Respuesta corta: Sí se puede: con una novación hipotecaria el vendedor te traspasa su crédito con la tasa original, por ejemplo 1,5% o 2% de 2018-2019, en vez de sacar uno nuevo a 3,5% o 4,5%. La condición: que el crédito lo permita y que el acreedor te apruebe como nuevo deudor (Ley 19.439). Sin esa aprobación no hay traspaso.
Si piensas comprar una propiedad en Chile que ya está con crédito hipotecario y a tasas súper bajas de 1,5% o 2%, existe un «truco» poco conocido llamado Novación Hipotecaria.
Sirve para que el dueño te «traspase» su crédito hipotecario con la misma tasa, y que no tengas que sacar un nuevo crédito hipotecario a tasas de entre 3,5% y 4,5%, que son las actuales.
¿Qué es la novación hipotecaria en Chile?
La novación hipotecaria en Chile es un método totalmente legal pero poco conocido, para adquirir una propiedad usada mediante la transferencia del crédito hipotecario del comprador original, manteniendo la tasa y las mismas condiciones establecidas inicialmente.
Al efectivamente cambiar el titular del crédito, se transferirán tanto las obligaciones como los beneficios asociados al mismo, lo que lo convertirá en una alternativa muy valiosa, sobre todo ahora que las tasas hipotecarias están en niveles «normales» del 3,5% o 4,5%.
Características de la novación hipotecaria en Chile
La novación hipotecaria en Chile básicamente consiste en, al vender una propiedad en Chile, traspasarle al comprador, junto con la propiedad, el crédito hipotecario tal cual como está: mismas condiciones, misma tasa, mismo plazo, mismas cuotas pendientes de pago, etc.
Otro factor positivo para el comprador es que, al realizar una novación hipotecaria, no estaría tomando un nuevo crédito hipotecario desde cero, y se evitaría pagar el impuesto al mutuo, que representa el gasto operacional más significativo (0,8% del valor del crédito).
A su vez, el vendedor evita la comisión de prepago del banco, que en créditos en UF de hasta 5.000 UF puede llegar a un mes y medio de intereses sobre lo que se prepaga.
¿En qué casos conviene la novación hipotecaria en Chile?
La novación hipotecaria en Chile, teniendo en cuenta que entre 2018 y 2019 hubo gente que sacó créditos hipotecarios en Chile a tasas de 1,5% o 2%, puede ser una alternativa verdaderamente valiosa hoy en día.
Sin embargo, en la práctica, la novación es una alternativa menos común que solicitar un crédito hipotecario nuevo, pero puede ser especialmente interesante cuando el crédito existente tiene condiciones difíciles de conseguir en el mercado actual, por ejemplo una tasa hipotecaria particularmente baja.
¿Realmente se hace la novación hipotecaria en Chile en la práctica?
Sí, la novación hipotecaria por cambio de deudor existe legalmente en Chile y se puede realizar según la ley 19.439 que permite la novación por cambio de deudor, especialmente en créditos estructurados como mutuos hipotecarios endosables (un tipo de crédito hipotecario muy usado por bancos y mutuarias).
Sin embargo, no es una operación automática ni significa que cualquier comprador pueda simplemente “quedarse” con el crédito del vendedor.
Dependerá muchísimo de la voluntad que tenga el banco o mutuaria de realizarla.
Para hacerlo, analizará nuevamente su capacidad crediticia y puede rechazar la operación si considera que el comprador no cumple sus políticas de riesgo.
La realidad: muchos ejecutivos de bancos o mutuarias en Chile evitan hacer la novación ya que es «latera» y no les brinda comisión ni incentivo alguno.
¿Cómo hago una novación hipotecaria en Chile?
Estos son los pasos para hacer una novación hipotecaria en Chile:
1. Confirmar que el crédito admite una novación por cambio de deudor: en el caso de los mutuos hipotecarios endosables, la normativa en Chile permite expresamente esta figura.
2. El vendedor solicita formalmente la novación: como el crédito actualmente pertenece al vendedor, normalmente es él quien debe contactar al ejecutivo o institución administradora para informar que pretende vender la propiedad y solicitar que el comprador sea evaluado como nuevo deudor.
La Ley 19.439 establece que el consentimiento del acreedor debe solicitarse a través de la institución que administra el mutuo.
3. El comprador entrega sus antecedentes financieros: el banco o mutuaria solicitará normalmente información como:
- liquidaciones de sueldo o antecedentes de ingresos
- contrato de trabajo
- declaraciones tributarias, si corresponde
- Informe de Deudas
- antecedentes patrimoniales
- deudas vigentes
- documentación personal
La institución necesita verificar que el comprador puede asumir el saldo pendiente del crédito.
4. El banco o mutuaria realiza una nueva evaluación crediticia: la institución revisará si el comprador cumple sus políticas de riesgo y si tiene capacidad suficiente para transformarse en el nuevo deudor.
5. El acreedor debe consentir expresamente el cambio de deudor: si la institución aprueba al comprador, puede consentir la novación. Sin esa aprobación, el vendedor y el comprador no pueden decidir unilateralmente traspasar el crédito.
6. Se documenta jurídicamente la novación: la operación debe formalizarse mediante la documentación y escritura correspondiente, reemplazando al antiguo deudor por el nuevo. Lo importante es que cambia el deudor, no necesariamente el resto de las condiciones económicas originales del mutuo.
De hecho, la normativa de mutuos hipotecarios endosables señala que estos créditos, en general, no pueden ser modificados libremente. Y justamente la excepción que contempla expresamente es la «novación por cambio de deudor».
7. Se realiza la compraventa y las inscripciones correspondientes: una vez aprobadas las condiciones y preparada la documentación, se firma la compraventa junto con la novación y se realizan las inscripciones que correspondan en el CBR (Conservador de Bienes Raíces). Después de eso, el comprador pasa a ser propietario del inmueble y nuevo deudor del crédito.
La gran ventaja de una novación: el comprador podría asumir un crédito contratado años atrás con condiciones más favorables que las disponibles hoy.
La gran limitación de una novación: el banco debe aprobar al nuevo deudor. No basta con que comprador y vendedor estén de acuerdo.
Conclusión
La novación hipotecaria en Chile es una estrategia muy poco conocida y muy valiosa en el mercado inmobiliario en Chile, ya que permite que el comprador herede las condiciones de un crédito antiguo, lo que puede favorecer a ambas partes.
Sin embargo, dependerá muchísimo de la voluntad que tenga el banco o mutuaria de realizarla.
La realidad: muchos ejecutivos evitan hacer la novación ya que es «latera» y no les brinda comisión ni incentivo alguno.
Sigue leyendo: cómo empezar a invertir en propiedades desde cero.
Fuentes
BCN: Ley N°19.439, artículo 3 · BCN: normativa de mutuos hipotecarios endosables · CMF: costos de prepagar un hipotecario · SII: Timbres y Estampillas en reprogramaciones y refinanciamientos · SII: tasa preferente en viviendas económicas.
