Sabemos que antes de poder comenzar con cualquier tipo de inversión inmobiliaria o compra de vivienda, habrá que evaluar bien los requisitos para un crédito hipotecario que luego deberás presentar ante la entidad financiera.
Pero también sabemos que hay muy poca información en Internet sobre qué miran realmente los bancos al momento de evaluar a las personas para ver si le entregan un crédito hipotecario o no, y de qué monto. Así que ahondaremos profundamente en este tema.
A su vez te revelaremos 3 trucos para duplicar tu capacidad crediticia.
Requisitos para un crédito hipotecario: ¿en qué se fijan realmente los bancos?
Al momento de tomar crédito hipotecario, hay realmente muy poca información respecto a cuáles son los criterios que usan los bancos para decidir a quién le entregan crédito y a quién no, y cuánto crédito hipotecario le entregan a uno o a otro.
La realidad es que los bancos, al ser empresas privadas, toman todos sus recaudos, y hacen todas sus averiguaciones antes de entregar un crédito hipotecario, pero hay ciertas cosas claves que observan, veamos.
En primer lugar, los bancos realizan un filtro de renta y de valor de las propiedades. Actualmente en Chile, la mayoría de Bancos están otorgando crédito hipotecario a rentas superiores a $1.400.000 y propiedades de valores superiores a las 1.200 UF.
En segundo lugar, evalúan profundamente los estudios de la persona. Algo que efectivamente miran, y que no mucha gente lo quiere revelar, es el nivel de estudios de la persona y la institución donde estudió. Cuanto más “nivel de ingresos” proporcione la carrera estudiada, y más prestigiosa sea la institución donde se estudió, mayor propensión tendrá el banco de otorgarte crédito, y a su vez un mayor monto.
En base a todo eso, se arman un “bosquejo o etiqueta” de las personas, priorizando a los profesionales y técnicos, y priorizando a las mejores instituciones. Dentro de esta categoría, tienen una muy buena valoración por parte de los bancos los profesionales de las áreas de medicina, ingeniería, minería, consultoría.
A su vez, profesionales que trabajan en empresas de renombre o más grandes, también tendrán un plus a su favor por ser “bien vistos” por los bancos.
Otra cosa que evalúan mucho los bancos es la antiguedad laboral.
Otro aspecto fundamental que evalúan los bancos es el comportamiento financiero y el nivel de endeudamiento de cada persona. En base a esto, el banco realiza un “perfil financiero” de cada individuo, evaluándolo en base a qué tan “ordenado o desordenado” es en este aspecto.
Aquí es donde se vuelve muy relevante usar de manera adecuada las tarjetas de crédito, y no tomar créditos de consumo o similares, de manera innecesaria.
Nivel de endeudamiento: cuánto me prestará el banco
Lo más importante, en primer lugar, es que el pago de cuotas de deuda TOTAL que tiene la persona, no supere el 50% de sus ingresos líquidos mensuales (en personas con sueldos líquidos inferiores a los $2 Millones, este % puede ser del 45% para algunos bancos).
Este es el primer filtro que hará el banco, de forma que si tu nivel de deuda es superior a eso, quedarás inmediatamente eliminado y dejarás de ser sujeto a crédito por parte de los bancos en Chile.
En segundo lugar, el % que representará el dividendo hipotecario sobre tu renta mensual líquida, no debe superar el 30% (o 35% en algunos bancos). Es decir, el dividendo no puede ser más de un tercio de tu sueldo líquido.
Luego, para definir el monto máximo de crédito hipotecario que te podrían prestar, debes tener en cuenta algo:
- Por cada 1.000 UF de financiamiento, la cuota será de aproximadamente $200.000 mensual.
Por lo tanto, podrías hacer la siguiente cuenta fácilmente:
- Toma tu sueldo y calcula un 30%. Ejemplo: $3.000.000. 30%= $1.000.000. Podría pagar mensualmente una cuota de $1 millon
- Luego divide ese resultado por $200.000. Ejemplo: $1 Millon / $200 mil = 5
- Entonces podrías obtener financiamiento por 5.000 UF aproximadamente para un sueldo de $3 millones.
- Ojo, debes considerar que esas 5.000 UF son el financiamiento, por lo que si consideramos que es un 80% de financiamiento, el valor de la propiedad a financiar sería de 6.250 UF
- En caso de que tengas deudas y pagues una cuota mensual, debes restar eso al resultado que te dio el 30% de tu sueldo.
2 trucos para multiplicar tu capacidad crediticia
Ahora bien, existen dos formas de aumentar tu capacidad crediticia, usando algunas “trampas” o vacíos legales a tu favor.
En primer lugar hablaremos de las Mutuarias y luego del multicrédito, aunque lo ideal es combinar ambos «trucos” para sacar el mayor provecho.
Mutuarias
Son entidades financieras privadas que ofrecen créditos hipotecarios, funcionando de manera similar a los bancos. Y por lo general, están vinculadas al sector asegurador.
Su principal y distintiva ventaja radica en que los créditos hipotecarios con ellas no se reportarán en los informes comerciales, lo que dejará la capacidad de endeudamiento del inversionista intacta ante los bancos.
Convirtiéndolas así en una opción sumamente atractiva para aquellos que desean aprovechar el apalancamiento al invertir en bienes raíces, ya que podrán obtener créditos primero con mutuarias y luego, solo si es necesario, acudir a los bancos.
Si te interesa conocer en profundidad cómo funcionan, y el listado actualizado con las mejores mutuarias de todo Chile ahora en 2024, te dejamos el enlace directo a nuestro artículo dedicado aquí.
Multicredito
El multicrédito es otra estrategia comúnmente empleada por los inversionistas. Y básicamente implica solicitar simultáneamente créditos hipotecarios a varios bancos a la vez, en un periodo muy corto de tiempo para que no se enteren mutuamente.
Esta táctica permitirá al inversionista obtener financiamiento de múltiples entidades sin que estas estén al tanto de los préstamos concedidos por otras. Y como resultado, la capacidad crediticia del inversionista se verá multiplicada de manera lógica.
Lo que sí será crucial, es coordinar la firma de las escrituras en todos los bancos durante la misma semana, dado que actualmente toma alrededor de 7 días para que un banco informe sobre la deuda hipotecaria al sistema financiero. De esta manera podrás multiplicar tu capacidad de endeudamiento de manera efectiva.
Eso sí, es importante que si haces multicrédito, todos los departamentos que compras de encuentren en el mismo proyecto, de forma tal de que coincida la escrituración para la misma semana.
Ahora que ya vimos ambos “Trucos”, veamos como combinarlos.
Mutuarias + Multicrédito
También puedes usar ambos a la vez: mutuarias + multicrédito.
Es decir, en primer lugar agotar tu endeudamiento con todas las mutuarias, y luego de eso, utilizar el multicrédito.
Eso es precisamente lo que hacen los inversionistas inteligentes.
Pero ojo, es súper importante que elijas con pinzas y MUY bien los proyectos donde invertirás, ya que estás apalancándote fuertemente y eso conlleva mucho riesgo si no está bien hecho.
Conclusión
A pesar de ser un tema tabú, es importante que tengas en cuenta los factores y consideraciones que toman en cuenta los bancos en Chile a la hora de revisar los requisitos para un crédito hipotecario, para poder prepararte de antemano.
A su vez, no dejes de usar los 2 trucos para multiplicar tu capacidad de crédito hipotecario para invertir en propiedades.
