Recuperar Iva de una Propiedad 2024
Desde el año 2016, en Chile se comenzó a gravar con IVA la compra y venta de Inmuebles nuevos realizada por un Vendedor Habitual (Inmobiliaria o empresa constructora).
Sin embargo, existe un «atajo» o «truco» que nace del artículo 27 bis de la «Ley sobre impuestos a las ventas y servicios» (LIVS), que nos habla de una «Recuperación del Remanente de IVA Crédito Fiscal» por la compra de una propiedad o bien inmueble.
En palabras simples: en Chile los inversionistas pueden recuperar el IVA de un inmueble, aprovechando este reintegro para generar liquidez en el corto plazo y entrar en un nuevo ciclo de inversión con mas departamentos.
Es un proceso válido para recobrar aproximadamente entre el 14 y el 16 % del costo del inmueble comprado (dado que el valor del terreno no está gravado con IVA). Es decir, en un inmueble de 2200 UF podrías recuperar aproximadamente a valor de hoy entre $11.000.000 y $12.600.000)
En esta oportunidad vamos a explicarte todos los secretos sobre las maneras de recuperar el IVA de un inmueble en Chile.
Recientemente nos han llegado muchísimas consultas, sobre los siguientes temas:
- ¿La Ley de recuperación de IVA para departamentos en Chile, está vigente?
- ¿Cuáles son los requerimientos para hacer este reintegro?
- ¿Cómo es el procedimiento? Y otras dudas.
En este sentido, decidimos elaborar una guía donde detallamos los aspectos más destacados y procuramos responder a las dudas más constantes sobre el tema. Es así como hicimos esta Guía metódica para recuperar el IVA por compra de un inmueble, y comenzamos por lo básico.
¿Cómo se recupera el IVA al comprar una propiedad en Chile?
Para recuperar el IVA de una propiedad en Chile primero veamos lo básico para poder entender cómo funciona bien:
Cuando uno hace la compra de un bien o servicio gravado con IVA, se produce el «IVA crédito fiscal», que luego se compensa con el «IVA Débito Fiscal» que yo recibo cuando vendo un bien o servicio gravado con IVA.
Cuando el IVA Crédito Fiscal (IVA que pagué) es mayor al IVA Débito fiscal (IVA que cobré), se produce el remanente de IVA Crédito Fiscal, que es un saldo a mi favor que el Estado «me debe».
Ese saldo a mi favor lo iré recuperando año a año a medida que vaya generando IVA débito fiscal (es decir, vendiendo bienes o servicios gravados con IVA).
Pero aquí se produce la excepción o TRUCO: El SII me realiza un pago en concepto de «adelanto» por el monto TOTAL del remanente de IVA Crédito Fiscal por la compra de una propiedad. Esto sucede 6 meses después de comprarla.
El valor del IVA, generalmente, es del 19 %. Pero en el caso de inmuebles puede reducirse al 14% – 16 %. Esto ocurre porque se resta el costo del terreno donde se construye, dado que éste no está gravado con IVA.
En Chile hoy solo existen contadas exenciones del pago de IVA. Están exentos del pago de IVA a la fecha:
- Las personas no usuales
- Los inmuebles en venta donde se prometió una compra-venta antes del año 2015
- Las propiedades compradas usando los subsidios del Ministerio de Vivienda y Urbanismo
- Los inmuebles o departamentos nuevos, donde los permisos para construir hayan sido expedido antes del año 2016, y
- La compra-venta de terrenos que no podean urbanismos
¿Quiénes pueden recuperar el IVA por la compra de una propiedad en Chile? Requerimientos para ser sujeto a recuperar el IVA de tu propiedad.
Si lo pagaste, veamos si es posible recuperar el IVA de esa propiedad comprada, porque podrías tener derecho a una eventual devolución parcial o total. Solo recuerda que como contribuyente chileno te ampara el derecho a solicitar este beneficio.
En este sentido debes tomar nota de los requerimientos que debes cumplir para ser sujeto de la recuperación del IVA:
- Lo primero es que debes haberte transformado, previamente a la compra del inmueble, en empresario unipersonal (es decir, haber iniciado actividades en primera categoría con tu mismo RUT de persona natural, es decir, pasas a tributar en primera categoría como si fueses una «empresa»).
- Debes realizar la compra de la propiedad a nombre de esa «empresa» (que básicamente eres tú mismo con tu mismo RUT pero tributando en primera categoría)
- Debes tener la factura legal de compra de ese inmueble.
- Debes probarle al SII que arrendarás el inmueble AMOBLADO (se requieren una serie de muebles para cumplir las necesidades de sueño y alimentación: cama, mesa, cubiertos, sábanas, etc).
- Puedes solicitar la devolución a partir del 3er mes luego de escriturado el inmueble, a través del Formulario número 3280 de “Solicitud de Devolución por Art. 27BIS”.
- Probablemente el SII te solicitará varios documentos tales como: contrato de arriendo amoblado del departamento, boletas y/o facturas de los muebles con que lo arrendaste, factura de compra, libros contables, entre otros.
Plazo para recuperar el IVA de un departamento en Chile
Algo significativo que se debe considerar es que si aspiras ejercer el derecho de recuperar el IVA, debes hacer el trámite hasta un año luego de comprada la propiedad.
¿Cuando quiera arrendar mi departamento, tendré que pagar IVA mensualmente?
Es importante que entiendas algo: El IVA que el estado te transfiere es un adelanto, no un «regalo». Es decir, el Estado te «adelanta» ese Crédito Fiscal por el 16% de la propiedad que tú pagaste. Lo cual no quita que luego debas ir enterándolo mes a mes pagando IVA débito fiscal por el arriendo de tu propiedad amoblada.
Osea, deberás pagar el IVA correspondiente al arriendo de tu propiedad amoblada mensualmente, pero aquí aplica otro beneficio del articulo 17 de la LIVS: El IVA que deberás pagar no es el 19% del valor al que arriendas el departamento, sino que es una fórmula especial que se calcula de la siguiente forma: valor de arriendo menos el 11% del avalúo fiscal del inmueble.
Es decir, NO pagarás el 19% de IVA mensual sobre el valor al que lo arriendas, sino algo MUCHO MÁS BAJO. Va a depender concretamente del avalúo fiscal de tu inmueble, pero en promedio terminarás pagando IVA mensual por un valor de entre el 2% y el 5% del canon de arriendo.
Esto es maravilloso, dado que no pierdes competitividad en el mercado de arriendo.
¿Cuándo tarda el SII en pagarme el dinero de recuperacion de IVA?
No es una gestión instantánea, tarda en promedio unos seis meses. (6 meses).
Puedes comenzar la gestión en el SII a partir del tercer mes luego de escriturar la propiedad. Es importante igualmente que partas desde antes con las gestiones ya que, como mencionamos antes, debes iniciar actividades en primera categoria (empresario unipersonal usando tu mismo RUT), antes de comprar la propiedad.
¿Cuáles son los PROs y CONTRAS de la Recuperar IVA de una propiedad?
Quiero recalcar algo nuevamente: El IVA que el estado te transfiere es un adelanto, no un «regalo». Es decir, el Estado te «adelanta» ese Crédito Fiscal por el 16% de la propiedad que tú pagaste. Lo cual no quita que luego debas ir enterándolo mes a mes pagando IVA débito fiscal por el arriendo de tu propiedad amoblada.
¿Qué quiere decir esto? que si tú vendes la propiedad antes de que el IVA débito fiscal que pagas compense ese IVA crédito fiscal que el estado te «adelantó» (si haces la cuenta verás que se tarda décadas en compensar esto dado que se paga súper poco IVA Débito fiscal por el arriendo de departamentos amoblados gracias al beneficio del artículo 17 de la LIVS), deberás devolverle al Estado ese monto.
Para poder realizar la Recuperación de IVA por la compra de un inmueble en Chile, como ya vimos, es necesario transformarse a Empresario Unipersonal (pasar a tributar con mi mismo RUT en primera categoría, como si fuera una «empresa»). Veamos los PROs y CONTRAs de convertirse en Empresario Unipersonal.
PROs y CONTRAs de hacerse Empresario Unipersonal
PROS:
- Deducir el 100% de los intereses de los créditos hipotecarios anuales, sin tope (si no eres Empresario Unipersonal, tienes un tope anual de 8 UTA – $6.000.000 a valores de hoy).
- Deducir gastos de corretaje, mantenciones a los departamentos, etc.
- Deducir depreciación anual de los departamentos. Esto es una forma de postergar el pago de impuestos, ya que igualmente deberás pagarlo al vender.
- Es posible hacer la recuperación de IVA
CONTRAS:
- Se pierde el beneficio de la exención de las 8.000 UF en ganancias de capital.
- Se debe hacer declaración mensual de impuestos tal como si fueras una sociedad
- Se comienza a tributar como persona jurídica pagando impuesto a la renta del 27% anual (actualmente 10% excepcionalmente en los años 2020, 2021, 2022 y 2023).
Conclusiones
¿Cuándo es aconsejable transformarse en Empresario Unipersonal?
- Cuántos más departamentos tienes, más aconsejable es. A grandes rasgos, es recomendable hacerlo a partir de los 5 o 6 departamentos.
- Cuantos más años piensas quedarte los departamentos, más te conviene pasarte a esta figura de Empresario Unipersonal.
- Si vas a Recuperar IVA, es necesario ser Empresario Unipersonal previo a la compra de los departamentos.
