El Gobierno presentó uno de los proyectos financieros más ambiciosos de los últimos años para intentar facilitar el acceso a la vivienda en Chile.
Se trata del Proyecto de Ley de reforma al mercado de capitales y financiamiento de la casa propia, presentado por el Presidente José Antonio Kast durante septiembre de 2026.
Y aunque el proyecto contiene más de 30 modificaciones al mercado financiero chileno, para alguien que quiere comprar su primera propiedad hay dos nombres que vale la pena aprender desde ahora:
FONAVI
y:
Ahorro Voluntario para la Vivienda, o AVV.
La idea es atacar los dos grandes problemas que enfrenta alguien que quiere comprar una vivienda:
- conseguir el pie;
- y acceder a un crédito hipotecario de largo plazo en condiciones competitivas.
Pero hay algo importante que aclarar desde el comienzo.
FONAVI no significa que el Estado te vaya a prestar directamente un crédito hipotecario barato.
Y el nuevo AVV tampoco significa que mañana puedas ahorrar 7% y pedirle inmediatamente al Estado el 3% restante.
El mecanismo es bastante más sofisticado y, después de revisar directamente los antecedentes oficiales del proyecto, en esta guía te voy a explicar cómo está diseñado realmente.
IMPORTANTE: esto todavía es un proyecto de ley
Al momento de actualizar este artículo, en septiembre de 2026, estas medidas todavía no están vigentes.
El Ejecutivo acaba de presentar al Congreso el:
Proyecto de Ley de reforma al mercado de capitales y financiamiento de la casa propia, Mensaje N°166-374.
Eso significa que el texto debe pasar por la tramitación legislativa y puede sufrir modificaciones antes de convertirse en ley.
Por lo tanto, todavía no tomaría una decisión de compra suponiendo que:
- el Estado ya te va a aportar 3% del pie;
- FONAVI ya está comprando hipotecarios;
- un banco ya está obligado a financiarte 90%;
- o existe una nueva tasa hipotecaria garantizada.
En este artículo estoy explicando el texto presentado por el Gobierno. Si el Congreso modifica alguna de estas reglas, habrá que actualizarlo.
Resumen: qué propone el nuevo proyecto para acceder a la casa propia
| Medida | Qué propone |
|---|---|
| FONAVI | Crear un comprador institucional de créditos hipotecarios para aumentar la liquidez y profundidad del mercado |
| Aporte fiscal a FONAVI | Hasta US$2.000 millones, comenzando con US$500 millones |
| Viviendas FONAVI | Créditos asociados a viviendas de hasta 6.000 UF, dando prioridad a la primera vivienda |
| AVV | Cuenta especial para ahorrar el pie de la primera vivienda |
| Ahorro mínimo AVV | 30 meses |
| Aporte comprador | 7% del valor de la vivienda |
| Aporte estatal | 3% adicional, sujeto a las condiciones y límites del régimen |
| Vivienda AVV | Primera vivienda nueva o usada de hasta 6.000 UF |
| Beneficio AVV | Una sola vez por beneficiario |
| Modernización hipotecaria | Digitalización de la transferencia de mutuos hipotecarios endosables |
¿Por qué una reforma al mercado de capitales puede afectar tu crédito hipotecario?
A primera vista puede parecer extraño.
Si el problema es que una persona no puede comprar una casa, ¿por qué el Gobierno presenta una reforma al mercado de capitales?
Porque detrás de un crédito hipotecario existe otra pregunta:
¿de dónde obtiene el sistema financiero la plata para prestarte durante 20, 25 o 30 años?
Un hipotecario es un activo de muy largo plazo.
Mientras mayor sea la cantidad de capital dispuesto a financiar esos créditos y más líquido sea el mercado donde pueden posteriormente transferirse, mejores pueden ser las condiciones de competencia para originarlos.
Y ahí aparece FONAVI.
¿Qué es FONAVI?
El proyecto crea el:
Fondo Nacional para la Vivienda, FONAVI.
Según el proyecto, FONAVI será una:
persona jurídica de derecho público, con patrimonio propio y duración indefinida.
Su domicilio estará en Santiago y su administración y representación legal quedarán en manos de:
BancoEstado.
Además, FONAVI quedará fiscalizado por la:
Comisión para el Mercado Financiero, CMF.
Su objetivo será facilitar el financiamiento habitacional de largo plazo, aumentar la liquidez y profundidad del mercado hipotecario y movilizar capital público y privado hacia el financiamiento de viviendas.
El proyecto establece además que debe darse:
prioridad a la primera vivienda.
FONAVI NO te va a prestar directamente un crédito hipotecario
Este es probablemente el punto más importante para entender el proyecto.
FONAVI no funcionará como:
“voy a BancoEstado, pido un crédito al FONAVI y el Estado me presta directamente”.
El propio diseño establece que los fondos:
no originarán hipotecas ni financiarán directamente a los deudores.
Lo que harán será:
comprar créditos hipotecarios originados por instituciones financieras.
Y esto puede parecer un detalle técnico, pero es justamente el corazón de la propuesta.
Cómo funcionaría FONAVI paso a paso
La estructura sería aproximadamente la siguiente:
- El Estado capitaliza FONAVI.
- FONAVI utiliza esos recursos para constituir fondos de inversión separados.
- Esos fondos pueden emitir bonos y otros instrumentos de deuda para captar todavía más recursos desde inversionistas privados.
- Instituciones financieras participan en procedimientos competitivos para originar créditos hipotecarios que cumplan las condiciones establecidas.
- Una vez originados, los fondos compran esos créditos hipotecarios.
- La institución que originó el crédito recibe nuevamente liquidez.
- Con esa liquidez puede potencialmente originar nuevos hipotecarios.
En términos simplificados:
Estado → FONAVI → fondos → capital privado → compra de hipotecarios → más liquidez para originar nuevos créditos.
Eso es completamente diferente a un subsidio tradicional.
¿Cuánta plata tendrá FONAVI?
El proyecto autoriza aportes fiscales de hasta:
US$2.000 millones.
Estos aportes podrán realizarse dentro de los:
36 meses siguientes a la publicación de la futura ley.
Además se contempla un aporte inicial de:
US$500 millones
antes de constituir el primer fondo.
Pero acá aparece otra característica muy interesante:
los US$2.000 millones no representan necesariamente el límite total de créditos hipotecarios que podría terminar financiando el sistema.
FONAVI podrá apalancarse: los fondos pueden tener deuda de hasta 10 veces su patrimonio
El proyecto permite que los fondos creados por FONAVI emitan:
- bonos;
- y otros instrumentos de deuda de oferta pública.
Y establece que podrán mantener pasivos de hasta 10 veces su patrimonio.
Esto significa que el aporte estatal funciona más parecido a:
capital semilla para movilizar una cantidad mucho mayor de capital privado.
Por ejemplo, si hipotéticamente un fondo tuviera:
US$500 millones de patrimonio,
el máximo legal de pasivos bajo esta regla podría llegar teóricamente hasta:
US$5.000 millones.
Eso NO significa que automáticamente vaya a emitir US$5.000 millones ni que esos recursos estén garantizados.
Dependerá de:
- la demanda de los inversionistas;
- las condiciones financieras;
- las tasas de los bonos;
- la calidad de los activos hipotecarios;
- las garantías que correspondan;
- y la administración efectiva de los fondos.
Pero explica por qué la arquitectura de FONAVI intenta movilizar bastante más financiamiento que el aporte fiscal inicial.
¿Los bonos de FONAVI tendrán garantía del Estado?
El proyecto contempla que las obligaciones emitidas por estos fondos puedan contar con garantía del Estado bajo las reglas legales correspondientes.
Pero jurídicamente las obligaciones son de cargo del respectivo fondo.
Esto genera para el Fisco un posible pasivo contingente.
La propia DIPRES señala que no puede calcular hoy cuánto eventualmente tendría que desembolsar el Estado por esas garantías, porque dependerá de futuros eventos de incumplimiento.
El banco seguirá asumiendo parte del riesgo
Hay otro detalle del proyecto que considero importante.
Si FONAVI simplemente comprara cualquier hipotecario y absorbiera todo el riesgo, podría generar un incentivo bastante malo:
originar créditos malos y después pasárselos al Estado.
Para reducir ese problema, las entidades que originen los hipotecarios deberán conservar una:
primera pérdida.
El proyecto la estructura mediante un deducible por cada crédito mientras permanezca dentro del fondo.
En términos simples:
si ese crédito genera pérdidas, el originador absorbe primero una parte antes de que las cuotas fiscales del fondo comiencen a soportarlas.
Eso obliga a que quien aprueba el hipotecario siga teniendo “piel en el juego”.
¿Qué propiedades podrían financiarse mediante FONAVI?
Los procedimientos competitivos contemplados por el proyecto se refieren a créditos vinculados a viviendas de hasta 6.000 UF.
Además, el objeto de FONAVI establece prioridad para la primera vivienda.
Acá hay que marcar una precisión importante:
El Informe Financiero oficial habla de prioridad a la primera vivienda y de créditos para viviendas de hasta 6.000 UF.
Pero no podríamos afirmar hoy que:
“FONAVI financiará exclusivamente primeras viviendas y ninguna otra”.
Las condiciones concretas de los procedimientos de compra de créditos y la versión final de la ley deberán terminar de precisar el alcance operativo.
Pero desde el punto de vista de política pública, el foco del proyecto está claramente puesto en facilitar el acceso a la primera vivienda.
¿FONAVI garantiza una tasa hipotecaria determinada?
No.
Y esta es una diferencia muy importante frente al subsidio hipotecario que ya existe actualmente.
El proyecto de FONAVI no dice:
“todos los créditos bajarán 1 punto de tasa”.
Tampoco establece una tasa hipotecaria máxima especial para las familias beneficiadas.
La lógica es indirecta: más compradores de hipotecarios + mayor liquidez + más capital disponible + competencia entre originadores = posibilidad de mejores condiciones de financiamiento.
Pero la tasa final continuará dependiendo del mercado y de la institución.
Por eso no confundiría FONAVI con el actual subsidio a la tasa hipotecaria.
Si quieres entender el beneficio que YA existe para viviendas nuevas de hasta 6.000 UF, revisa:
Subsidio hipotecario en Chile: tasa rebajada, FOGAES y 90% de financiamiento
¿FONAVI garantiza créditos a 30 años y con 10% de pie?
No.
Durante la presentación del proyecto se han mencionado ejemplos y estimaciones de créditos a largo plazo y pies cercanos al 10%.
Pero al revisar directamente el diseño resumido oficialmente por DIPRES, no aparece una regla general que obligue a todos los bancos a:
- prestar exactamente a 30 años;
- financiar exactamente 90%;
- o aprobar a cualquier persona que cumpla con el resto de los requisitos.
La evaluación crediticia seguirá existiendo. FONAVI puede modificar la forma en que se financia el sistema hipotecario, pero no elimina el riesgo crediticio del comprador.
Si quieres saber cómo evalúan realmente los bancos tu renta, deuda y capacidad de dividendo revisa:
Crédito hipotecario en Chile: cuánto te presta el banco según tu sueldo
La segunda gran medida: Ahorro Voluntario para la Vivienda (AVV)
El segundo mecanismo afecta directamente al otro gran problema de comprar una propiedad:
juntar el pie.
El proyecto crea el:
Ahorro Voluntario para la Vivienda, AVV.
Y junto con él una:
cuenta de capitalización habitacional.
Esta cuenta tendrá un objetivo exclusivo:
ahorrar para completar el pie de la primera vivienda.
Cómo funcionaría el 7% + 3% del Estado
La estructura propuesta es bastante sencilla de entender.
Para obtener la bonificación deberás:
1. Ahorrar durante al menos 30 meses.
2. Acumular efectivamente el equivalente al 7% del valor de la vivienda.
3. Cumplir los demás requisitos del régimen.
Una vez alcanzada esa meta, el Estado aportaría:
3% adicional del valor de la vivienda.
Conceptualmente:
7% ahorrado por ti + 3% del Estado = 10% para completar el pie.
Ejemplos del Ahorro Voluntario para la Vivienda
| Valor vivienda | 7% ahorro propio | 3% estatal teórico | Total |
|---|---|---|---|
| 3.000 UF | 210 UF | 90 UF | 300 UF |
| 4.000 UF | 280 UF | 120 UF | 400 UF |
| 5.000 UF | 350 UF | 150 UF | 500 UF |
| 6.000 UF | 420 UF | 180 UF | 600 UF |
Pero hay una letra chica muy importante:
el proyecto establece que la bonificación estará sujeta a un tope anual expresado en UF que deberá fijar el Ministerio de Hacienda mediante decreto supremo.
Por lo tanto, todavía NO aseguraría que alguien que compre exactamente una vivienda de 6.000 UF vaya a recibir necesariamente 180 UF.
La fórmula es 3%, pero tendremos que conocer el tope que se fije para el período correspondiente.
¿Tengo que ahorrar exactamente la misma cantidad todos los meses?
El proyecto exige:
un período mínimo de 30 meses y haber acumulado efectivamente el 7%.
No hay una obligación de depositar exactamente la misma cantidad cada mes.
Si utilizamos solamente una división matemática para dimensionar el esfuerzo:
| Vivienda | 7% total | Promedio si se repartiera en 30 meses |
|---|---|---|
| 3.000 UF | 210 UF | 7 UF/mes |
| 4.000 UF | 280 UF | 9,33 UF/mes |
| 5.000 UF | 350 UF | 11,67 UF/mes |
| 6.000 UF | 420 UF | 14 UF/mes |
Esto es solamente un ejemplo matemático.
La regulación final deberá definir los procedimientos de acreditación, aportes y operación de las cuentas.
¿Existe un ingreso máximo para acceder al AVV o hay que pertenecer a determinada clase social?
No según el proyecto presentado actualmente.
A diferencia de varios subsidios habitacionales tradicionales, el Ahorro Voluntario para la Vivienda no establece actualmente un requisito de ingreso máximo, quintil, decil o porcentaje del Registro Social de Hogares para acceder a la bonificación.
Por lo tanto, una persona no quedaría excluida del AVV simplemente por tener una renta alta. Las principales restricciones están puestas en la vivienda y en el comportamiento de ahorro:
- debe tratarse de la primera vivienda del beneficiario;
- puede ser nueva o usada;
- debe tener un valor de hasta 6.000 UF;
- el beneficiario debe ahorrar durante al menos 30 meses;
- debe reunir efectivamente un 7% del valor de la vivienda;
- y la bonificación estatal de 3% estará sujeta al límite máximo en UF que establezca la regulación correspondiente.
Esto convierte al AVV en un incentivo al ahorro para la primera vivienda más amplio que un subsidio focalizado exclusivamente en hogares vulnerables.
De todas formas, tener derecho al AVV no significa tener un crédito hipotecario aprobado. La institución financiera seguirá evaluando renta, deuda, carga financiera y capacidad de pago del comprador.
El AVV sirve para vivienda nueva Y usada
Este detalle me parece especialmente interesante.
El beneficio propuesto no está limitado solamente a viviendas nuevas.
La primera vivienda puede ser:
NUEVA o USADA
y tener un valor de hasta 6.000 UF.
Esto diferencia bastante al AVV del subsidio hipotecario a la tasa que funciona actualmente, cuyo foco son viviendas nuevas.
Y también significa que alguien que ahorró correctamente podría comparar:
- un departamento nuevo;
- una casa nueva;
- un departamento usado;
- una casa usada;
sin que la condición “usada” por sí sola elimine el AVV.
Si quieres entender las diferencias entre comprar nuevo y entrega futura puedes revisar:
Compra en blanco vs. verde vs. entrega inmediata en Chile
Tiene que ser tu primera vivienda
Para el AVV el proyecto es muy claro: la cuenta y la bonificación están destinadas a completar el pie de la PRIMERA vivienda.
El Informe Financiero además describe el beneficio como aplicable a operaciones de primera adquisición.
Por lo tanto, una persona que ya es propietaria de otras viviendas no podría acceder a este 3%.
Todavía habrá que conocer cómo la normativa definitiva acreditará la condición de primera vivienda y qué situaciones particulares contemplará.
El aporte del Estado se entrega una sola vez
Otra diferencia importante frente a una cuenta de ahorro normal:
la bonificación es un beneficio único por beneficiario.
No puedes comprar una vivienda, recibir el 3%, venderla y volver a utilizar otro AVV para conseguir nuevamente el mismo aporte en una segunda propiedad.
La política está diseñada específicamente para:
ayudarte a cruzar la barrera de entrada de tu primera vivienda.
No puedes inventar un saldo para conseguir el 3%
El proyecto establece que la bonificación se devenga solamente contra ahorro efectivamente acreditado.
La persona debe realmente haber reunido el 7% requerido.
El Estado complementa ese esfuerzo, no sustituye el ahorro previo del beneficiario.
¿Dónde se podrá tener el AVV?
La cuenta no estaría limitada a Banco Estado.
El proyecto contempla que pueda ser administrada por distintas instituciones fiscalizadas, entre ellas:
- bancos;
- administradoras de fondos;
- compañías de seguros de vida;
- cooperativas de ahorro y crédito;
- y cajas de compensación bajo las condiciones especiales establecidas.
Los recursos del ahorrante serán patrimonio separado de la institución que los administra.
Y deberán invertirse bajo políticas autorizadas por la CMF.
Podrás cambiar tu AVV de institución sin perder la antigüedad
El proyecto contempla una característica bastante buena:
el traspaso entre instituciones será libre.
Cambiar tu ahorro desde una entidad administradora a otra:
- no se considera retiro;
- y no interrumpe el período mínimo de ahorro.
Esto podría generar competencia entre las instituciones por:
- rentabilidad;
- comisiones;
- experiencia digital;
- servicio;
- productos asociados.
El ahorro tendrá protección frente a embargos
El proyecto también protege jurídicamente los fondos acumulados.
El ahorro mantenido en estas cuentas será inembargable hasta 420 UF.
La bonificación aportada por el Estado será íntegramente inembargable.
Es una característica similar en espíritu a otros mecanismos de ahorro con finalidad específica: se intenta evitar que recursos construidos para adquirir la vivienda terminen desviándose por determinadas contingencias patrimoniales.
El 3% del Estado NO estará disponible inmediatamente
Este es otro detalle que omitiría solamente leyendo titulares. El aporte fiscal del AVV comenzará a regir:
30 meses después de la entrada en vigencia de la futura ley.
Y se aplicará durante los 5 años siguientes.
Por lo tanto, si esta ley se aprueba, no significa que durante 2026 alguien pueda abrir la cuenta y recibir inmediatamente 3% estatal.
La lógica es precisamente obligar a construir un historial real de ahorro.
¿El AVV es compatible con subsidios habitacionales MINVU?
El proyecto contiene una incompatibilidad expresa que es importante conocer.
La bonificación del AVV será incompatible con:
aportes habitacionales entregados por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo destinados a la adquisición de viviendas.
En otras palabras, no asumiría que puedes juntar:
7% propio + 3% AVV + cualquier subsidio MINVU para comprar la misma vivienda.
Hay que revisar la compatibilidad de cada beneficio.
¿Se puede combinar con el actual subsidio hipotecario y FOGAES?
Acá hay un tema muy específico.
Hoy ya existe en Chile otro programa completamente distinto que entrega:
- subsidio estatal a la tasa;
- garantía FOGAES;
- y puede facilitar financiamientos elevados para determinadas viviendas nuevas de hasta 6.000 UF.
Ese beneficio YA ES LEY.
FONAVI y el AVV, en cambio, pertenecen a este nuevo proyecto.
El texto oficial establece expresamente la incompatibilidad del AVV con aportes habitacionales del MINVU, pero no establecería hoy como hecho que AVV + subsidio a la tasa + FOGAES necesariamente puedan acumularse automáticamente.
Ese cruce deberá revisarse en la versión final de la ley y su regulación.
Puedes entender cómo funciona el programa vigente aquí:
Subsidio hipotecario en Chile: tasa rebajada, FOGAES y viviendas hasta 6.000 UF
¿Ahorrar 7% significa que el banco obligatoriamente te prestará el otro 90%?
No.
El diseño busca que:
7% de ahorro + 3% estatal = 10% de pie.
Pero eso no elimina la evaluación crediticia.
El banco seguirá analizando:
- tu renta;
- estabilidad laboral;
- carga financiera;
- otras deudas;
- historial de pago;
- tasación de la vivienda;
- y sus políticas de riesgo.
Por lo tanto tener el 10% del pie entre ahorro y bonificación no equivale a tener un hipotecario aprobado.
Para entender esa segunda parte revisa:
Cómo funciona un crédito hipotecario en Chile y cuánto te puede prestar el banco
¿Necesitas crédito hipotecario para recibir el 3%?
Sí, el diseño oficial vincula la bonificación a la adquisición financiada mediante crédito hipotecario.
No está planteado simplemente como “ahorro 7%, compro al contado y el Estado me regala 3%”.
La finalidad de la bonificación es completar el pie necesario para acceder al financiamiento hipotecario de la primera vivienda.
FONAVI y AVV NO son lo mismo
| FONAVI | AVV | |
|---|---|---|
| Problema que ataca | Disponibilidad y costo del financiamiento hipotecario | Dificultad para reunir el pie |
| Beneficiario directo | Mercado hipotecario / originadores y, potencialmente, compradores vía mejores condiciones | Persona que compra su primera vivienda |
| Qué hace el Estado | Capitaliza FONAVI | Aporta 3% del valor elegible después del ahorro requerido |
| Compra vivienda directamente | No | No |
| Valor máximo | Créditos para viviendas hasta 6.000 UF | Viviendas hasta 6.000 UF |
| Primera vivienda | Prioridad del sistema | Requisito del beneficio |
| Nueva o usada | El resumen oficial no restringe el mecanismo solamente a nueva | Nueva o usada expresamente |
| Duración | FONAVI se crea con duración indefinida | Bonificación con ventana temporal definida |
La modernización de los Mutuos Hipotecarios Endosables también importa
Hay otra modificación bastante técnica dentro del proyecto que probablemente pase desapercibida, pero tiene mucho sentido junto con FONAVI.
Hoy los:
Mutuos Hipotecarios Endosables, MHE,
se transfieren mediante un proceso fuertemente ligado a la copia física autorizada única de la escritura.
El proyecto propone permitir que esa copia pueda depositarse voluntariamente en una empresa de depósito y custodia de valores.
Mientras esté depositada:
el crédito podrá transferirse mediante anotaciones en cuenta.
Esas anotaciones producirían jurídicamente los mismos efectos que el endoso, incluyendo la transferencia de las garantías y derechos asociados.
En términos simples:
se busca transformar un mercado que todavía depende bastante del papel físico en uno más digital, rápido y transable.
¿Por qué digitalizar los hipotecarios puede ayudar?
Porque FONAVI precisamente quiere crear un mercado más líquido para:
comprar y financiar créditos hipotecarios.
Si transferir esos activos entre instituciones es:
- más lento;
- más físico;
- más caro;
- y administrativamente complejo;
el mercado secundario funciona peor.
Digitalizar esas transferencias puede reducir fricciones.
No significa que por digitalizar una escritura tu dividendo vaya a caer mañana, pero es parte de la infraestructura que necesita un mercado hipotecario secundario más profundo.
¿Puede este proyecto beneficiar a alguien que compra propiedades para invertir?
De forma directa, el beneficio más atractivo para el comprador —el AVV con aporte estatal de 3%— está diseñado para:
la PRIMERA vivienda.
Por lo tanto, una persona que ya tiene cinco departamentos no podría acceder al AVV.
FONAVI también tiene como objetivo prioritario facilitar la primera vivienda.
Puede haber un efecto indirecto sobre todo el mercado si aumenta:
- la liquidez hipotecaria;
- la competencia entre originadores;
- el capital disponible;
- y la profundidad del mercado.
Pero no vendería hoy ese efecto indirecto como una rebaja garantizada para créditos de inversión.
¿Entonces esto reemplaza al subsidio hipotecario vigente?
No.
Son instrumentos distintos.
| Instrumento | Estado | Qué busca |
|---|---|---|
| Subsidio hipotecario + FOGAES | Vigente | Reducir tasa y facilitar financiamiento de viviendas nuevas elegibles |
| FONAVI | Proyecto | Crear liquidez y financiamiento estructural de largo plazo para el mercado hipotecario |
| AVV | Proyecto | Ayudar a reunir el pie de la primera vivienda mediante ahorro propio + aporte estatal |
Esta diferencia es fundamental. El subsidio hipotecario actual actúa directamente sobre la tasa del crédito.
FONAVI intenta actuar sobre la estructura de financiamiento del mercado.
Y AVV actúa sobre el pie.
¿Cuántas bonificaciones AVV calcula DIPRES?
Para estimar el gasto fiscal, DIPRES supone que la medida podría inducir una demanda adicional promedio de:
23.500 viviendas al año.
Y considerando tanto esa demanda adicional como personas que igualmente habrían comprado una vivienda, el Informe Financiero proyecta para efectos fiscales:
50.000 bonificaciones AVV anuales.
¿Cuánto le costaría al Estado el aporte del 3%?
DIPRES utiliza para su estimación una vivienda promedio de 3.075 UF.
Bajo sus supuestos, el gasto fiscal asociado a la bonificación AVV alcanzaría aproximadamente $187.263 millones anuales, expresados en pesos de 2026, durante los años en que opere el beneficio.
Además, el riesgo fiscal de las eventuales garantías estatales sobre deuda de los fondos FONAVI se considera un pasivo contingente.
Su costo real no puede conocerse hoy porque dependerá de si en el futuro esos fondos pueden o no cumplir sus obligaciones.
FONAVI es permanente; el aporte AVV de 3% no
Esta diferencia también es importante.
FONAVI se crea como una institución de duración indefinida.
En cambio, la bonificación inicial del AVV está diseñada con una ventana temporal.
Según el proyecto:
- primero transcurren 30 meses desde la entrada en vigencia;
- y posteriormente el beneficio opera durante los 5 años siguientes.
Por eso FONAVI busca ser una modificación estructural al mercado hipotecario.
El 3% estatal, en cambio, tiene inicialmente una duración acotada.
El proyecto también aumenta el beneficio del APV
Aunque no está directamente relacionado con comprar una vivienda, la reforma incluye otra modificación al ahorro de las personas.
En el Régimen A del Ahorro Previsional Voluntario (APV), el tope anual de la bonificación fiscal aumentaría desde 6 UTM hasta 8 UTM anuales.
Esta modificación comenzaría a regir el 1 de enero del año siguiente a la publicación de la futura ley.
El objetivo general es incentivar nuevamente el ahorro de largo plazo dentro del sistema financiero chileno.
¿Por qué el proyecto tiene tantas medidas que no hablan de viviendas?
Porque el proyecto no es solamente una ley habitacional. Es una reforma al mercado de capitales.
Además de FONAVI y AVV, contiene más de 30 medidas relacionadas con materias como:
- bonos;
- fondos de inversión;
- acciones;
- empresas pequeñas y medianas;
- capital de riesgo;
- digitalización financiera;
- inversionistas extranjeros;
- Ley de Fraudes;
- fondos de pensiones;
- mutuos hipotecarios;
- servicios financieros exportados desde Chile.
La lógica del Gobierno es que un mercado de capitales más profundo permite canalizar mejor: ahorro → inversión → financiamiento.
Y una parte de ese capital podría terminar financiando hipotecarios mediante FONAVI.
Ejemplo completo: una persona quiere comprar su primera vivienda de 4.000 UF
Supongamos que en el futuro la ley entra en vigencia bajo esta estructura.
Quieres comprar una vivienda de 4.000 UF.
La propiedad puede ser nueva o usada.
Abres una cuenta AVV y durante al menos 30 meses acumulas:
280 UF = 7% de la vivienda.
Si cumples los demás requisitos y el tope fiscal vigente lo permite, el Estado agregaría:
120 UF = 3%.
Tendrías: 400 UF = 10% del precio.
Después necesitas financiar 3.600 UF. Ahí entra el segundo mundo: el crédito hipotecario.
El banco evalúa si tu renta, deuda y perfil permiten financiar esas 3.600 UF.
Y si FONAVI está funcionando como pretende el proyecto, el banco podría saber que existe un mercado competitivo dispuesto a comprar determinados créditos hipotecarios elegibles después de originarlos.
Ese es el punto donde ambas piezas se conectan:
AVV facilita el PIE.
FONAVI intenta facilitar el FINANCIAMIENTO.
¿Qué falta saber todavía?
Muchísimo.
Y esto es lógico porque todavía estamos frente a un proyecto recién presentado.
Entre las cosas que todavía deberán precisarse o que pueden cambiar durante la tramitación están:
- el texto definitivo aprobado por el Congreso;
- el tope anual en UF de la bonificación AVV;
- la forma exacta de acreditar primera vivienda;
- los reglamentos de operación de las cuentas;
- las políticas de inversión autorizadas;
- las condiciones concretas de las licitaciones FONAVI;
- los criterios de elegibilidad de los créditos que los fondos comprarán;
- el efecto real que tendrá FONAVI sobre las tasas hipotecarias;
- la eventual interacción del AVV con otros programas estatales distintos de los subsidios MINVU expresamente incompatibles.
¿Es una buena política para facilitar la casa propia?
Conceptualmente el proyecto intenta resolver dos barreras distintas en vez de atacar solamente una.
Primero: “no puedo juntar el pie”.
Respuesta propuesta: AVV: tú juntas 7% y el Estado complementa 3%.
Segundo: “aunque tenga el pie, el financiamiento hipotecario es caro o difícil”.
Respuesta propuesta: FONAVI: crear un mercado permanente que compre hipotecarios y movilice capital hacia su financiamiento.
En diseño, ambas piezas tienen bastante lógica económica. Pero su resultado real dependerá de algo mucho más difícil de legislar:
-cuánto bajan efectivamente las tasas
-cuánto crédito adicional genera el sistema
-y si esa mayor capacidad financiera termina o no trasladándose parcialmente a mayores precios de las viviendas.
¿Podría hacer subir los precios de las propiedades?
Es una posibilidad económica que tampoco ignoraría.
Si muchas más personas consiguen:
- pie;
- crédito;
- y mayor capacidad de compra;
la demanda potencial por viviendas aumenta.
Si la oferta de viviendas responde lentamente, parte del beneficio financiero podría terminar reflejándose en:
precios más altos.
Eso no significa que necesariamente ocurrirá ni que el proyecto sea malo. Significa que la efectividad final no puede evaluarse mirando solamente: “me prestan más barato”.
También hay que mirar: “¿a qué precio termino comprando la vivienda?”.
Si estás evaluando una propiedad concreta, revisa:
Cómo saber si una propiedad está cara o barata usando UF/m²
Checklist: qué debería mirar alguien interesado en este proyecto
- Recordar que todavía no es ley.
- Seguir la tramitación del proyecto.
- Revisar si el texto final mantiene el límite de 6.000 UF.
- Confirmar cómo se definirá “primera vivienda”.
- Revisar el tope máximo en UF del aporte estatal.
- Recordar que el AVV exige 30 meses mínimos de ahorro.
- No confundir el 7% + 3% con aprobación automática de 90% de crédito.
- Comparar vivienda nueva y usada.
- Analizar la tasa y CAE final de cada banco cuando llegue el momento.
- No confundir FONAVI con el subsidio hipotecario actualmente vigente.
- Revisar compatibilidad con otros beneficios antes de acumularlos.
- Y sobre todo, no comprar una propiedad cara simplemente porque el financiamiento sea más fácil.
Conclusión
El nuevo proyecto de reforma al mercado de capitales y financiamiento de la casa propia intenta construir dos herramientas diferentes.
Por un lado:
AVV.
Una persona que quiere adquirir su primera vivienda nueva o usada de hasta 6.000 UF ahorraría durante al menos 30 meses hasta reunir 7% de su valor y, cumpliendo los requisitos y límites del régimen, recibiría un aporte estatal equivalente a otro 3%.
Por otro:
FONAVI.
Una institución pública administrada por Banco Estado que no prestaría directamente a las familias, sino que utilizaría capital público y privado para comprar créditos hipotecarios, dar profundidad al mercado secundario y devolver liquidez a quienes los originan.
El Estado podría aportar hasta US$2.000 millones y los fondos creados por FONAVI podrían apalancarse mediante emisión de deuda, lo que permite potencialmente movilizar una cantidad de capital muy superior al aporte fiscal inicial.
A eso se suma la modernización de los Mutuos Hipotecarios Endosables y varias reformas destinadas a hacer más profundo y eficiente el mercado de capitales chileno.
Aunque cabe aclarar que recién es un proyecto de ley y falta un largo recorrido legislativo en el Congreso aún.
Mientras tanto, si estás evaluando una compra hoy, sí existen herramientas hipotecarias actualmente vigentes:
Subsidio hipotecario en Chile: tasa rebajada, FOGAES y viviendas hasta 6.000 UF
Y para saber cuánto crédito puedes conseguir realmente según tu sueldo y tus deudas:
Crédito hipotecario en Chile: cuánto te presta el banco y cómo calcula tu capacidad
Y recuerda: la decisión más importante sigue siendo no pagar de más por la propiedad que estás comprando.
Artículo actualizado en septiembre de 2026. Fuentes oficiales revisadas: Informe Financiero N°225/09.09.2026 de la Dirección de Presupuestos del Ministerio de Hacienda, correspondiente al Mensaje N°166-374, y antecedentes oficiales publicados por el Ministerio de Hacienda sobre el proyecto.
