Nadie está exento de los impuestos inmobiliarios…
Incluso te puede pasar a ti.
Te compras un departamento. Lo arriendas. Te empieza a entrar plata todos los meses.
Todo bien… hasta que llegan los impuestos.
Y no entiendes nada.
“¿Por qué me están cobrando esto?”, “¿esto es anual, mensual?”, “¿me conviene declarar esto o no?”.
La mayoría de las personas que invierten en propiedades en Chile no tienen idea de cómo funcionan los impuestos inmobiliarios.
Y eso no solo les quita plata… también oportunidades a largo plazo porque es dinero perdido.
Hoy te voy a explicar todo lo que necesitas saber para que no te pase lo mismo.
Sin vueltas. Sin palabras difíciles.
Y con ejemplos que cualquier persona puede entender. ¡¡Vamos!!
¿Qué son los impuestos inmobiliarios?
Los impuestos inmobiliarios son los tributos que debes pagar al Estado por tener, vender, arrendar o heredar una propiedad.
Así de simple: si tienes una propiedad, hay reglas y cobros que debes conocer y efectuar sí o sí.
Y si los manejas bien, puedes evitar multas innecesarias y hasta ahorrar el suficiente dinero como para entrar en un nuevo ciclo de inversión en departamentos.
Por eso debes prestar tanta atención a lo que viene…
¿Qué impuestos inmobiliarios existen en Chile?
Vamos por partes, como debe ser.
1. Contribuciones (o impuesto territorial)
Este es el impuesto más conocido. Lo paga cualquier persona que tenga una propiedad cuyo avalúo fiscal supere los $38 millones de pesos aproximadamente (dato 2024).
¿Cuánto se paga?
La tasa general es del 1,2% anual sobre el avalúo fiscal, dividido en 4 cuotas.
Pero puede variar según si es residencial, agrícola o comercial.
Ejemplo:
Si tu propiedad tiene un avalúo fiscal de $60 millones de pesos, pagarás unos $720 mil pesos al año, divididos en 4 pagos trimestrales de $180 mil.
¿Dónde se pagan los impuestos inmobiliarios?
En el sitio del SII (Servicio de Impuestos Internos) o en bancos habilitados.
2. Impuesto a la ganancia de capital (si vendes con ganancia)
Si compras una propiedad y luego la vendes a un precio mayor, esa diferencia puede estar sujeta a impuestos.
¿Siempre se paga?
No. Hay exenciones importantes:
- Si la ganancia es menor a 8.000 UF acumuladas en la vida, también.
Pero si eres un inversionista activo, o vendes con frecuencia, el SII puede considerar que tienes una actividad habitual. En ese caso, sí tributas (con impuesto global complementario o tasa del 10%, según corresponda).
3. Impuesto por arriendo
Si arriendas tu propiedad, los ingresos que obtienes son considerados renta y deben ser declarados (a excepción de las primeras 2 propiedades DFL2).
¿Cómo se calcula?
- Si arriendas a una persona natural, puedes deducir el 10% por concepto de gastos presuntos, y tributas sobre el resto.
- Si arriendas a una empresa, debes emitir boleta de arriendo con retención del 10,75%.
¿Y si no declaro los impuestos inmobiliarios?
Te pueden multar, y si el SII lo detecta, cobrar impuestos retroactivos con intereses y sanciones. Mejor no jugar con eso.
¿Y si tengo más de una propiedad?
Ahí sí o sí tienes que ordenarte. Porque los impuestos inmobiliarios se suman.
Y el SII cruza información. Si no declaras bien, pueden notificarte y hacerte pagar de más.
Una buena práctica: llevar un registro de cada propiedad, con todos sus gastos, ingresos y movimientos. Así, cuando llegue el momento de declarar, no cometes errores y puedes usar beneficios tributarios disponibles.
¿Existen beneficios tributarios para los inversionistas?
Sí existen beneficios tributarios para quien paga los impuestos inmobiliarios. Pero casi nadie los conoce ni los aprovecha. Aquí van los más relevantes:
1. Depreciación del inmueble
Si usas una propiedad como parte de un negocio (por ejemplo, arriendo amoblado como empresa), puedes depreciar el valor del bien raíz.
Eso reduce tu base imponible y pagas menos impuestos.
2. Gastos asociados al arriendo
En el caso de arriendo con boleta, puedes descontar gastos relacionados: mantenciones, contribuciones, administración, seguros.
Siempre que puedas demostrarlos con boletas o facturas.
Aquí te dejo el resto de beneficios tributarios:
¿Qué pasa si no pago los impuestos inmobiliarios?
No es solo una multa.
Puede generarte una deuda con el Estado, y en casos extremos, el SII puede incluso iniciar un proceso de embargo sobre la propiedad.
Además, cuando quieras vender, esa deuda debe estar 100% saldada para poder escriturar.
Moraleja: paga a tiempo los impuestos inmobiliarios, revisa el SII regularmente y ten tus papeles en regla. Fin.
¿Cómo saber si estoy al día o si debo algo?
Muy fácil. Solo entra al sitio del Servicio de Impuestos Internos (SII), con tu RUT y clave tributaria.
Allí puedes revisar:
- Contribuciones pendientes
- Registro de propiedades
- Historial de arriendos declarados
- Ganancias de capital
- Boletas electrónicas emitidas (si corresponde)
Conclusión: Entender los impuestos inmobiliarios te separa del inversionista promedio y te asegura el éxito.
Invertir en propiedades sin conocer cómo funcionan los impuestos inmobiliarios es como manejar sin saber dónde están los frenos.
Tarde o temprano, vas a chocar.
Pero si entiendes cómo funcionan, puedes optimizar tu inversión, evitar errores caros, tomar mejores decisiones e incluso invertir en más departamentos aprovechando sus beneficios.
Mi única misión es que inviertas con los ojos abiertos.
Y que cada propiedad que compres sea un paso más hacia tu libertad financiera.
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¡¡Abrazo enorme!!
