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Promesa compraventa: ¿qué factores mirar detalladamente para evitar que me estafen las inmobiliarias?

Al tomar la decisión de adquirir una propiedad, será esencial tener en cuenta pasos y aspectos fundamentales antes de comprometerse con el proceso de compra. Uno de esos pasos que es indispensable será el de firmar una promesa de compraventa.

En el siguiente artículo abordaremos qué implica la promesa compraventa, por qué tiene tanta relevancia, qué aspectos debemos revisar en detalle para evitar futuros problemas o estafas, y toda la información esencial que debes conocer al momento de embarcarte en la compra de una propiedad para asegurar que tu inversión sea totalmente segura y sólida.

promesa de compraventa

¿Que es una promesa de compraventa?

Una promesa de compraventa es un contrato celebrado entre un comprador y un vendedor de una propiedad antes de formalizar la escritura de compraventa justamente. Al tratarse de un documento de carácter público, su firma requiere la intervención de un notario, quien autenticará la promesa una vez que esté completa y haya sido firmada por todas las partes involucradas.

En este contrato, ambas partes se comprometen a llevar a cabo la compraventa de la propiedad, detallando términos, plazos, precios y otros puntos fundamentales que quedarán estipulados en la promesa de compraventa.

En otras palabras, la firma de la promesa de compraventa oficializará el compromiso entre la parte vendedora y compradora de celebrar un contrato de compraventa de una propiedad.

¿Qué te va a garantizar la promesa de compraventa?

La firma de una promesa compraventa te garantizará principalmente la concreción de la compra de una propiedad, abarcando todos los aspectos asociados a este proceso. Este documento asegurará las condiciones acordadas por ambas partes al comprar una propiedad, especialmente en situaciones en las que la compra se realiza en etapas como en blanco o en verde.

Esta formalidad beneficia tanto al comprador como al vendedor, ya que, en caso de incumplimiento por alguna de las partes, se aplicará la multa establecida en el contrato.

Por ejemplo, en el caso de propiedades nuevas, podría surgir algún inconveniente con la constructora, ya sea relacionado con la financiación del proyecto o la obtención de permisos necesarios. Esto podría complicar la entrega final de la propiedad e incluso llevar a la paralización de la construcción.

De manera similar, en propiedades usadas, siempre existirá la posibilidad de que el vendedor se arrepienta de la venta o enfrente dificultades con la documentación legal de la propiedad. Además, el comprador podría cambiar de opinión o encontrar una oferta más atractiva. 

En cualquiera de estos casos, la promesa compraventa establecerá las condiciones y las consecuencias en caso de incumplimiento, brindando seguridad a ambas partes involucradas durante todo dicho proceso.

¿Qué debe detallar la promesa de compraventa?

Una promesa compraventa deberá abordar de manera detallada todos los aspectos relacionados con la entrega de la propiedad. 

Algunos de los elementos esenciales que deberán incluirse son:

  1. Nombre del comprador: La identificación completa del comprador de dicha propiedad.
  2. Acuerdo de precio y modalidades de pago: Estableciendo de manera clara el precio de la propiedad y las condiciones de pago acordadas.
  3. Fechas y plazos: Definiéndolas para los pagos, firmas y entrega.
  4. Multas y sanciones: Especificando las multas o sanciones, en caso de incumplimiento por parte de cualquiera de las partes incuidas.
  5. Detalles de la propiedad: Incluyendo información detallada sobre la propiedad, como la dirección, estacionamiento, número de rol, entre otros.
  6. .Individualización de las partes: Detallando la identificación completa de ambas partes involucradas en la transacción.
  7. Aceptación del estado de la propiedad: Declarando que el comprador conoce y acepta el estado actual de la propiedad.

Una vez que todos estos elementos han sido estipulados, el siguiente paso será recurrir a un conservador de bienes raíces para formalizar la promesa compraventa para convertirla en un contrato de compraventa respectivamente.

¿Qué factores debo mirar detalladamente al firmar una promesa de compraventa?

Será esencial que revises en detalle algunos puntos:

  1. Libre de gravámenes, hipotecas o prohibiciones: La propiedad no deberá tener cargas financieras, hipotecas u otras restricciones que impidan su transferencia al comprador al momento de la inscripción.
  2. Póliza de seguro: es obligación por ley que la inmobiliaria te entregue junto con la promesa, una póliza de seguro que te protegerá en caso de que la inmobiliaria entre en quiebra o no lleve a cabo la obra.
  3. Cesión de promesa: es importante revisar cuáles son tus posibilidades de realizar una cesión de promesa a otra persona en caso de fuerza mayor. Es decir, si te quedas sin trabajo o si tu situación financiera o económica no es la óptima.
  4. Multa: montos, plazos y causas. Es importante que revises cuáles son las condiciones y plazos en que se ejecutará una multa por incumplimiento tanto a ti como a la inmobiliaria.

¿Qué sucede si se incumple la promesa de compraventa?

Básicamente existirán multas por incumplir una promesa compraventa, que variarán de acuerdo al tipo de propiedad y lo establecido dicho contrato de promesa. 

Para transacciones de inmuebles usados, generalmente estas multas rondarán en torno al 5% del precio acordado por la compra de la propiedad. En el caso de compraventas de propiedades nuevas, estas multas oscilarán el 10% del valor del inmueble.

En el caso de las propiedades usadas, una práctica utilizada para respaldar estas garantías mediante multas por incumplimiento contractual será emitiendo cheques bancarios por la suma acordada. Un cheque será proporcionado por el comprador y otro por el vendedor. Ambos cheques se adjuntarán a la promesa de compraventa final firmada. 

Estos documentos serán luego certificados y firmados por un notario, y la notaría tendrá la responsabilidad de custodiarlos. Esta medida proporcionará una seguridad adicional para ambas partes, y establecerá claramente las consecuencias financieras en caso de incumplimiento.

¿Qué sucede si la inmobiliaria se atrasa en la fecha de entrega del departamento?

Es bastante frecuente que durante las ventas «en verde» o «en blanco», las inmobiliarias experimenten retrasos en la entrega del inmueble. En situaciones en las que la demora es atribuible a la inmobiliaria, y si se ha establecido una multa en la promesa de compraventa para este escenario, el comprador tendrá derecho a exigir el pago de la multa acordada.

Sin embargo, si el retraso se debe a circunstancias fuera del control directo de la inmobiliaria, como suele suceder en la mayoría de los casos, como demoras causadas por entidades gubernamentales como la Dirección de Obras Municipales, Minvu, Contraloría, SII, u otros terceros, entonces la inmobiliaria no estará obligada a pagar la multa correspondiente.

Conclusión

La promesa compraventa constituirá simplemente un “puente” que asegurará derechos y obligaciones a los compradores y vendedores desde la negociación inicial hasta la entrega de la propiedad. 

Este documento será un poderoso instrumento que no sólo establecerá las reglas del juego, sino que también brindará seguridad y claridad en un proceso que muchas veces puede parecer abrumador. 

Por lo que será primordial hacerlo con responsabilidad y analizando todo en profundidad y detalle, para que no vayan a existir problemas futuros que puedan comprometer la inversión que estás por realizar.

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Autor: Lucas De Gregorio

Lucas De Gregorio es Ing. Comercial, Multi-Inversionista Inmobiliario y Empresario.

Es el fundador y CEO de Lucasfinanzas.
Lucasfinanzas es una empresa establecida con un equipo de 5 expertos inmobiliarios enfocados en la inversion INTELIGENTE.

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