Antes de aprender a calcular el retorno de la inversión, hay algo esencial que debes saber..
La inversión inmobiliaria ha sido el pilar de riqueza de casi el 80% de los Millonarios a lo largo de la historia.
¿El motivo? Simple, ofrece una combinación única de estabilidad y rentabilidad que pocas alternativas pueden igualar.
Por eso en este artículo, te enseñaré a hacer los cálculos necesarios para verificar que tu dinero está generando las ganancias esperadas.
Aprenderás a usar indicadores prácticos para analizar propiedades y comparar opciones, asegurándote de tomar decisiones inteligentes que maximicen tus retorno de la inversión a largo plazo.
¿Qué significa el retorno de la inversión?
El retorno de la inversión (ROI) es una herramienta clave para medir cuánto ganaste en relación con lo que invertiste.
En el caso de los departamentos, este indicador te permite evaluar si una propiedad genera los beneficios esperados en función del capital inicial.
Es un método claro y efectivo para analizar la rentabilidad y tomar decisiones inteligentes en el sector inmobiliario.
¿Vale la pena invertir en una propiedad en 2025?
Definitivamente, la respuesta es un SI rotundo.
Aunque las tasas de interés estén altas y el panorama parezca complicado, estamos ante una oportunidad única para invertir en bienes raíces y obtener un buen retorno de la inversión, y aquí te explico por qué:
INVERTIR EN DEPARTAMENTOS CON EL MÉTODO FIRE.
Eso sí, no puedes basarte solo en corazonadas o en lo que algún broker chanta te recomiende como “una joyita”.
Si de verdad quieres asegurar que tu inversión sea rentable, necesitas aprender a calcular su rentabilidad por tu cuenta.
Este paso te permitirá tomar decisiones sólidas, que te aseguren de que obtendrás los resultados esperados a largo plazo.
Los mejores métodos para calcular el retorno de inversión
A continuación te dejo los 4 indicadores que siempre recomiendo para calcular el retorno de la inversión previo a comprar un departamento
Cap Rate
El Cap Rate o tasa de capitalización, mide el rendimiento anual de una propiedad en relación con su valor total, considerando los ingresos por arriendo.
Es una herramienta clave para evaluar el retorno de la inversión, y ver qué tan rentable es una inversión inmobiliaria al compararla con otras propiedades similares. Se expresa como un porcentaje anual.
¿Cómo calcularlo?
La fórmula más utilizada es:
Cap Rate = ((Ingreso mensual x 12) / Valor de la propiedad) x 100
Referencia de rentabilidad:
– Más de 8%: Excelente oportunidad.
– 7%: Muy favorable.
– 4-6%: Muy buena.
– 3-4%: Moderada.
– 3-4%: Poco atractivo.
– Menos de 3%: No recomendable.
Si quieres más detalles, aquí te dejo mi guía sobre el CAP RATE, EL SECRETO DE LAS INVERSIONES EXITOSAS
UF/M2
Si buscas comparar departamentos de la misma tipología, este indicador es imprescindible al hablar de retorno de la inversión. Su cálculo es sencillo y te ayudará a tomar decisiones más rentables.
¿Cómo se calcula?
Divide el precio total del departamento en UF por su superficie útil en metros cuadrados:
UF/m² = Precio en UF / Metros cuadrados útiles
Por ejemplo, un departamento de 2.500 UF con 45 m² útiles tendrá un costo de 55,5 UF/m². Con este dato, podrás comparar propiedades similares y elegir la más favorable.
Cash on cash
El “Cash on Cash” te muestra cuánto rinde el dinero que pusiste de tu bolsillo en una propiedad, dejando de lado la parte financiada.
Es un indicador del retorno de la inversión anual, que evalúa la rentabilidad de tu capital inicial, ideal para comparar diferentes opciones inmobiliarias.
Fórmula básica:
((Ingreso por arriendo – Pago de dividendos) x 12) / (Pie inicial + Gastos operativos)
Este indicador también te ayuda a planificar cuánto financiar para obtener el máximo beneficio de tu inversión.
Si deseas un análisis más detallado de alguno de estos métodos para calcular el retorno de la inversión, te recomiendo leer mi artículo: 5 INDICADORES CLAVE PARA INVERTIR EN PROPIEDADES.
ROI
El ROI o retorno de la inversión es uno de los indicadores más completos para medir la rentabilidad de una inversión inmobiliaria.
Incluye factores como la venta, el pago de la hipoteca y un análisis detallado del flujo de fondos.
Aunque su cálculo requiere un poco más de esfuerzo, es indispensable para comparar propiedades con otros activos como acciones o depósitos.
Cómo calcular el retorno de la inversión:
Considera estos 4 aspectos clave:
- Plusvalía: Incremento anual del valor de la propiedad.
- Inflación: Impacto acumulado con el tiempo.
- Amortización: Parte creciente de la propiedad que pagas con cada cuota.
- Flujo positivo: Diferencia entre ingresos de arriendo y gastos.
Debes realizar un flujo de fondos detallado contemplando todos estos factores y luego calcular el ROI final. Te servirá para obtener una visión clara de si la inversión vale la pena o no a largo plazo.
Conclusión
Ya cuentas con las herramientas necesarias al hablar de retorno de la inversión.
Conoces cómo utilizar indicadores como ROI, Cap Rate, UF/M2 y Cash on Cash para medir la rentabilidad de una inversión.
Pero no solo eso, también sabes interpretarlos y tomar decisiones más seguras a largo plazo.
La pregunta no es si debes invertir, sino cuándo. Porque aquí gana el que es capaz de ANTICIPARSE..
Cada día que dejas pasar es un día en el que tu dinero podría estar multiplicándose.
No caigas es la trampa de querer comprar tu casa propia, aquí te explico en profundidad el por qué eso sería literalmente tirar dinero a la basura: EL MITO DE LA CASA PROPIA.
Y última cosa..
No esperes el “momento perfecto”. Si buscas salir de la carrera de la rata, la oportunidad está justo frente a ti. ¡¡Toma acción!!
