Apalancamiento inmobiliario: la “deuda buena”
Si ya te has iniciado en el mundo de la inversión inmobiliaria, es probable que hayas escuchado sobre los notables beneficios de aprovechar el “apalancamiento inmobiliario”, es decir, utilizar deuda proveniente de entidades financieras para potenciar tu inversión en propiedades.
Contrario a la creencia arraigada de que contraer deudas para financiar compras por encima de tu capacidad adquisitiva es perjudicial, el apalancamiento aparece para romper por completo con ese estigma y demostrar que en las inversiones inmobiliarias puede ser una herramienta poderosa si se utiliza de manera estratégica e inteligente.
Si aún no comprendes completamente qué implica el apalancamiento inmobiliario y cómo puede ser un aliado para maximizar tu inversión en bienes raíces, este será el artículo ideal para ti.
¿Qué es el apalancamiento inmobiliario?
El apalancamiento inmobiliario implica básicamente la utilización de diversos instrumentos financieros o de fondos prestados, para adquirir un activo cuyo valor supera la cantidad de capital inicial invertida.
En otras palabras, implica el recurso de la deuda “buena”, con el propósito de amplificar el rendimiento potencial de la inversión. Comúnmente, el apalancamiento inmobiliario se aplica mediante la obtención de créditos hipotecarios.
Se le suele llamar de esta manera porque el beneficio obtenido se asemeja al esfuerzo que se realiza al utilizar una «palanca» (en este caso, mediante la obtención de dinero prestado).
Cuanto mayor sea la cantidad de capital que se obtenga mediante préstamos (o, siguiendo la analogía, cuanto más grande sea la palanca), más sencillo y rápido será multiplicar el capital invertido y acceder a una mejor alternativa de inversión.
Ejemplo práctico sencillo de apalancamiento inmobiliario
Imagina que adquieres un departamento valuado en 2.000 UF, aproximadamente 50 millones de pesos. Supongamos que, con el tiempo, el valor de este departamento aumenta un 10%, alcanzando ahora las 2.200 UF y generando una ganancia de capital de 200 UF.
Ahora bien, ¿Cuánto capital real tuviste que desembolsar para obtener esa ganancia de 200UF? Esto dependerá de si has utilizado o no apalancamiento.
Claramente, cuanto menor sea la cantidad de dinero que hayas invertido para obtener esas 200 UF de ganancia, más eficiente habrá sido el uso de tu capital.
Dado que tu inversión inicial no implicó el pago total de los 2.000 UF, sino solo el desembolso de un pago inicial (pie), es decir, un porcentaje del valor total del departamento, entonces te “apalancaste” (y exitosamente).
¿Cuáles son los beneficios del apalancamiento inmobiliario?
Si bien son muchos, a continuación detallaremos los 4 principales:
- Gestión de capital de forma efectiva: Al disponer de una cantidad limitada de dinero que no cubriría el costo total de una propiedad, la estrategia de apalancamiento te posibilitará justamente aumentar tu capital, y destinarlo a diversas y mejores oportunidades de inversión.
- Incrementa la flexibilidad de tus inversiones: si concentras todos tus ahorros en una única inversión, te encontrarás vinculado a ese activo y solo podrás recuperar tu capital al venderlo.
Al optar por una estrategia de inversión apalancada, tienes la posibilidad de aportar una suma menor para respaldar la financiación, lo que te permitiría disponer de esos recursos para otros propósitos.
Alternativamente, también puedes aplicar apalancamiento a una inversión existente al solicitar un préstamo respaldado por la hipoteca de la propiedad, otorgándote liquidez de manera simultánea.
- Minimiza la exposición de riesgo en tus inversiones: La capacidad de invertir en diversos activos posibilita la diversificación del riesgo en consecuencia. En comparación con invertir la totalidad de tus fondos en un solo activo, la distribución de tu inversión en múltiples activos disminuye el impacto económico en caso de un desempeño desfavorable de un activo específico (aunque en la inversión inmobiliaria en particular, es muy raro que suceda).
- Potencia el rendimiento de tu inversión: Si empleas estratégicamente la deuda para respaldar tus inversiones en bienes raíces, el apalancamiento te brindará la oportunidad de incrementar la rentabilidad de tus activos casi de manera lógica.
Desventajas del apalancamiento inmobiliario
Uno de los riesgos más importantes es la posibilidad de incumplimiento al momento de pagar el dividendo debido a que si un inversionista no puede cumplir con los pagos de préstamos o créditos, correrá el serio riesgo de perder tanto la propiedad como la inversión inicial.
Además, una depreciación en el valor de la propiedad podría resultar en una pérdida sustancial en comparación con la inversión inicial, por lo que no debería dejar de tenerse en cuenta aunque es muy poco probable que suceda como ya aclaramos anteriormente.
Por lo mismo, es FUNDAMENTAL hacer un buen análisis previo e investigación para ver si la propiedad en la que invertirás cumple con ciertos factores fundamentales, veámoslo a continuación.
Factores fundamentales a tener en cuenta
A partir de las desventajas anteriormente expuestas del apalancamiento inmobiliario, que claramente pueden ser significativas, a continuación pasaremos a enumerar los principales factores a tener en cuenta para mitigarlas de manera eficiente:
- Buen precio de entrada
- Buena ubicación
- Buena proyección de plusvalía futura
- Rentabilidad mínima necesaria
- Proyección de flujos futuros
Conclusión
Está claro que si deseas un futuro financiero más sólido, el apalancamiento inmobiliario se presentará como un aliado indispensable para así poder acceder a las mejores alternativas de inversión sin comprometer por completo el capital que tengas destinado para las mismas.
Sin embargo, al ser el apalancamiento una herramienta riesgosa, es fundamental que sepas mitigar el riesgo haciendo un análisis previo exhaustivo de la propiedad donde invertirás.
