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Cap Rate: La clave del éxito de la inversión inmobiliaria en Chile

Si estás considerando invertir en propiedades en Chile, seguramente hayas escuchado hablar del concepto «Cap Rate«. Pero, ¿qué es exactamente y por qué es tan importante al momento de calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria?. 

En este artículo, te explicaremos a fondo qué es el Cap Rate, y cómo puedes utilizarlo para tomar decisiones informadas, y por sobre todas las cosas rentables, al momento de invertir en departamentos.

cap rate hero

¿Qué es el Cap Rate ?

El Cap Rate o Tasa de Capitalización, es una métrica fundamental en la inversión inmobiliaria. En palabras simples, representa la tasa de rendimiento anual que puedes esperar de tu inversión en una propiedad. 

Básicamente establece la relación entre los ingresos generados por la propiedad y su valor total, y va a expresarse en porcentajes. El Cap Rate constituye una herramienta esencial para evaluar la rentabilidad de una propiedad de forma anual, para analizar si estamos verdaderamente frente a una buena oportunidad de inversión inmobiliaria en Chile o no.

Este indicador sirve mucho para comparar entre diferentes propiedades de inversión para determinar cuál es más rentable.

¿Cómo se calcula el Cap Rate al momento de invertir en propiedades en Chile?

cap rate como se calcula

Es importante que consideres que el Cap Rate fórmula inmobiliario, solo va a medir la rentabilidad neta del activo, dejando afuera el dividendo del crédito hipotecario a pagar. Por lo que es fundamental entender que esta rentabilidad no se traduce en la cantidad de dinero que quedará en tu bolsillo.

La fórmula para calcular el Cap Rate es:

(Arriendo anual-gastos anual)x12

___________________________ X100 =resultado en porcentaje

Precio del departamento

Los “gastos” que considera la fórmula expuesta anteriormente incluye:

  1. Contribuciones: Impuestos territoriales en Chile (anuales pero se pagan trimestralmente, es decir, 4 veces al año)
  2. Vacancia: Tiempo que el departamento no está en arriendo, que suele ser en torno al 7% anual.
  3. Gastos de administración: suele ser en torno al 7% si lo tercerizas con un corredor, o puede ser 0% si lo arriendas tú mismo.
  4. Gastos de mantenimiento: Mantención o equipamiento inicial del inmueble.

Ranking de porcentajes:

cap rate ranking de porcentajes

Una vez que hemos obtenido un porcentaje haciendo la anterior fórmula, pasaremos a verificar este ranking para analizar los diferentes niveles de riesgo de nuestra inversión:

  • Superior a 6%: Excelente
  • Entre 4.5 a 6%: Muy bueno
  • Entre 3.5 a 4.5%: Bueno
  • Menor a 3.5%: Malo

Aunque tendremos que tener en cuenta que esta escala conformará solo una referencia, ya que un buen rendimiento del cap rate inmobiliario va a estar íntimamente relacionado también con el país y la zona en la que está ubicado el departamento, condiciones del mercado y el perfil del propio inversionista.

También es importante señalar que la fórmula tampoco tiene en cuenta la plusvalía capturada por la propiedad, por lo que será fundamental, como aclaramos anteriormente, tomar la escala solo como una simple referencia, ya que hay muchísimos factores más involucrados.

Consideraciones para calcular el Cap Rate

El error más común al calcular la tasa de capitalización está en hacerlo sobre el “precio de compra de la propiedad”.

Generalmente otorgará resultados poco realistas ya que la propiedad pudo haberse comprado hace años, a precios mucho más bajos de lo que se encuentra en este momento.

Sin embargo, puedes calcular tu Cap Rate particular si quieres, usando el precio al que tú compraste.

Pero si quieres calcular el Cap Rate de mercado debes usar siempre el precio actual de mercado de la propiedad en cuestión.

El Cap Rate Simplificado, otra forma de calcular tu rentabilidad

Existe una forma de calcular el Cap Rate de forma más simple, que te permitirá tener una noción de la rentabilidad de una propiedad de forma súper estimada, sin incluir gastos de mantención, administración y vacancia.

A su vez te permitirá comprar la rentabilidad de diferentes opciones de propiedades para inversión inmobiliaria, sin necesidad de estimar esos gastos que son demasiado precisos.

La fórmula del Cap Rate simplificado es la siguiente:

Arriendo anual x 12

___________________________ X100 =resultado en porcentaje

Precio del departamento

Es importante aclarar que el Cap Rate fórmula inmobiliario no es el único indicador para medir la rentabilidad de tu inversión inmobiliaria en Chile, hay muchos otros, si te interesa revisarlos puedes hacerlo en esta nota sobre Rentabilidad Inmobiliaria.

Conclusión

El Cap Rate o Tasa de Capitalización constituye una de las herramientas esenciales para cualquier inversionista inmobiliario en Chile y en cualquier parte del mundo.

Ya que permite evaluar la rentabilidad de las inversiones para poder tomar decisiones mucho más informadas y rentables. 

Al haber comprendido cómo funciona este cálculo del Cap Rate y cómo utilizarlo en las inversiones que estés llevando adelante, esperamos haber contribuido a maximizar tus oportunidades en el mercado inmobiliario, para que vayas detrás de tus objetivos financieros.

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Autor: Lucas De Gregorio

Lucas De Gregorio es Ing. Comercial, Multi-Inversionista Inmobiliario y Empresario.

Es el fundador y CEO de Lucasfinanzas.
Lucasfinanzas es una empresa establecida con un equipo de 5 expertos inmobiliarios enfocados en la inversion INTELIGENTE.

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