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Comprar departamentos en cuotas: ¿el “sueño del pibe” o trampa “cazabobos”?

Comprar departamentos en cuotas puede ser “el sueño del pibe” para muchos, ya que plantea la posibilidad de que mucha gente sin ahorros pueda acceder a un vehículo de inversión tan bueno como lo es la inversión inmobiliaria.

Pero…¿es realmente la panacea? ¿Es el valor de la cuota lo único que debo mirar al momento de invertir en departamentos en Chile?

En Chile, la inversión inmobiliaria puede parecer inaccesible para muchos debido a los altos costos involucrados. Sin embargo, existe una alternativa que ha ganado popularidad en los últimos años y es invertir en departamentos en cuotas.

En este artículo, vamos a ver el detalle de si es realmente conveniente aprovechar estas “oportunidades”.

comprar departamentos en cuotas

Rentabilidad Inmobiliaria ¿Vale la pena invertir en esta propiedad o no es rentable?

Invertir en departamentos en cuotas constituye una estrategia que permite a los compradores adquirir una propiedad pagando el pie en una cantidad establecida de cuotas a lo largo del tiempo, que generalmente comprenden la etapa de construcción del edificio en cuestión.

Sin embargo, algunas inmobiliarias/constructoras extienden las cuotas incluso hasta una fecha posterior a la finalización de la obra, utilizando lo que llaman “crédito directo”.

Todo esto hace que la inversión sea más accesible y menos abrumadora, especialmente para aquellos que no cuentan con un gran capital inicial, pero a su vez puede traer cosas negativas aparejadas…

Comprar departamentos en cuotas ¿Cómo logran ofrecer 50 cuotas si la construcción de un edificio dura 30 meses?

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Como dijimos, lo tradicional en Chile consiste en que al comprar departamentos “en blanco” o “en verde”, que significa proyectos que aún no están construidos al 100%, uno puede pagar el pie (generalmente el 20%) en una cantidad de cuotas que normalmente corresponden a la cantidad de meses que faltan para que se termine la obra de construcción del proyecto inmobiliario en cuestión.

Sin embargo, algunas inmobiliarias y/o constructoras van un paso más allá y extienden las cuotas incluso hasta una fecha posterior a la finalización de la obra, utilizando lo que llaman “crédito directo”.

¿Qué es el “crédito directo” que ofrecen muchas inmobiliarias o constructoras en Chile para comprar departamentos en cuotas?

credito invertir en departamentos en cuotas en Chile

El crédito directo consiste en que las inmobiliarias o constructoras hacen el rol de un “banco” o “institución financiera”, financiándote en cuotas el saldo del pie que aún no has cancelado al momento de entrega del departamento.

De esta forma, habría que diferenciar las cuotas en dos períodos:

  • Pre-entrega del departamento: son las cuotas del pie que se van cancelando en el transcurso de construcción del edificio. Generalmente son hasta 30 cuotas (transcurso normal en construir edificio).
  • Post-entrega del departamento: la inmobiliaria o constructora hace las veces de un banco, y te otorga un “crédito directo” por el saldo por pagar del pie. De esta forma, pueden darte el crédito a pagar en cierta cantidad de meses que pueden ir desde 1 mes hasta 120 meses, dependiendo de la inmobiliaria en cuestión.

Ventajas de comprar departamentos en cuotas

Las principales ventajas de comprar departamentos en cuotas serán:

  1. Accesibilidad económica: Permite a personas con ingresos medios y pocos ahorros poder comprar departamentos en cuotas, sin la necesidad de una gran cantidad de dinero al inicio.
  2. Planificación financiera-ahorros: Al pagar en cuotas, puedes planificar tus finanzas de manera más efectiva, ya que conocerás cuánto debes pagar cada mes y puedes considerarlo como un “ahorro obligatorio”.
  3. Plusvalía: Al incrementarse el valor del departamento a través del tiempo ganarás verdaderamente un capital significativo.

Desventajas de comprar departamentos en cuotas

Es importante tener en cuenta que hoy en día hay demasiadas “oportunidades” en Internet, donde te ofrecen invertir en departamentos en 500 cuotas “desde $100.000” y generalmente esconden muchísimas cosas negativas del proyecto en cuestión.

Es importante que consideremos que no sólo el valor de la cuota es importante, hay otros factores mucho más importantes a considerar al momento de elegir una oportunidad de inversión inmobiliaria en Chile, tales como:

  • Cap rate o rentabilidad de la propiedad 
  • Valor UF/m2
  • Cash on cash
  • Precio en relación a otras propiedades similares en la zona
  • ROI o retorno sobre la inversión
  • Calidad de la construcción

En este artículo de rentabilidad inmobiliaria te enseñamos paso a paso cómo calcular cada uno de estos indicadores claves para invertir en departamentos.

¿Cómo comprar departamentos en cuotas?

Al comprar departamentos en cuotas, es importante seguir los siguientes 3 pasos:

  1. Obtener preaprobación del crédito hipotecario: Es un requisito importante que te solicitarán las inmobiliarias previo a dejarte avanzar con la promesa de un departamento en cuotas.
  2. Investigación de ubicaciones, precios e inmobiliarias: es súper importante hacer una investigación exhaustiva de zonas, precios e inmobiliarias antes de tomar la decisión de dónde invertir. Sobre todo aquí buscaremos entrar en proyectos en blanco que tengan buenos precios y ofrezcan una buena cantidad de cuotas.
  3. Reserva del departamento: Una vez que has elegido el departamento, deberás reservarlo abonando la reserva.

¿Dónde comprar departamentos en cuotas?

Siempre debemos apuntar a comprar departamentos en cuotas en comunas emergentes, es decir, en comunas en pleno desarrollo. Ya que a largo plazo van a generar mayor rentabilidad por el futuro desarrollo y evolución de la zona en cuestión, que irá generando una revalorización paulatina.

Reduciremos los riesgos al máximo si es que logramos evaluar con la rigurosidad que se requiere, antes de invertir en un departamento en particular.

Y será importante tener en cuenta siempre que cuanto más grande sea el propio departamento, más rotación tendrán los arrendatarios (y más barato será el valor del m2), pero a su vez tendrá menor rentabilidad

Conclusión

Comprar departamentos en cuotas constituye una opción viable para convertirte en propietario sin la necesidad de un gran capital inicial como hemos evidenciado a lo largo del artículo.

Sin embargo, será esencial realizar una investigación exhaustiva de otros indicadores más importantes que el valor de la cuota a través de una planificación financiera sólida, desde un primer momento.

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Autor: Lucas De Gregorio

Lucas De Gregorio es Ing. Comercial, Multi-Inversionista Inmobiliario y Empresario.

Es el fundador y CEO de Lucasfinanzas.
Lucasfinanzas es una empresa establecida con un equipo de 5 expertos inmobiliarios enfocados en la inversion INTELIGENTE.

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