¿Y si te dijera que existe una forma de invertir en el mercado inmobiliario… sin comprar departamentos? Estos son los fondos inmobiliarios.
Sin lidiar con arrendatarios, reparaciones ni hipotecas.
Y lo curioso es que, mientras la mayoría sigue pensando que invertir en propiedades requiere millones, hay quienes ya están generando ingresos pasivos mensuales con montos muchísimo menores.
En este artículo te voy a explicar exactamente qué son los fondos inmobiliarios, cómo funcionan, sus ventajas, riesgos, y si vale la pena poner tu dinero ahí.
Spoiler: sí, vale la pena, pero sólo si sabes en qué fijarte antes de dar el paso.
Empecemos..
¿Qué son los fondos inmobiliarios?
A grandes rasgos, los fondos inmobiliarios son una inversión colectiva.
Muchas personas (como tú o como yo) aportan dinero a un fondo común, que luego se utiliza para comprar, gestionar y arrendar propiedades.
A diferencia de comprar una propiedad tú solo, aquí estás invirtiendo en una parte de un portafolio que puede incluir:
- Oficinas.
- Locales comerciales.
- Centros logísticos.
- Edificios residenciales.
- Centros de distribución.
- Terrenos en desarrollo.
Básicamente, es como si compraras una porción de un edificio sin tener que cargar con las llaves. Solo que las ganancias llegarían de igual forma a tu bolsillo.
¿Cómo funciona en la práctica?
Tú inviertes un monto determinado (puede partir desde cifras muy accesibles) en los fondos inmobiliarios..
- El fondo lo suma al capital de otros inversionistas.
- Con ese capital se compran y arriendan propiedades.
- Cada mes o trimestre, recibes una parte proporcional de las ganancias del arriendo.
- También puedes ganar si esas propiedades suben de valor y el fondo las vende a mejor precio.
Simple e interesante, ¿no?
¿Y por qué alguien invertiría en fondos inmobiliarios en vez de comprar una propiedad?
Buena pregunta. Aquí van las principales razones por las que es muy interesante invertir en fondos inmobiliarios:
1. Diversificación automática
Invertir en un solo departamento te ata a un lugar, una ciudad, un arrendatario.
Con un fondo, puedes estar expuesto a decenas de propiedades en distintas regiones y rubros. Eso reduce exponencialmente el riesgo.
2. Ingresos pasivos sin dolores de cabeza
No tienes que buscar arrendatarios, pagar contribuciones, llamar al gasfiter, ni nada de eso.
El fondo se encarga de todo.
Tú simplemente recibes tu parte de los ingresos una vez que invertiste y listo.
3. Accesibilidad
Hay fondos inmobiliarios donde puedes empezar desde cifras inferiores a 1 millón de pesos chilenos. Comprar una propiedad con ese monto es imposible.
4. Liquidez
Algunos fondos inmobiliarios están listados en la bolsa. Si necesitas tu dinero, puedes vender tus participaciones y recuperarlo inmediatamente junto con las ganancias, algo que no puedes hacer fácilmente con una casa o departamento.
Por estos 4 factores, entre muchos otros, es que los negocios inmobiliarios son considerados totalmente rentables a largo plazo.
¿Qué tipos de fondos inmobiliarios existen?
Fondos inmobiliarios públicos vs. privados
- Públicos: cotizan en bolsa. Son regulados, más líquidos y transparentes.
- Privados: no cotizan. A veces tienen mejores retornos, pero son menos líquidos y con mayor riesgo.
Fondos inmobiliarios de renta vs. fondos de desarrollo
- Renta: compran propiedades ya arrendadas. Buscan generar flujo constante.
Desarrollo: invierten en proyectos en construcción. Más riesgo, pero también más potencial de ganancia.
¿Cuánto podrías ganar?
Depende del fondo, el tipo de propiedades y las condiciones del mercado.
Pero para que tengas una idea general:
- En Chile, algunos fondos inmobiliarios bien gestionados ofrecen rentabilidades de entre 4% y 8% anual en ingresos por arriendo.
- A eso podrías sumar la plusvalía si las propiedades aumentan de valor.
Si quieres aprender a calcular el retorno de tu inversión de forma precisa te recomiendo leer: RETORNO DE INVERSIÓN, EL SECRETO PARA INVERTIR EN PROPIEDADES.
Dato interesante: según la Asociación de Fondos de Inversión (ACAFI), el patrimonio administrado por fondos inmobiliarios en Chile supera los USD 7.000 millones, y sigue creciendo.
¿Hay riesgos?
Sí. Como toda inversión, los fondos inmobiliarios no son mágicos ni prometen resultados rápidos. Sus principales riesgos son:
- Vacancia: si no se arriendan las propiedades, baja tu rentabilidad.
- Caída en el valor de las propiedades: afecta el valor total del fondo.
- Malas decisiones del gestor: si el equipo que maneja el fondo invierte mal, tus resultados se resienten.
- Baja liquidez (en fondos no listados): puedes demorar en recuperar tu dinero.
Por eso es clave revisar minuciosamente:
✅ El historial del fondo.
✅ La experiencia del gestor.
✅ Los tipos de propiedades.
✅ El nivel de vacancia actual.
✅ La política de reparto de utilidades.
Conclusión: ¿Cuál es el siguiente paso?
Ahora ya sabes qué son los fondos inmobiliarios, cómo funcionan, qué ventajas tienen y en qué te debes fijar.
Mi consejo es simple: No te apures, pero tampoco sigas postergando.
Empieza por investigar los fondos disponibles y evaluar cómo han rendido con el paso del tiempo.
El mundo inmobiliario ya no es solo para millonarios como se creía, y tú puedes ser parte si así lo decides. ¡¡Te deseo todos los éxitos!!
Y si disfrutaste este artículo, te recomiendo leer: EN QUÉ INVERTIR EN CHILE, LA VERDAD QUE NADIE TE CUENTA.
