Antes de preguntarte cómo calcular la rentabilidad de una inversión, debes entender en primer lugar que la inversión inmobiliaria ha sido la alternativa preferida de millones de seres humanos durante miles de años..
¿Por qué? Simple..
Porque las propiedades han ofrecido rentabilidad y estabilidad que pocas inversiones han podido igualar (o ninguna ha igualado te diría).
Por eso en este artículo te voy a explicar cómo calcular la rentabilidad de una inversión utilizando diferentes formas para medirla.
Indicadores claves que te van a permitir analizar si realmente tu dinero está trabajando para ti o no.
Y lo mejor, te ayudará a comparar entre diferentes propiedades para que elijas la opción que realmente te haga ganar a largo plazo.
¿Es seguro invertir en una propiedad en 2024?
Sin duda, la respuesta es SÍ.
A pesar de las tasas altas, y que el contexto pareciese jugar en contra, estamos justamente en un momento histórico para invertir en propiedades y AQUÍ TE LO CUENTO.
Pero la verdad es que no puedes depender solo de una corazonada o intuiciones.
Si realmente quieres asegurarte de que tu inversión sea rentable, será crucial que aprendas cómo calcular la rentabilidad de una inversión.
Así vas a garantizar que obtendrás los beneficios esperados en los próximos años.
¿Cuál es el mejor método para calcular la rentabilidad de una inversión?
Si quieres aprender cómo calcular la rentabilidad de una inversión, te voy a enseñar a calcular los 4 indicadores clave que debes manejar:
1.ROI:
El ROI (Return on Investment) es uno de los indicadores más completos para utilizar, cuando te preguntes cómo calcular la rentabilidad de una inversión.
Considera todos los factores, incluyendo la venta y el pago de deudas hipotecarias.
Y aunque su cálculo puede ser un poco más complejo, ya que requiere un análisis detallado del flujo de fondos, es la herramienta clave para comparar la inversión inmobiliaria con otros activos financieros como acciones o depósitos.
¿Cómo calcular el ROI de una propiedad?
Para calcular la rentabilidad de una inversión utilizando el ROI, deberás hacer un flujo de fondos teniendo en cuenta los siguientes 4 factores clave:
1.Plusvalía: Estimación del incremento anual del valor de la propiedad.
2.Inflación: Estimación del impacto de la inflación (UF) a lo largo de los años.
3.Amortización del crédito: Proporción creciente de la propiedad que se posee con el tiempo.
4.Flujo positivo acumulado: Diferencia entre el arriendo, los pagos del crédito y otros gastos.
Luego que hayas hecho el flujo de fondos considerando en detalle todos esos factores, es que podrás calcular las ganancias reales de dicha inversión y determinar si vale o no la pena.
2.Cap Rate:
El cap rate es un indicador clave que revela el flujo de dinero que se genera por el arriendo de una propiedad en relación con su valor.
Básicamente, te dice qué porcentaje del valor total de la propiedad recuperas anualmente a través de los ingresos por arriendo. En términos simples, evalúa qué tan rentable es una propiedad, expresado en un porcentaje anual.
Sirve para comparar entre diferentes propiedades, siempre considerando mismas tipologías.
¿Cómo calcular el Cap Rate?
Cuando te preguntes cómo calcular la rentabilidad de una inversión, tienes que entender que ésta es la fórmula que comúnmente se utiliza:
Cap Rate= ((Valor del arriendox12)/ (Valor de la propiedad)) x100
Y eso te dará un porcentaje que podrás analizar teniendo en cuenta el siguiente ranking, para determinar la rentabilidad de la inversión:
.Más de 8%: Oportunidad excepcional.
.Entre 7 y 8%: Proyecto favorable.
.Entre 5 y 7%: Aceptable.
.Entre 4 y 5%: Moderado.
.Entre 3 y 4%: Poco favorable.
.Menos de 3%: Desfavorable.
Si te interesa profundizar en este indicador, te dejo mi artículo dedicado al CAP RATE, LA CLAVE DEL EXITO EN LA INVERSIÓN INMOBILIARIA.
3.UF/M2:
Este indicador es esencial para poder comparar precios de departamentos de igual tipología, y por su facilidad de cálculo, es primordial que aprendas a utilizarlo para maximizar la rentabilidad de tu próxima inversión.
El mismo se calcula comúnmente dividiendo su precio total en UF, por la cantidad de metros cuadrados útiles.
Al preguntarte cómo calcular la rentabilidad de una inversión, ésta será la fórmula que comúnmente se utiliza para este indicador: (UF/M2)
Por ejemplo, si un departamento cuesta 2.500 UF y tiene 45 metros cuadrados, el precio por metro cuadrado será de 55,5 UF/m2. Con este dato, podrás empezar a comparar opciones y evaluar otras propiedades dentro del mismo rango.
4.Cash on Cash:
El «Cash on Cash» es una fórmula clave para calcular el porcentaje de retorno que obtienes sobre el dinero que invertiste de tu propio bolsillo en una propiedad, excluyendo la financiación. En otras palabras, mide qué tanto está rindiendo tu capital inicial en una inversión inmobiliaria.
Este cálculo se realiza de manera anual y es útil para comparar varias propiedades, ayudándote a determinar cuál ofrecerá una mejor rentabilidad sobre tu capital.
También te orienta sobre la cantidad de financiación adecuada para maximizar los beneficios.
Al preguntarte cómo calcular la rentabilidad de una inversión, esta será la fórmula que comúnmente se utiliza para este indicador:
((Arriendo – Dividendo) x 12)/ (Pie + Gastos Operacionales)
Conclusión
Ya tienes las herramientas.
Ahora sabes cómo calcular la rentabilidad de una inversión utilizando el ROI, Cap Rate, UF/M2 y Cash on Cash. Y no solo eso, sino que aprendiste a interpretarlos, para así evaluar si la inversión que estás por realizar va a dar frutos o no.
La pregunta no es si debes hacerlo o no, sino cuándo. Porque cada día que pasa es un día en el que tu dinero podría estar trabajando para ti y multiplicándose.
Así que, no te quedes esperando el «momento perfecto» si verdaderamente quieres salirte de la carrera de la rata.
La oportunidad la tienes delante tuyo, por eso..
