Si hay un concepto que hoy se consolida como vital al momento de invertir en departamentos en Chile es el Bono pie en Chile.
Por eso, en este artículo vamos a explicarte en profundidad qué es el bono pie en Chile, y cuál es su utilidad principal al momento de iniciar con la inversión inmobiliaria.
¿Qué es el pie de un departamento?
En Chile el pie de un departamento es el % del departamento que deberá pagar el comprador de una propiedad al adquirirla a través de un crédito hipotecario. El monto restante será cancelado por el Banco.
Generalmente el pie oscilará en torno al 10% al 20% del valor total de la propiedad, y el 90% u 80% restante lo aportará el banco.
¿Qué es el bono pie en Chile y en qué consiste?
Todos sabemos que al momento de comprar un departamento en Chile, ningun banco ni mutuaria va a prestarnos el 100% del valor de la propiedad que deseamos adquirir.
Sino que van a solicitarnos financiar entre el 10% y 20, para proceder a entregarnos el crédito hipotecario por el porcentaje restante.
Este monto a pagar en un inicio es lo que comúnmente se conoce como “pie”, que en otras palabras, corresponde al anticipo de dinero que nosotros debemos hacer, para comenzar con la inversión.
El bono pie es básicamente una «trampa» para pagar menos porcentaje de pie al adquirir una propiedad en Chile, ya sea de inversión o para vivir en él.
Consiste, en pocas palabras, en «inflar» el precio de escrituración que se le informa al banco, de forma tal que el banco le financie al comprador un porcentaje mayor al real, beneficiándolo ya que tendrá que poner un pie más bajo.
¿Cómo se calcula el bono pie en Chile que reduce el porcentaje de pie que deberá pagar el comprador?
Pasemos a ver un ejemplo práctico, para que se entienda cómo se calcula el bono pie en Chile:
Ejemplo de un Bono pie 10%: para que el comprador ponga sólo 10% de pie y el banco creyendo que está financiando el 80% de la propiedad, en verdad está financiando el 90% de la propiedad.
-Tenemos un departamento que vale $200 Millones de pesos chilenos.
-Escenario normal: El Banco me financia el 80% de la propiedad, es decir $160 Millones. Tendría que poner de pie $40 Millones.
-Escenario Bono Pie 10%: La inmobiliaria va a informarle al banco que el valor de escrituración es $225 Millones (inflando su valor inicial)
Por lo que el banco procederá a financiarnos el 80% de los $225 Millones, es decir, $180 Millones. Que son, en realidad, el 90% de los $200 Millones que cuesta la propiedad
Por lo tanto sólo tendré que poner un pie de $20 Millones y no $40 Millones como sería en un escenario sin bono pie.
La diferencia entre $40 Millones y $24 Millones, es lo que se conoce en Chile como bono pie.
Por lo que el concepto de “bono pie en Chile”, surge como una excelente alternativa de financiamiento en la que básicamente se le «mentirá» informando al banco un valor mayor del que realmente es, con el objetivo de que nos financie un 90% o 100% del valor, en vez de solo el 80%.
Pero, ¿Qué implicancias tiene el bono pie en Chile?
Vamos a abordar este concepto desde las diferentes entidades que van a participar durante el proceso de compra de la propiedad, ya que afecta de manera directa a todos los sujetos involucrados. El bono pie en Chile va a implicar:
Para el inversionista:
Va a constituir una facilidad, ya que deberá pagar una suma de dinero significativamente menor para comprar el departamento, aunque a su vez implicará tener un dividendo mayor mensualmente (ya que el banco le estará financiando en verdad un porcentaje más alto de la propiedad).
Existe el Bono pie 5%, el Bono Pie 10%, el Bono Pie 15% y el Bono Pie 20%.
Para la inmobiliaria
No cambia tanto su ecuación con el bono pie en chile, ya que recibirá de igual forma el mismo monto de dinero por parte del banco al desembolsarle el crédito hipotecario.
Para el Banco
Va a implicar un riesgo mayor del que esperaba asumir en un principio, ya que estará financiando un porcentaje mayor de la propiedad, pudiendo llegar hasta un 100% de financiamiento en caso que el bono pie sea de 20%.
Obviamente el banco antes de financiar esos montos, mandará a tasar la propiedad.
En caso que la tasación no le cuadre, podría rechazarte el crédito hipotecario.
Tasación online previa a bono pie: FUNDAMENTAL
Por eso antes de avanzar con una propiedad con bono pie, te recomiendo mucho realizar una tasación online gratis en 5 minuto, para asegurarte que el valor de la propiedad está por debajo de la tasación.
Generalmente, el banco no se entera de que hay un bono pie implicado en el asunto, ya que la inmobiliaria no lo notifica de que el precio ha sido «inflado».
De hecho, en los últimos tiempos los bancos se han puesto más estrictos solicitándole a las inmobiliarias pruebas tangibles de pago del pie por parte de los clientes, lo cual ha ido complicando el bono pie en chile.
¿Conviene adquirir departamentos mediante bono pie en Chile?
Definitivamente sí, la principal ventaja de invertir en departamentos utilizando el bono pie en Chile es la posibilidad de invertir en más cantidad de departamentos con el mismo capital inicial.
¿Cuáles son los requisitos para acceder al bono pie en Chile?
Al momento de buscar acceder a un bono pie en Chile, lo más difícil es conseguir inmobiliarias que realicen esta práctica en su día a día.
En el mundo de las inmobiliarias, hay un «amor-odio» por el bono pie.
Por un lado, hay inmobiliarias que utilizan regularmente el bono pie en Chile, de forma tal de poder ofrecer condiciones más atractivas para los clientes.
Por otro lado, están las inmobiliarias que consideran al bono pie como una práctica «inadecuada» o «poco legal» y optan por preservar su prestigio de cara a sus accionistas y no usar el bono pie en Chile.
¿Me conviene Bono pie 10% o bono pie 20%?
Hay inmobiliarias que ofrecen un bono pie del 10%, de forma tal de que si el banco te financia un 80%, deberás pagar solamente un pie del 10%.
En cambio hay otras inmobiliarias que ofrecen un bono pie del 20%, lo cual implica que si el banco te financia el 80% deberás poner un pie de $0, lo cual es un beneficio enorme ya sea que vayas a invertir en departamentos en Chile o a comprar tu primera vivienda en Chile.
Desventajas del Bono pie en Chile
Algunas de las desventajas que puede tener el bono pie en Chile son:
- Muchas veces algunas inmobiliarias en Chile lo usan para hacer más atractivos algunos proyectos que no han tenido tan buena venta en el último tiempo.
- Al ofrecer condiciones flexibles y favorables para los clientes como es el bono pie en chile o una cómoda cantidad de cuotas para pagar el pie, muchas inmobiliarias aprovechan para subir los precios y vender un poco más caro, lo que podría no ser tan conveniente para un inversionista.
Conclusión
Siempre recomendamos hacer uso del bono pie ya que es una “trampa legal”, pero siempre debe hacerse teniendo extremo cuidado de verificar profundamente estas dos cuestiones:
1. Muchas veces algunas inmobiliarias en Chile lo usarán para hacer más atractivos algunos proyectos que no han tenido tan buena venta en el último tiempo ya que están caros o mal ubicados. Definitivamente tienes que tener cuidado de no comprar un departamento solamente porque tiene bono pie y debes colocar un pie muy bajo o casi $0.
2. Generalmente las inmobiliarias que ofrecen condiciones flexibles y favorables para los clientes, y muchas cuotas para pagar el pie, aprovecharán para inflar los precios y venderte el departamento a un precio más caro, lo que podría perjudicarte muchísimo porque ya estarías comenzando la inversión pagando un precio superior al de mercado.
Por eso aquí resulta de vital importancia la investigación previa y el análisis exhaustivo de precios antes de decidirte por algún proyecto en particular.
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