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¿Tasa fija o variable? ¿Qué tasa me conviene elegir para mi crédito hipotecario?

¿Me conviene tasa fija o variable al sacar un crédito hipotecario? Es una de las preguntas que más nos hacen nuestros clientes a diario, y entendemos que ese proceso de entender a fondo cómo funcionan las mismas, muchas veces termina siendo abrumador para quien recién inicia.

Por eso, en este artículo desglosaremos a fondo todo lo que necesitas saber sobre las diferentes opciones de tasas al momento de tomar crédito hipotecario.

Para que así puedas entender cuál tasa, si la tasa fija o variable te conviene, basándote en un conocimiento completo de lo que hay detrás de los números, que muchas veces lo único que hacen es asustar y solo limitar.

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¿Qué son las tasas crédito hipotecario?

Las tasas de crédito hipotecario representarán el porcentaje adicional del préstamo que deberá pagarse como «costo del dinero» que te han prestado.

¿Qué son las tasas fijas y variables?

Aunque por lo general se nombran estos 2 tipos de tasas, la verdad es que existen 3 tasas de crédito hipotecario que cuentan con grandes diferencias, las tasas fijas, las tasas variables y las tasas mixtas, por lo que a continuación pasaremos a detallar cada una con sus principales beneficios y debilidades.

Sin embargo, es importante aclarar antes de comenzar, que en Chile todas las tasas de interés se toman “+UF”, es decir, se ajustan mes a mes según el IPC o inflación.

¿Qué significa que sea tasa fija?

La tasa de crédito hipotecario fija consiste en una tasa de interés que no variará durante el período del crédito.

Sin embargo, hay que recordar que en realidad la tasa no es fija como su nombre lo indica, sino que está indexada por inflación por lo tanto es una tasa “Fija + UF”, dado que a la tasa pactada se le sumará en cada período el aumento del índice de inflación.

Por tal motivo el dividendo a pagar mes a mes irá variando acorde a la variación en el IPC o inflación.

En la tasa fija estará disponible para vivienda y fines generales (terrenos, ampliaciones, etc), y el plazo del crédito se efectuará a la cantidad de cuotas (meses) que el cliente desee (que podrán ser de 5 a 30 años).

La tasa fija de crédito hipotecario contará con 2 principales beneficios:

  1. No irá variando mes a mes, por lo tanto si las tasas suben en un futuro, tu tasa no aumentará.
  2. Podrás renegociar tu tasa fija en un futuro y ajustarla a la baja, si ves que las tasas han bajado.

Precisamente es lo que recomendamos hacer para este 2024, adquirir deuda ahora que los precios de los departamentos están resentidos, y renegociar pronto cuando las tasas comiencen a bajar como se tiene estipulado para el segundo semestre.

¿Qué es una tasa variable?

La tasa variable de crédito hipotecario consiste en que la tasa del crédito irá variando en cada período acorde a la variación en las tasas de interés de ese momento.

Es decir, en el año 1 tu tasa puede ser de un 3%, luego en el año 2 un 6%, año 3 un 5% y así irá cambiando según cambien las condiciones del mercado.

Pero ¿por qué me convendría contratar una tasa variable?

Porque los bancos muchas veces dan incentivos donde te entregan una tasa variable específica mucho más baja que la fija durante una cantidad de años pactada (ejemplo: 5 años), pero luego del año 5 tu tasa dependerá de la que haya en aquel momento. Esto se conoce como tasa mixta, veámosla:

¿En qué consiste la tasa mixta?

La tasa de crédito hipotecaria mixta consiste en una combinación de la tasa fija y la tasa variable.

Generalmente, consiste en una tasa fija durante un período que va entre 2 y 5 años, y luego una tasa variable por el plazo remanente del crédito.

Tal como dijimos antes, el motivo por el que muchas personas eligen esta opción es porque los bancos ofrecen esquemas como el siguiente ejemplo:

  • Tasa mixta: tasa fija durante 5 años un 1% menor que la fija tradicional
  • Luego, del año 5 al año 30: tasa variable

Esto hace que mucha gente priorice el corto plazo y elija estas tasas, pensando en “vender el departamento en 5 años”, cosa que muchas veces no ocurre y termina perjudicándolos. 

Por lo tanto, es crucial que al momento de elegir la más conveniente entre la tasa fija o variable tengas este factor en cuenta, para no perjudicar tu inversión en caso que decidieras vender la propiedad al cabo de algunos años.

¿Qué es mejor una tasa fija o variable?

La mejor manera para elegir de forma adecuada una tasa fija o variable, antes de sacar el crédito hipotecario, será “comparando” las tasas y porcentajes de las diferentes instituciones prestamistas tanto en bancos como mutuarias.

Jamás te limites a una opción, y siempre enfócate en investigar y comparar las ofertas en profundidad, de las diferentes instituciones financieras, para encontrar la que verdaderamente mejor se adapte a tus necesidades y posibilidades en el momento en que decidas invertir.

Pero, ¿por qué en Chile hay un mercado de créditos hipotecarios tan desarrollado?

Esto es fundamental destacarlo, y es por eso mismo que Chile se sitúa como uno de los mejores países de todo Latinoamérica para iniciar en la inversión inmobiliaria de forma cómoda, debido a varios factores determinantes:

  • Estabilidad económica e inflación controlada
  • Sistema financiero sólido
  • Sistema institucional sólido
  • Implementación sistema de UF

A continuación respaldamos los datos que se expusieron recientemente, a través de una simple tabla presentada por la asociación de bancos en base a theglobaleconomy.com ajustados por la inflación de cada país a inicios de 2022.

Aquí puedes ver cómo Chile ofrece mejores condiciones crediticias que otros países de la región Latinoamérica.

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Conclusión

En resumen, entender a fondo si lo conveniente para tu situación es una tasa fija o variable, será crucial para tomar decisiones financieras informadas antes de sacar un préstamo hipotecario, que facilitarán que tu inversión sea totalmente exitosa a largo plazo.

Por eso, nunca te apresures al momento de elegir entre tasas fijas, mixtas o variables hasta considerar factores clave como los mencionados, y verificar cada detalle antes de definirte por una en particular.

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Autor: Lucas De Gregorio

Lucas De Gregorio es Ing. Comercial, Multi-Inversionista Inmobiliario y Empresario.

Es el fundador y CEO de Lucasfinanzas.
Lucasfinanzas es una empresa establecida con un equipo de 5 expertos inmobiliarios enfocados en la inversion INTELIGENTE.

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