Chile está a punto de tener uno de los cambios tributarios más importantes de los últimos años para quienes invierten en departamentos.
Hasta ahora, una persona natural podía utilizar los principales beneficios tributarios del DFL2 solamente respecto de sus:
2 viviendas económicas de adquisición más antigua.
Desde la tercera propiedad DFL2 en adelante, los arriendos dejaban de disfrutar de la histórica exención de renta y tenían que analizarse bajo el régimen tributario correspondiente.
Pero durante 2026 se aprobó en el Congreso una modificación que crea algo completamente nuevo:
un Impuesto Único a la Renta de 5% para determinados arriendos de viviendas DFL2.
Y esto puede cambiar muchísimo la matemática tributaria de alguien que tenga:
- 3 departamentos;
- 5 departamentos;
- 10 departamentos;
- o una cartera inmobiliaria completa destinada al arriendo.
Pero hay bastante letra chica.
No significa que cualquier departamento pagará 5%.
No significa que las primeras dos viviendas DFL2 comiencen a pagar impuesto.
No significa que puedas descontar todos tus gastos antes de calcularlo.
Y tampoco funciona exactamente igual para:
persona natural, empresario individual y sociedad.
En esta guía te voy a explicar cómo está diseñado el nuevo régimen y en qué casos podría ser realmente interesante para un inversionista inmobiliario.
IMPORTANTE: ¿el impuesto único de 5% DFL2 ya está vigente?
Al 9 de septiembre de 2026, todavía no.
El proyecto de Ley para la Reconstrucción Nacional y el Desarrollo Económico y Social ya completó su tramitación parlamentaria y el Congreso aprobó la creación de este nuevo régimen tributario.
Sin embargo, a la fecha de actualización de esta guía el proyecto todavía figura oficialmente en trámite ante el Tribunal Constitucional y no ha sido publicado en el Diario Oficial.
Por lo tanto:
hoy todavía no puedes declarar tus arriendos utilizando este nuevo impuesto del 5%.
El texto aprobado contempla su entrada en vigencia a partir del:
1 de enero de 2027.
Esta guía está construida sobre el texto aprobado por el Congreso y deberá actualizarse cuando se publique oficialmente la ley y posteriormente el SII entregue sus instrucciones operativas.
¿Qué es el nuevo impuesto único de 5% para DFL2?
El nuevo régimen busca crear una tributación simplificada para determinados ingresos provenientes del arriendo o explotación de pequeñas viviendas económicas acogidas al DFL2.
La lógica es bastante sencilla:
en vez de incorporar ese arriendo al régimen normal de Impuesto a la Renta, determinadas propiedades podrán tributar con un impuesto único del 5% sobre su renta bruta.
La palabra más importante es:
BRUTA.
El impuesto no se calcula sobre:
arriendo menos dividendo, menos gastos comunes, menos intereses, menos mantenciones.
Se calcula sobre:
el importe bruto de la renta determinado según el contrato.
Ejemplo: cuánto pagarías con el impuesto único de 5%
Supongamos que tienes una tercera vivienda DFL2 elegible y la arriendas en:
$600.000 mensuales.
Durante doce meses generaría:
$600.000 × 12 = $7.200.000.
Si utilizas el nuevo régimen:
$7.200.000 × 5% = $360.000.
Por lo tanto, el impuesto anual asociado a esa renta sería:
$360.000.
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Arriendo mensual | $600.000 |
| Arriendo bruto anual | $7.200.000 |
| Tasa impuesto único | 5% |
| Impuesto anual | $360.000 |
¿Puedo descontar intereses, contribuciones y gastos antes de calcular el 5%?
No.
Este probablemente sea el principal trade-off del nuevo régimen.
La tasa es extremadamente baja, pero se aplica sobre el:
arriendo bruto, sin deducción alguna.
Por ejemplo, supongamos que tienes:
Arriendo anual: $7.200.000 Intereses hipotecarios: $2.500.000 Mantenciones: $300.000 Administración: $300.000
No haces:
$7.200.000 – $3.100.000 = $4.100.000
para después aplicar 5%.
El cálculo continúa siendo:
$7.200.000 × 5% = $360.000.
Por eso una tasa del 5% no significa automáticamente que este régimen será mejor para absolutamente todos.
Un inversionista con pocos gastos y una tasa marginal alta puede encontrarlo extremadamente atractivo.
Una estructura con muchos costos, mucha deuda y otros gastos deducibles necesita comparar ambos escenarios antes de optar.
¿Qué pasa con las primeras 2 propiedades DFL2?
No cambia su beneficio tradicional.
Para personas naturales, las dos viviendas económicas DFL2 con fecha de adquisición más antigua continúan bajo el régimen ordinario actualmente existente.
En términos generales, si cumplen los requisitos del DFL2, sus rentas de arrendamiento pueden continuar exentas del Impuesto a la Renta.
Por lo tanto, el sistema quedaría conceptualmente así:
| Propiedad | Tratamiento |
|---|---|
| DFL2 N°1 | Beneficio DFL2 tradicional si cumple requisitos |
| DFL2 N°2 | Beneficio DFL2 tradicional si cumple requisitos |
| DFL2 N°3 en adelante | Puede entrar al nuevo régimen de 5% si cumple requisitos |
Esto es importante porque:
no comienzas a pagar 5% por tus dos primeros DFL2.
El nuevo régimen está diseñado principalmente para ampliar el tratamiento favorable a carteras de más propiedades.
Si quieres entender todos los beneficios actuales del DFL2, 55 bis, 8.000 UF, contribuciones y recuperación de IVA, revisa:
Beneficios tributarios de la inversión inmobiliaria en Chile
¿Cuál de mis propiedades se considera la primera, segunda o tercera DFL2?
No eliges libremente cuáles son tus dos propiedades DFL2 privilegiadas.
La normativa actual toma las viviendas económicas con:
fecha de adquisición más antigua.
Ejemplo:
| Departamento | Fecha adquisición | Posición |
|---|---|---|
| Departamento A | 2021 | DFL2 N°1 |
| Departamento B | 2023 | DFL2 N°2 |
| Departamento C | 2025 | DFL2 N°3 |
| Departamento D | 2026 | DFL2 N°4 |
A y B mantienen, si cumplen los demás requisitos, el régimen tradicional.
C y D serían las propiedades que potencialmente podrían entrar al nuevo sistema del 5%.
Requisito fundamental: máximo 90 m²
El DFL2 tradicional puede reconocer viviendas económicas de hasta:
140 m².
Pero el nuevo régimen permanente del 5% es deliberadamente más restrictivo.
La vivienda debe tener una superficie edificada no superior a:
90 m² por unidad.
| Superficie vivienda | ¿Puede entrar al régimen permanente 5%? |
|---|---|
| 35 m² | Sí |
| 60 m² | Sí |
| 89 m² | Sí |
| 90 m² | Sí |
| 91 m² | No |
| 120 m² | No bajo el régimen permanente |
¿La bodega y el estacionamiento se suman a los 90 m²?
No, si cumplen las condiciones previstas por el nuevo régimen.
Los estacionamientos y bodegas pueden acompañar tributariamente a la vivienda aunque tengan un rol de avalúo diferente cuando:
- se encuentren ubicados en la misma dirección de la vivienda;
- y estén incluidos en el respectivo contrato de arriendo o cesión de uso.
Además:
sus superficies no se consideran para determinar si la vivienda supera los 90 m².
Por ejemplo:
Departamento: 88 m² Bodega: 5 m² Estacionamiento: 12 m²
No significa que para este régimen tengas una vivienda de:
105 m².
El límite se analiza sobre la vivienda según las reglas correspondientes.
No sirve arrendar la propiedad a una persona relacionada
La versión aprobada incorporó una norma antiabuso importante.
Para utilizar el nuevo régimen, el contrato debe celebrarse con una:
persona no relacionada según las reglas tributarias.
Esto busca evitar estructuras artificiales donde alguien se arrienda una vivienda indirectamente a sí mismo, a una sociedad relacionada o utiliza contratos entre relacionados exclusivamente para generar el beneficio.
Si existe cualquier relación societaria o familiar relevante entre propietario y arrendatario, revisaría específicamente las reglas del N°8 del artículo 17 de la Ley sobre Impuesto a la Renta antes de asumir que la operación califica.
¿Es obligatorio acogerse al impuesto del 5%?
La última redacción aprobada para personas naturales utiliza una estructura que permite optar por el nuevo impuesto único respecto de las viviendas que cumplen los requisitos.
Esto es especialmente importante porque te permite comparar:
régimen tributario general
versus:
5% sobre el ingreso bruto.
Y esa comparación debería hacerse ANTES de tomar la decisión.
Como la ley todavía no ha sido publicada y el SII tampoco ha emitido sus instrucciones operativas definitivas, revisaría nuevamente este punto al momento de ejercer efectivamente la opción durante 2027.
¿Qué pasa con los otros beneficios DFL2 de mi tercera propiedad?
Este punto es clave.
El nuevo sistema no está pensado para que acumules el impuesto del 5% con todos los beneficios tradicionales del DFL2 sobre la misma propiedad.
Durante la tramitación se aclaró expresamente que las viviendas acogidas al nuevo régimen no utilizarán simultáneamente los beneficios ordinarios del DFL2 respecto de esas unidades.
La lógica es:
Primeras dos DFL2:
régimen tradicional.
Tercera y siguientes elegibles acogidas al nuevo sistema:
impuesto único de 5%.
El 5% NO es un impuesto sobre el valor del departamento
Otra confusión que seguramente va a aparecer:
no vas a pagar 5% del valor de tu propiedad.
Si tu departamento vale:
4.000 UF
no pagas:
200 UF anuales.
El 5% se aplica sobre la:
renta bruta proveniente de su arriendo, cesión de uso o explotación.
Tampoco es el impuesto por vender una propiedad
El nuevo impuesto del 5% tampoco reemplaza las reglas tributarias aplicables cuando vendes el departamento.
Son dos hechos distintos:
| Ingreso | Tributación |
|---|---|
| Arriendo de vivienda acogida al nuevo régimen | Impuesto único 5% sobre bruto |
| Ganancia obtenida al vender la propiedad | Se analiza separadamente bajo las reglas de mayor valor |
Por eso este 5% no debe confundirse con el beneficio acumulado de hasta 8.000 UF de mayor valor que puede utilizar una persona natural en determinadas ventas inmobiliarias.
Puedes revisar ese beneficio y los demás incentivos tributarios en:
Mega guía de beneficios tributarios para inversionistas inmobiliarios
¿Qué pasa si el departamento está asignado a mi empresario individual?
Acá el tratamiento cambia.
Una vivienda de una persona natural que se encuentra asignada a su empresario individual no utiliza exactamente la misma puerta de entrada que una propiedad mantenida en el patrimonio como persona natural.
Para empresarios individuales, el proyecto contempla un régimen empresarial especial.
En su caso, el régimen puede operar:
a partir de la tercera vivienda económica elegible.
Esto es coherente con algo que ya existía en el DFL2:
el empresario individual sigue siendo una persona natural y sus primeras dos viviendas DFL2 no pierden automáticamente todos sus beneficios por el solo hecho de tener actividad empresarial.
Pero asignar una vivienda a la empresa individual sí puede alterar otros beneficios, como el artículo 55 bis o la tributación de una futura venta.
¿Qué pasa si compro las propiedades mediante una SpA?
Esta es probablemente una de las novedades más fuertes del régimen.
Actualmente las personas jurídicas no pueden utilizar los beneficios tradicionales del DFL2 como una persona natural.
Pero el nuevo régimen abre la posibilidad de que determinadas:
personas jurídicas propietarias de viviendas económicas puedan acogerse al impuesto único del 5%.
Y para una sociedad, el régimen puede operar desde: la primera vivienda elegible.
Eso significa que una sociedad propietaria de departamentos pequeños destinados al arriendo podría tener una estructura tributaria completamente diferente a la actual.
Pero la sociedad tiene requisitos bastante más estrictos
El texto aprobado exige, entre otras cosas, que la empresa acogida al régimen tenga como giro exclusivo la:
cesión del uso o goce temporal o explotación de viviendas económicas que cumplan los requisitos.
Durante la tramitación se incorporaron algunas flexibilidades para permitir, por ejemplo:
- determinadas inversiones necesarias para administrar o preservar flujos de caja;
- y la venta de los propios inmuebles de la empresa;
sin que esas operaciones necesariamente destruyan el régimen.
Pero las rentas distintas del arriendo beneficiado deben analizarse bajo sus reglas tributarias generales.
Sociedades y empresario individual: cuidado con la recuperación de IVA
Este es probablemente el trade-off tributario más importante para un inversionista avanzado.
El régimen aprobado contempla que las empresas y empresarios individuales que se acojan al nuevo sistema:
no puedan solicitar la devolución anticipada del remanente de crédito fiscal IVA del artículo 27 bis.
Por lo tanto, antes de estructurar una compra de departamentos nuevos podrías tener que comparar:
Opción A: estructura que busca aprovechar recuperación anticipada de IVA.
versus:
Opción B: estructura inmobiliaria acogida al impuesto único de 5%.
No asumiría que puedes utilizar simultáneamente todos los beneficios.
Si quieres entender cómo funciona la recuperación de IVA inmobiliario revisa:
Cómo recuperar IVA de una propiedad en Chile
La GRAN excepción temporal: viviendas nuevas DFL2 de hasta 140 m²
Hasta ahora hablamos del régimen permanente:
máximo 90 m².
Pero el proyecto aprobado incorpora además una ventana extraordinaria que me parece MUY relevante para alguien que esté pensando comprar durante 2026-2027.
Durante los:
12 meses siguientes a la publicación de la ley
quienes adquieran determinadas:
viviendas económicas NUEVAS
podrán acceder al régimen especial incluso cuando tengan una superficie de hasta:
140 m².
Y no necesariamente tiene que ser tu tercera vivienda
La regla transitoria aprobada es incluso más amplia que el régimen permanente.
Los análisis del texto despachado señalan que esta ventana extraordinaria para viviendas nuevas de hasta 140 m² no exige necesariamente que se trate de la tercera vivienda económica en adelante.
Por eso existen realmente dos regímenes diferentes que no deberían confundirse:
| Régimen | Superficie | Duración |
|---|---|---|
| Régimen permanente | Hasta 90 m² | Desde 2027 |
| Ventana extraordinaria viviendas nuevas | Hasta 140 m² | Compras efectuadas durante los 12 meses posteriores a publicación |
Ojo: la norma habla de adquirir/comprar, no simplemente reservar
Este detalle puede ser importantísimo si estás mirando proyectos en blanco o en verde.
No asumiría que simplemente firmar una reserva de un proyecto que se entrega dentro de cuatro años te asegura automáticamente la ventana transitoria.
La regla está construida en torno a la adquisición/compraventa de viviendas económicas nuevas durante el período establecido.
Por eso, cuando la ley sea finalmente publicada, habrá que revisar cuidadosamente cómo se interpretará para proyectos de entrega futura y qué fecha será considerada por el SII para utilizar el beneficio.
Si estás comparando proyectos según su etapa revisa:
Compra en blanco vs. en verde vs. entrega inmediata en Chile
¿El impuesto único del 5% sirve para Airbnb?
Si, el texto habla de rentas provenientes de la cesión del uso o goce temporal o explotación a cualquier título de viviendas económicas.
Por lo tanto, no limitaría conceptualmente el análisis exclusivamente al contrato tradicional de arriendo residencial de doce meses.
Pero en modelos como Airbnb aparecen otros problemas tributarios.
Por ejemplo:
un arriendo amoblado puede encontrarse afecto a IVA.
El nuevo impuesto único de 5% es un régimen de:
IMPUESTO A LA RENTA.
No significa que desaparezcan automáticamente:
- IVA;
- patentes;
- obligaciones municipales;
- otras normas aplicables al arriendo de corto plazo.
Por eso una propiedad explotada como Airbnb necesita un análisis adicional.
Comprar un departamento para Airbnb en Chile
¿Qué pasa si tengo meses de vacancia?
El impuesto está diseñado sobre las rentas generadas por la propiedad.
Por lo tanto, si durante determinados períodos no existe arriendo ni renta, no tendría sentido calcular simplemente 5% sobre una renta anual ficticia de doce meses.
Pero existen casos más finos que todavía deberían ser aclarados por las instrucciones del SII, como:
- morosidad del arrendatario;
- arriendos parcialmente impagos;
- condonaciones;
- meses de gracia;
- renegociaciones del contrato.
Como el texto hace referencia al importe bruto determinado según contrato, esperaría las instrucciones administrativas definitivas antes de establecer una regla universal para esos casos.
¿Cuándo puede ser MUY conveniente el impuesto del 5%?
Conceptualmente, el nuevo régimen se vuelve especialmente atractivo cuando:
- tienes varias propiedades;
- tus primeras dos DFL2 ya están utilizando el beneficio tradicional;
- las siguientes unidades tienen hasta 90 m²;
- generan buenos arriendos;
- los gastos asociados son relativamente controlados;
- tributas en un escalón alto del Impuesto Global Complementario.
Imagina alguien con un sueldo alto y cinco departamentos.
Sus primeras dos viviendas DFL2 podrían mantener el beneficio tradicional.
Sus siguientes tres departamentos pequeños podrían potencialmente tributar al:
5% de sus respectivos arriendos brutos.
Para una cartera grande, la diferencia tributaria potencial puede ser enorme.
¿Cuándo podría NO convenir?
No me dejaría engañar solamente por ver:
“5%”.
Recuerda que se calcula sobre ingreso bruto.
Una propiedad podría tener:
- muchos intereses hipotecarios;
- flujo muy negativo;
- altas mantenciones;
- administración costosa;
- vacancia;
- otros gastos importantes.
Y aun así el impuesto se determina sobre su renta bruta en los términos del régimen.
Por eso antes de optar compararía:
IMPUESTO TOTAL bajo régimen normal
versus:
5% sobre arriendo bruto.
No compararía simplemente tasas nominales.
No compres una mala propiedad solamente por pagar 5% de impuesto
Este probablemente sea el mensaje más importante desde el punto de vista de inversión.
Un beneficio tributario puede mejorar una buena inversión.
No convierte una mala inversión en una buena.
Si un departamento:
- está carísimo;
- tiene pésima rentabilidad;
- nadie lo quiere arrendar;
- tiene gastos comunes gigantes;
- está en una zona con exceso de oferta;
no me entusiasmaría solamente porque sus arriendos pueden pagar 5%.
Primero analizaría:
precio + arriendo + Cap Rate + demanda + ubicación + oferta futura + plusvalía.
Puedes profundizar en esto en:
Cómo elegir una propiedad de inversión en Chile
Y para calcular la relación entre precio y arriendo:
Qué es el Cap Rate y cómo usarlo para invertir en propiedades
Resumen del nuevo impuesto único de 5% DFL2
| Característica | Nuevo régimen |
|---|---|
| Tasa | 5% |
| Base | Arriendo/renta bruta |
| ¿Descuenta gastos? | No |
| Persona natural | Desde tercera DFL2 elegible |
| Superficie permanente | Máximo 90 m² |
| Primeras 2 DFL2 persona natural | Mantienen régimen tradicional si cumplen requisitos |
| Arrendatario relacionado | No califica bajo las reglas aprobadas |
| Bodega y estacionamiento | Pueden incluirse bajo condiciones |
| Metros de bodega/estacionamiento | No se suman al límite de 90 m² |
| Sociedades | Pueden utilizar régimen bajo requisitos especiales |
| Empresario individual | Régimen empresarial desde tercera vivienda elegible |
| Recuperación anticipada IVA 27 bis en régimen empresarial | Incompatible según texto aprobado |
| Ventana transitoria | Viviendas económicas nuevas hasta 140 m² adquiridas dentro de 12 meses desde publicación |
| Vigencia prevista | 1 de enero de 2027 |
Conclusión
El nuevo impuesto único de 5% podría convertirse en uno de los mayores incentivos tributarios para construir una cartera grande de departamentos DFL2 en Chile.
La lógica para una persona natural sería especialmente poderosa:
primer DFL2 → beneficio tradicional
segundo DFL2 → beneficio tradicional
tercer DFL2 y siguientes elegibles → posibilidad de tributar solamente 5% sobre el arriendo bruto.
Y además existe una ventana extraordinaria para viviendas económicas nuevas de hasta 140 m² adquiridas durante los primeros doce meses posteriores a la publicación de la ley.
Para alguien que quiera construir patrimonio inmobiliario durante los próximos años, esto puede modificar bastante la decisión de:
- cuántas propiedades comprar;
- qué superficie elegir;
- si comprar como persona natural;
- si utilizar empresario individual;
- o si crear una estructura societaria exclusivamente inmobiliaria.
Pero no tomaría ninguna de esas decisiones solamente por impuestos.
Primero quiero comprar una propiedad excelente. Después quiero estructurarla tributariamente de la manera más eficiente posible.
Si todavía estás en la etapa de aprender cómo construir una cartera inmobiliaria, seguiría con:
Cómo empezar en la inversión inmobiliaria en Chile desde cero
Y si quieres entender por qué el apalancamiento, la plusvalía, el arriendo y la capitalización pueden trabajar juntos:
Por qué invertir en propiedades en Chile puede ser tan poderoso
