no considera los gastos asociados a la propiedad.
¿Qué es el Cap Rate?
El Cap Rate busca medir la rentabilidad operacional del inmueble.
En términos simplificados:
Ingreso anual neto de gastos ÷ valor de mercado de la propiedad × 100
Dentro de los gastos puedes considerar, según corresponda:
- vacancia;
- mantenciones;
- administración;
- contribuciones;
- seguros;
- otros gastos directamente relacionados con la operación del inmueble.
Lo importante es entender que el Cap Rate analiza principalmente la propiedad como activo, independientemente de cómo decidiste financiarla.
Por eso no corresponde descontar el dividendo del crédito hipotecario para calcular el Cap Rate del inmueble.
¿Qué Cap Rate es bueno?
No existe un porcentaje universal que automáticamente convierta una propiedad en una buena inversión.
Depende muchísimo de:
- la comuna y microzona;
- el riesgo;
- la antigüedad del inmueble;
- el tipo de propiedad;
- la demanda de arriendo;
- el potencial de plusvalía;
- la estrategia del inversionista.
Una propiedad con un Cap Rate extremadamente alto puede estar reflejando simplemente un riesgo mayor.
Por ejemplo:
- poca plusvalía;
- mala ubicación;
- elevada vacancia;
- problemas de administración;
- baja demanda de compradores al momento de vender.
Por eso jamás elegiría automáticamente el departamento con mayor Cap Rate.
Lo utilizaría como una pieza más dentro del análisis completo.
Cap Rate no es lo mismo que ROI
El Cap Rate analiza principalmente la rentabilidad operacional del inmueble.
El ROI o retorno sobre la inversión busca analizar el retorno que obtienes respecto del dinero invertido.
En un análisis inmobiliario más completo podrían incorporarse elementos como:
- flujo mensual;
- amortización del crédito hipotecario;
- capital aportado;
- gastos de adquisición;
- eventual plusvalía;
- costos de la inversión.
Cuando empiezas a proyectar inversiones durante 10, 15 o 20 años, personalmente prefiero trabajar con distintos escenarios y no asumir que una propiedad necesariamente aumentará un porcentaje fijo todos los años.
La plusvalía futura nunca está garantizada.
Podemos proyectarla.
Pero proyectar no significa saber con certeza qué ocurrirá.
Cash-on-Cash
Otro indicador interesante es cuánto flujo obtienes respecto del dinero que efectivamente salió de tu bolsillo.
Por ejemplo:
Supongamos que aportaste $20.000.000 entre pie y otros costos asociados a la inversión y que la propiedad genera $1.000.000 anual de flujo neto.
$1.000.000 ÷ $20.000.000 × 100 = 5% de Cash-on-Cash.
Este indicador es especialmente útil cuando utilizas deuda, porque permite observar el retorno generado sobre el capital que efectivamente aportaste.
Uno de mis indicadores favoritos: el delta entre arriendo y dividendo
Para efectos prácticos me gusta mucho mirar un indicador extremadamente sencillo:
Arriendo esperado – dividendo hipotecario = delta
Por ejemplo:
Arriendo: $650.000.
Dividendo: $570.000.
Delta:
+$80.000.
Otro ejemplo:
Arriendo: $600.000.
Dividendo: $700.000.
Delta:
-$100.000.
Esto permite entender rápidamente cuánto dinero deberás complementar mensualmente o cuánto excedente inicial podría existir entre arriendo y dividendo.
Pero atención:
un delta negativo no convierte automáticamente una propiedad en una mala inversión.
Podría ocurrir que una propiedad tenga:
- excelente precio de compra;
- muy buena ubicación;
- alto potencial de plusvalía.
Pero debido a las tasas hipotecarias vigentes, actualmente tenga un dividendo algo superior al arriendo.
Ahí tendrás que decidir si estás dispuesto a complementar ese flujo a cambio del potencial retorno patrimonial futuro.
Usa siempre un arriendo realista
Uno de los errores más graves al evaluar una propiedad es calcular su rentabilidad utilizando directamente el arriendo proyectado que te entrega el vendedor.
Si una inmobiliaria te dice:
“Este departamento se arrienda en $700.000”.
Yo no asumiría automáticamente que eso es cierto.
Buscaría departamentos similares publicados en el mercado y trataría de determinar cuánto realmente están dispuestos a pagar los arrendatarios.
Idealmente revisaría:
- la misma zona;
- el mismo edificio, si existen unidades disponibles;
- la misma tipología;
- metraje parecido;
- si incluye estacionamiento;
- si incluye bodega;
- los gastos comunes.
Y sería conservador con los supuestos.
Prefiero que una inversión termine sorprendiéndome positivamente a construir un Excel espectacular sobre un arriendo que después nadie está dispuesto a pagar.
3. Demanda de arriendo: una propiedad rentable sirve de poco si nadie quiere arrendarla
Este es uno de los factores más subestimados al invertir en propiedades.
Imagínate que calculaste un arriendo de $600.000 mensuales.
Perfecto.
Pero si el departamento pasa dos o tres meses vacío todos los años, tu rentabilidad real cambia completamente.
Por eso una pregunta fundamental antes de comprar es:
¿Qué tan fácil será encontrar un arrendatario para esta propiedad?
¿Cómo analizar la demanda de arriendo de una zona?
Hay varios indicadores prácticos que puedes observar.
Cantidad de propiedades disponibles
Busca departamentos similares dentro de la misma microzona.
Si existen cientos de unidades prácticamente idénticas intentando arrendarse simultáneamente, tendrás mucha más competencia.
Eso puede provocar:
- mayor vacancia;
- presión sobre los precios de arriendo;
- más incentivos para los arrendatarios.
Tiempo de publicación
También es interesante observar si los departamentos similares desaparecen rápidamente de los portales o permanecen publicados durante meses.
No es una medición perfecta, pero puede darte información adicional sobre la velocidad con que el mercado absorbe la oferta.
¿Quién sería tu arrendatario?
Esta es una pregunta extremadamente simple pero muy importante:
¿Quién querría vivir aquí y por qué?
Tu arrendatario potencial podría ser:
- un estudiante;
- un profesional joven;
- una familia;
- un ejecutivo;
- alguien que trabaja cerca;
- una persona que necesita vivir cerca de una clínica;
- un turista, en el caso de renta corta.
Mientras más clara tengas la demanda real que existe detrás de tu propiedad, mejor.
Busca generadores de demanda
Personalmente me interesan zonas cercanas a:
- estaciones de Metro;
- universidades;
- hospitales y clínicas;
- grandes oficinas;
- centros comerciales;
- parques;
- polos laborales.
No porque tener Metro mágicamente transforme cualquier departamento en una buena inversión.
Sino porque este tipo de infraestructura puede generar demanda estructural de personas que necesitan o quieren vivir en ese sector.
4. Plusvalía inmobiliaria: ¿cómo detectar una zona que puede apreciarse a futuro?
Esta es probablemente una de las partes más difíciles de toda la inversión inmobiliaria.
Todos podemos mirar hacia atrás y decir:
“Esta zona subió muchísimo de precio”.
Lo complicado es detectar el potencial antes de que ocurra.
Obviamente nadie puede conocer con certeza cuánto aumentará el precio de una propiedad.
Pero sí podemos buscar señales y construir una hipótesis de inversión.
Infraestructura futura
Uno de los potenciales motores de plusvalía es la mejora de infraestructura y conectividad.
Por ejemplo:
- nuevas líneas de Metro;
- nuevas estaciones;
- trenes;
- autopistas;
- parques;
- hospitales;
- centros comerciales;
- nuevos polos empresariales.
Cuando una zona mejora considerablemente su conectividad y servicios puede aumentar su atractivo residencial.
Pero cuidado con algo:
un proyecto anunciado no es lo mismo que un proyecto aprobado y mucho menos que uno en construcción.
Personalmente le daría más valor a un proyecto mientras más avanzado se encuentre.
Por ejemplo:
- anunciado;
- aprobado;
- financiado;
- licitado;
- en construcción.
Mientras más avanzado esté, menor debería ser la incertidumbre de que efectivamente se materialice.
Mira qué están haciendo otras inmobiliarias
Otro indicador interesante es observar si inmobiliarias relevantes comienzan a desarrollar nuevos proyectos dentro de una zona.
Eso puede reflejar expectativas de crecimiento y demanda.
Pero tampoco significa automáticamente que debas comprar.
Porque puede aparecer el riesgo contrario:
la sobreoferta.
Si llegan 20 edificios nuevos con miles de departamentos prácticamente idénticos, cuando recibas tu propiedad quizá tengas que competir contra cientos de inversionistas intentando arrendar al mismo tiempo.
Por eso tienes que analizar simultáneamente:
desarrollo futuro + oferta futura.
Analiza cómo está evolucionando la zona
También me gusta observar qué está ocurriendo en el entorno.
Por ejemplo:
- nuevos restaurantes;
- supermercados;
- gimnasios;
- oficinas;
- cafés;
- servicios;
- parques;
- equipamiento urbano.
Cuando una zona comienza a atraer nuevos servicios, inversión y residentes puede transformarse gradualmente.
Estos cambios normalmente no ocurren de un día para otro.
Pero en horizontes largos las microzonas pueden cambiar muchísimo.
Compara el precio con sectores vecinos
Este análisis me gusta bastante.
Supongamos que existen dos sectores relativamente cercanos:
Sector A: 85 UF/m².
Sector B: 60 UF/m².
Actualmente A tiene mejor conectividad, comercio y servicios.
Pero imaginemos que B tendrá una nueva estación de Metro, nuevos comercios y varios desarrollos urbanos.
La pregunta sería:
¿Existe alguna razón para pensar que parte de esa diferencia de precio podría cerrarse en el futuro?
No necesariamente ocurrirá.
Pero ese tipo de situaciones son justamente las que me interesa investigar.
Busco zonas donde exista la posibilidad de que el precio actual todavía no refleje completamente el desarrollo futuro.
Oferta futura: uno de los principales riesgos
Una propiedad puede encontrarse en una excelente zona y aun así tener problemas si aparece demasiada oferta.
Antes de comprar preguntaría:
- ¿Cuántos proyectos nuevos existen en el sector?
- ¿Cuántas unidades tendrán?
- ¿Qué tipologías están construyendo?
- ¿En qué años serán entregadas?
- ¿Cuántas unidades competirán directamente con la mía?
Si estás comprando un departamento de 1 dormitorio y durante los próximos años se entregarán miles de departamentos prácticamente idénticos dentro de la misma microzona, deberías incorporar ese riesgo en tu análisis.
¿Cuáles son las comunas con mayor potencial de plusvalía en Chile?
No me gusta recomendar una comuna completa como si todas sus zonas fueran iguales.
Dentro de una misma comuna puede haber microzonas que personalmente encuentro muy interesantes y otras donde no invertiría.
Además, esta evaluación cambia con el tiempo a medida que cambian los precios, la infraestructura y la oferta inmobiliaria.
Por eso tengo una guía específica donde explico cuáles son las zonas y comunas que personalmente considero con mayor potencial:
Ver cuáles son las comunas con mayor potencial de plusvalía en Chile
En ese artículo profundizo específicamente en dónde invertir, mientras que en esta guía quiero concentrarme en cómo evaluar correctamente una propiedad concreta.
5. El edificio importa tanto como la comuna
Un error frecuente es analizar solamente la comuna donde comprarás.
Pero en realidad tú no compras “Ñuñoa”, “La Florida” o “Santiago”.
Compras:
un departamento específico, dentro de un edificio específico, ubicado en una microzona específica.
Y eso cambia muchísimo el análisis.
Cantidad de departamentos por ascensor
Este es uno de los indicadores que personalmente miro.
Supongamos:
Edificio A:
600 departamentos.
4 ascensores.
Eso equivale a aproximadamente 150 departamentos por ascensor.
Edificio B:
200 departamentos.
4 ascensores.
Eso equivale a 50 departamentos por ascensor.
Obviamente este indicador por sí solo no determina si un edificio es bueno o malo.
Pero una densidad demasiado elevada puede generar:
- mayores tiempos de espera;
- mayor desgaste de ascensores;
- congestión;
- mayores necesidades de mantención;
- una peor experiencia para los residentes.
Cantidad de departamentos por piso
También importa.
Un edificio con enormes pasillos y muchas unidades por piso puede sentirse completamente diferente a otro con menor densidad.
Esto puede terminar afectando:
- percepción de calidad;
- experiencia del residente;
- demanda;
- rotación de arrendatarios;
- valor de reventa.
Mix de unidades del edificio
También revisaría qué porcentaje del edificio corresponde a:
- estudios;
- 1 dormitorio;
- 2 dormitorios;
- 3 dormitorios.
Un edificio donde prácticamente todas las unidades son estudios y departamentos pequeños puede tener una dinámica de arriendo y rotación completamente diferente a la de un edificio más diversificado.
No necesariamente es malo.
Pero debes entender exactamente qué estás comprando.
Gastos comunes
No te enamores de las amenities sin revisar cuánto cuestan.
Piscina, gimnasio, quinchos, cowork, salones…
Todo puede sonar espectacular.
Pero alguien tiene que pagarlo.
Un departamento con gastos comunes demasiado elevados puede perder competitividad porque el arrendatario no mira solamente el precio del arriendo.
Mira:
arriendo + gastos comunes.
Si dos departamentos similares cuestan $600.000 de arriendo pero uno tiene gastos comunes de $70.000 y el otro de $170.000, la diferencia para el arrendatario es enorme.
Calidad constructiva
Si estás pensando mantener una propiedad durante 10, 15 o 20 años, la calidad importa.
Revisaría:
- terminaciones;
- ventanas;
- aislación;
- ascensores;
- áreas comunes;
- fachada;
- artefactos;
- reputación y experiencia de la inmobiliaria.
Una propiedad que envejece mal puede necesitar más mantenciones y perder competitividad frente a edificios mejor construidos.
Cómo encaja esto dentro de mi «Método FIRE»
Estos factores forman parte de la lógica que utilizo dentro de mi Método FIRE para analizar propiedades de inversión.
La idea del método no es elegir un departamento solamente porque tenga buen precio, buen Cap Rate o porque esté ubicado en una comuna de moda.
Busco combinar cuatro dimensiones:
- F — Favorable en precio: comprar a un valor razonable o atractivo respecto del mercado y evitar pagar sobreprecio.
- I — Imposible no arrendar: buscar propiedades con demanda estructural y baja probabilidad de pasar largos períodos vacías.
- R — Rentable: analizar Cap Rate, arriendo, dividendo, delta, flujo y retorno sobre el capital invertido.
- E — Estratégica: elegir ubicaciones, edificios y unidades con buenos fundamentos y potencial de plusvalía futura.
Por eso, cuando analizo una propiedad, no intento encontrar el número más alto en una sola métrica. Intento determinar si el conjunto completo de la inversión tiene sentido.
Cómo detectar un edificio excesivamente denso antes de comprar
No existe un único número que determine cuándo un edificio tiene demasiada densidad.
Pero existen varias señales que personalmente revisaría:
- gran cantidad total de departamentos;
- pocos ascensores en relación con las unidades;
- muchos departamentos por piso;
- alta concentración de estudios y unidades de 1 dormitorio;
- áreas comunes pequeñas respecto del número de residentes;
- muchísimas unidades simultáneamente publicadas en arriendo;
- elevados gastos comunes;
- alta rotación de arrendatarios.
La densidad por sí sola no transforma automáticamente un edificio en una mala inversión.
Pero sí puede representar un riesgo adicional que vale la pena analizar.
Cómo elegir la mejor unidad dentro de un mismo proyecto inmobiliario
Supongamos que después de todo el análisis encontraste un proyecto que te encanta.
Todavía queda otra decisión importante:
¿Qué departamento compras dentro de ese edificio?
Porque incluso un excelente proyecto puede tener unidades poco atractivas.
Vista
La vista es uno de los factores más importantes para determinar el valor de reventa futuro de una propiedad.
Orientación
La orientación puede afectar:
- temperatura;
- iluminación;
- comodidad;
- atractivo para futuros arrendatarios o compradores.
Por eso es algo que analizaría antes de elegir una unidad solamente porque tiene un precio atractivo.
Primer piso y último piso
Evita a toda costa el primer piso y el último piso. Siempre tienen conflictos de filtraciones o problemas de desagues.
Cercanía a ascensores, basura o instalaciones técnicas
También revisaría dónde está ubicada la unidad respecto de:
- ascensores;
- ductos;
- sala de basura;
- escaleras;
- zonas técnicas.
Son detalles aparentemente pequeños que pueden afectar bastante la experiencia diaria de quien viva en el departamento.
Distribución
No mires solamente la cantidad de metros cuadrados.
Dos departamentos de 40 m² pueden tener distribuciones completamente distintas.
Personalmente prefiero metros bien aprovechados.
Un departamento con pasillos innecesarios o espacios difíciles de amoblar puede sentirse muchísimo más pequeño que otro con exactamente la misma superficie.
¿Cuáles son los indicadores más importantes para comparar propiedades de inversión?
Si tuviera que comparar distintas oportunidades inmobiliarias en una planilla, revisaría al menos los siguientes indicadores:
| Indicador | Qué me indica |
|---|---|
| Precio total | Cuánto cuesta la propiedad. |
| UF/m² | Qué tan cara está respecto de propiedades comparables. |
| Tasación estimada | Referencia de valor de mercado. |
| Diferencia precio/tasación | Si podrías estar comprando bajo o sobre mercado. |
| Arriendo estimado | Ingreso mensual potencial. |
| Cap Rate | Rentabilidad operacional del inmueble. |
| Dividendo hipotecario | Costo mensual aproximado del financiamiento. |
| Delta arriendo/dividendo | Diferencia inicial entre ingreso por arriendo y dividendo. |
| Cash-on-Cash | Retorno sobre el capital aportado. |
| Vacancia estimada | Riesgo de tener períodos sin arrendatario. |
| Gastos comunes | Competitividad del inmueble para el arrendatario. |
| Oferta futura | Cuánta competencia podría aparecer. |
| Plusvalía proyectada | Potencial de apreciación del inmueble. |
| Departamentos por ascensor | Nivel de densidad del edificio. |
| Calidad de la microzona | Demanda actual y potencial futuro. |
¿Cuál de todos estos indicadores es el más importante?
La respuesta es:
ninguno por sí solo.
Y esta es probablemente una de las ideas más importantes de toda esta guía.
Imagina estas dos propiedades:
Propiedad A
Cap Rate: 7%.
Pero:
- zona con poco desarrollo;
- edificio deteriorado;
- alta vacancia;
- mucha oferta similar;
- bajo potencial de apreciación.
Propiedad B
Cap Rate: 4,8%.
Pero:
- comprada a un precio atractivo;
- excelente microzona;
- nueva infraestructura confirmada;
- poca oferta futura;
- buena calidad constructiva.
¿Cuál compraría?
Probablemente la B.
Porque cuando invierto en una propiedad quiero analizar el retorno total esperado durante muchos años, no simplemente maximizar una métrica en el presente.
Usa una planilla para comparar propiedades de inversión
Una de las mejores formas de evitar decisiones emocionales es comparar todas las propiedades utilizando exactamente los mismos criterios.
Tu planilla puede incluir columnas como:
- proyecto;
- comuna;
- dirección;
- precio en UF;
- superficie;
- UF/m²;
- tasación;
- diferencia entre precio y tasación;
- arriendo proyectado;
- gastos comunes;
- contribuciones;
- vacancia;
- Cap Rate;
- pie;
- tasa hipotecaria;
- plazo;
- dividendo;
- delta;
- Cash-on-Cash;
- plusvalía proyectada;
- observaciones.
De esa forma puedes comparar cinco, diez o incluso más propiedades rápidamente y comenzar a descartar aquellas que no tienen sentido.
PLANILLA PARA COMPARAR PROPIEDADES
Aquí en esta planilla podrás cambiar los supuestos.
Por ejemplo:
- ¿Qué ocurre si el arriendo termina siendo 10% menor?
- ¿Qué pasa si tienes uno o dos meses de vacancia?
- ¿Qué pasa si el dividendo es mayor al esperado?
- ¿Qué ocurre si la propiedad prácticamente no tiene plusvalía durante varios años?
Personalmente prefiero evaluar al menos tres escenarios:
- escenario conservador;
- escenario base;
- escenario optimista.
Una inversión que solamente funciona cuando absolutamente todo sale perfecto probablemente no sea una inversión tan buena como parece.
Ejemplo: cómo compararía tres departamentos de inversión
Imaginemos tres oportunidades completamente distintas.
Departamento A
Precio: 2.700 UF.
UF/m²: bajo.
Cap Rate: 6,2%.
Delta: positivo.
Pero:
- mucha oferta futura;
- edificio muy denso;
- zona con poco desarrollo proyectado.
Departamento B
Precio: 3.000 UF.
UF/m²: razonable.
Cap Rate: 5%.
Delta: levemente negativo.
Pero:
- excelente conectividad;
- poca oferta futura;
- infraestructura en desarrollo;
- buena demanda de arriendo.
Departamento C
Precio: 3.400 UF.
Cap Rate: 4%.
Excelente edificio.
Excelente ubicación.
Pero departamentos realmente comparables tienen un valor aproximado de 3.000 UF.
En este ejemplo probablemente descartaría C por precio.
Entre A y B tendría que determinar qué estrategia estoy buscando.
Si necesito maximizar el flujo actual, A podría ser interesante.
Pero si estoy dispuesto a mantener la propiedad durante 10 o 15 años y considero que la ubicación de B tiene mucho mejor futuro, posiblemente elegiría B.
Así es como creo que deberían analizarse las inversiones inmobiliarias:
no preguntando simplemente cuál propiedad tiene el mayor Cap Rate.
Errores que pueden convertir una buena propiedad en una mala inversión
Comprar solamente porque tiene bono pie
Un bono pie es una condición comercial o de financiamiento.
No convierte automáticamente una propiedad cara en una propiedad barata.
Primero evalúa la propiedad.
Después evalúa las condiciones de compra y financiamiento.
Creer ciegamente en el “descuento” de la inmobiliaria
Un descuento contra un precio lista artificialmente alto no significa necesariamente que estés comprando bajo mercado.
Compara siempre contra propiedades equivalentes.
Utilizar sin verificar el arriendo proyectado por el vendedor
Busca comparables reales.
No construyas toda la rentabilidad de una inversión usando solamente lo que te promete quien está intentando venderte el departamento.
Elegir solamente por Cap Rate
Puedes terminar comprando propiedades con una excelente rentabilidad actual pero pésimas perspectivas futuras.
Ignorar la oferta futura
Este es uno de los errores que más cuidado tendría en evitar.
Si compras dentro de una zona donde se entregarán miles de unidades similares, tu competencia futura puede aumentar muchísimo.
Comprar una comuna en vez de analizar la microzona
No existen comunas uniformemente buenas o malas.
Dentro de una misma comuna pueden existir diferencias enormes incluso entre sectores separados por pocas cuadras.
Ignorar los gastos comunes
Un arriendo aparentemente atractivo puede perder competitividad cuando agregas gastos comunes demasiado elevados.
Asumir que la plusvalía está garantizada
Yo nunca asumiría simplemente:
“Esta propiedad aumentará 5% de valor todos los años”.
No lo sabes.
Por eso prefiero trabajar con distintos escenarios y analizar qué ocurre si la plusvalía termina siendo considerablemente menor de la esperada.
Checklist para evaluar una propiedad de inversión antes de reservar
Antes de pagar la reserva de una propiedad, personalmente revisaría al menos estas preguntas:
- ¿Cuál es el precio real de mercado?
- ¿Cuánto estoy pagando en UF/m²?
- ¿Cuánto cuestan propiedades realmente comparables?
- ¿Cuál es la tasación aproximada?
- ¿Estoy comprando bajo mercado, a mercado o sobre mercado?
- ¿Cuál es un arriendo realista para esta unidad?
- ¿Cuál es su Cap Rate?
- ¿Cuánto sería aproximadamente el dividendo hipotecario?
- ¿Cuál sería el delta entre arriendo y dividendo?
- ¿Cuánta vacancia podría tener?
- ¿Cuánto cuestan los gastos comunes?
- ¿Cuántas propiedades similares están disponibles actualmente?
- ¿Cuánta oferta nueva llegará durante los próximos años?
- ¿Qué proyectos de infraestructura existen en la zona?
- ¿Qué tan avanzados están realmente esos proyectos?
- ¿Existe demanda estructural de arrendatarios?
- ¿Cuál es la densidad del edificio?
- ¿Cuántos departamentos existen por ascensor?
- ¿La unidad específica tiene una buena orientación, ubicación y distribución?
- ¿La inversión sigue teniendo sentido si utilizo supuestos más conservadores?
Si después de responder todo eso la propiedad sigue teniendo sentido…
recién ahí empezaría a entusiasmarme.
Una buena propiedad de inversión no se elige por un solo indicador
Si tuviera que resumir toda esta guía en una sola idea sería esta:
No existe un indicador mágico que te diga qué propiedad comprar.
El Cap Rate importa.
El precio por metro cuadrado importa.
El flujo importa.
La ubicación importa.
La plusvalía potencial importa.
El edificio importa.
Y la unidad que eliges dentro del edificio también importa.
Pero ninguno de esos factores funciona de manera aislada.
Para mí, una de las mejores combinaciones posibles es encontrar una propiedad:
- comprada a un precio atractivo;
- en una zona donde exista demanda real;
- con una rentabilidad razonable;
- dentro de un edificio competitivo;
- y con argumentos concretos para pensar que su ubicación puede mejorar durante los próximos años.
Personalmente prefiero perder una oportunidad antes que comprar algo simplemente porque alguien me dijo que “se viene con todo”.
En inversión inmobiliaria, una parte importante del resultado se define al momento de comprar.
Y mientras mejor sea tu análisis antes de firmar, menos dependerás de tener suerte después.
Conclusión
Elegir una propiedad de inversión en Chile es un trabajo de investigación súper largo que implica calcular muchísimos indicadores y realizar algunos supuestos en base a la información disponible.
El gran problema es que muchas veces no tenemos tiempo de hacerlo.
Ahí es donde aparece la gran figura del «Asesor Inmobiliario» que justamente hace ese trabajo por ti, defendiendo TUS intereses.
Si te interesa invertir en propiedades y no tienes el tiempo, puedes ponerte en contacto con nosotros para ver si podemos asesorarte haciendo click aquí.
