Evaluar la rentabilidad inmobiliaria antes de invertir constituye un paso fundamental para el inversionista inteligente, porque va a definir a largo plazo si la misma dará los frutos esperados o no, y de igual manera, permitirá estimar ganancias o pérdidas en función de los diferentes factores que se vayan analizando.
Por esa razón es que en este artículo nos dedicaremos a desglosar las 5 principales fórmulas que podrás utilizar de forma sencilla, para evaluar la rentabilidad inmobiliaria de la inversión que estés por hacer en Chile o en cualquier país del mundo.
Rentabilidad Inmobiliaria ¿Vale la pena invertir en esta propiedad o no es rentable?
La rentabilidad inmobiliaria, antes que nada, constituirá un paso fundamental e indispensable a medir al momento de invertir en propiedades ya que indicará si efectivamente estamos ante una buena inversión inmobiliaria que nos permitirá generar grandes diferencias en nuestro patrimonio con el tiempo asegurando ganancias a largo plazo o nos meterá en un “cacho” difícil de salir luego.
La inversión inmobiliaria se posiciona como una de las inversiones más seguras y rentables en comparación con otras de mayor volatilidad.
Pero al mismo tiempo, no será suficiente con hacer suposiciones generales dejando de lado los números que puedan indicarnos certezas.
Por eso, aprender a calcular la rentabilidad inmobiliaria de un proyecto antes de iniciar es la clave del éxito de la inversión inmobiliaria en Chile.
Calcular la rentabilidad inmobiliaria de una propiedad en Chile
Existen diferentes maneras de calcular la rentabilidad inmobiliaria de una propiedad, pero principalmente existen 5 que son las que yo más observo al momento de ver si es un buen negocio o no invertir en determinado proyecto inmobiliario.
Veamos:
Cap Rate
El concepto que generalmente se utiliza para calcular la rentabilidad inmobiliaria de un proyecto es el Cap Rate que, en simple, representa la tasa de rendimiento anual a esperar de nuestra inversión en una propiedad.
Va a estar expresada en porcentaje, y la fórmula para calcularla será:
(Arriendo anual -gastos anuales) x12
_____________________________ X100 =resultado en porcentaje
Precio del departamento
Y dependiendo del resultado en porcentaje arrojado, es que podremos determinar si estamos frente a una buena oportunidad o no.
Este indicador sirve mucho para comparar entre diferentes propriedades de inversión para determinar cuál es más rentable.
Aunque si te interesa aprender cómo calcularla de manera adecuada, podrás chequear nuestro artículo dedicado a esta evaluación.
Conoce mas sobre el Cap Rate en este artículo.
UF/m2
El indicador UF/m2 se establece como una excelente forma para medir qué tan caro (o barato) está un departamento por m2. También es una excelente alternativa para poder comparar departamentos de igual tipología.
La fórmula para calcularlo será:
Precio del depto en UF
__________________
m2 del depto
Es importante comprender a grandes rasgos que a medida que la cantidad de ambientes en el departamento aumenta, disminuirá el UF/m2.
Por lo tanto, no sirve comparar el indicador UF/m2 en propiedades con diferente cantidad de ambientes.
Cash on Cash
El indicador Cash on Cash es de mis favoritos, porque va a indicarnos cuánto dinero nos retorna anualmente en nuestro bolsillo un departamento en particular, respecto a lo que pusimos de pie más gastos para iniciar la inversión.
Es una excelente alternativa si lo que buscamos es efectuar comparaciones entre diferentes instrumentos de inversión.
Sin embargo, es importante tener muy en cuenta que este indicador no considera la plusvalía que va teniendo el inmueble con el tiempo, sólo considera el flujo que genera el inmueble año a año.
Esto debe tenerse muy en cuenta al usar este indicador para comparar la inversión inmobiliaria con otro tipo de inversión ya que el indicador deja de lado por completo factores como la plusvalía, que verdaderamente hacen a la inversión inmobiliaria tremendamente atractiva.
Se calcula a través de la siguiente fórmula:
(Arriendo-Dividendo) x12
______________________
Pie + Gastos Operacionales
R.O.I
El indicador ROI o Return on Investment (retorno sobre lo que salió de nuestro bolsillo) es uno de los indicadores más completos al momento de determinar la rentabilidad inmobiliaria de una propiedad o cualquier tipo de inversión, ya que tiene en cuenta todos los factores si es que decidiéramos vender todos los departamentos y pagar la deuda hipotecaria en un momento determinado. Sin embargo, no es tan simple de calcular ya que debe hacerse a través de un flujo de fondos.
Justamente esta, se consolida como la mejor forma para comparar la inversión inmobiliaria con otro tipo de inversiones como depósitos a plazo, acciones, etc. Por la certeza que ofrece desde lo numérico.
La misma va a calcularse haciendo un flujo de fondos, sobre los distintos factores que van a influenciar el patrimonio. Generalmente los factores más importantes a considerar para hacer el cálculo son:
- Plusvalía: Considerando un estimado del aumento del valor del departamento de forma anual.
- Inflación: Considerando un estimado del aumento de la inflación (UF) año a año.
- Amortización del crédito: Contemplando cómo el departamento va siendo cada vez un poco más nuestros, conforme pasan los años.
- Flujo positivo acumulado: Que básicamente es la diferencia entre el arriendo, el dividendo y los gastos.
Y en base a todo esto, es que se hará un flujo de fondos donde se determinará el dinero que nos va a quedar en el bolsillo.
Si quieres considerar también el valor tiempo del dinero, puede decirse que la TIR (tasa interna de retorno) es la mejor forma de medir o evaluar un proyecto de inversión ya sea inmobiliario o cualquier otro.
Delta mensual
El delta mensual es el indicador más fácil de calcular de todas, y va a medir la cantidad de dinero que nos va a quedar en el bolsillo mensualmente descontando el dividendo del arriendo mensual.
Se calcula:
Arriendo-Dividendo= Flujo de efectivo mensual
Pero esta forma es solamente representativa porque no tiene en cuenta el pie que hemos puesto para iniciar con la inversión, por lo que es mejor evaluar esto a través de la fórmula de cash on cash.
Conclusión
Existen múltiples maneras de evaluar la rentabilidad inmobiliaria chile de un proyecto, pero será primordial no quedarse con una sola manera ya que, como explicamos a lo largo del artículo, cada instrumento de evaluación deja afuera variantes que son fundamentales al momento de querer un verdadero panorama general sobre la rentabilidad que nos va a arrojar la inversión.
Por lo tanto es importante evaluar la rentabilidad inmobiliaria de un proyecto de inversión con todas las fórmulas anteriores, para así tener una visión más clara si se constituye como una oportunidad verdaderamente atractiva, o un negocio que solo nos hará perder dinero.
