Chile está a punto de implementar una de las medidas más fuertes de los últimos años para intentar mover el enorme stock de viviendas nuevas terminadas:
una exención temporal de IVA para determinadas primeras ventas de viviendas nuevas.
Probablemente vas a escuchar esta medida resumida como:
“IVA 0% para departamentos nuevos”.
Pero esa frase necesita MUCHA letra chica.
No significa que:
- todos los departamentos nuevos queden para siempre sin IVA;
- cualquier proyecto en blanco o en verde pueda utilizarlo;
- el precio de una propiedad vaya a bajar automáticamente 19%;
- tengas que estar comprando tu primera vivienda;
- o exista necesariamente un límite de precio de 4.000 UF.
La medida está diseñada principalmente para incentivar la venta de:
viviendas nuevas TERMINADAS que ya forman parte del stock inmobiliario.
Y puede ser particularmente interesante para alguien que esté buscando una propiedad de entrega inmediata durante el período de vigencia del beneficio.
En esta guía voy a explicarte exactamente qué se aprobó, qué viviendas podrían utilizarlo, qué pasa con las promesas de compraventa, cuánto podría bajar realmente el precio y cuáles son los puntos que miraría como inversionista.
¿El IVA 0% para viviendas nuevas ya está vigente en Chile?
Al 9 de septiembre de 2026, todavía no.
El Congreso ya aprobó dentro del proyecto de Ley para la Reconstrucción Nacional y el Desarrollo Económico y Social una exención transitoria de IVA para determinadas ventas inmobiliarias.
El proyecto posteriormente pasó por el Tribunal Constitucional y se encuentra en la etapa final previa a su promulgación y publicación.
Por lo tanto:
El comienzo del beneficio será desde el primer día hábil del mes subsiguiente al de la publicación de la ley.
Se estima que si se promulga en Septiembre 2026, comenzaría a regir en Noviembre 2026.
De todas formas, es retroactivo al día que comenzó a tramitarse la ley en el Congreso (Abril 2026), como veremos más adelante.
¿Qué significa realmente IVA 0% para viviendas nuevas?
Técnicamente estamos hablando de una:
exención transitoria del Impuesto al Valor Agregado en determinadas ventas de viviendas.
No se elimina permanentemente el IVA inmobiliario.
Durante una ventana excepcional, determinadas operaciones que normalmente estarían afectas quedarán exentas.
El objetivo declarado de la medida es bastante claro:
facilitar la venta del stock de viviendas terminadas que las inmobiliarias todavía no han logrado colocar.
¿Qué propiedades podrán comprar sin IVA?
El diseño aprobado establece varios requisitos simultáneos.
En términos generales, la propiedad deberá:
- ser un inmueble destinado a habitación;
- tener recepción definitiva dentro de las condiciones temporales fijadas por la nueva ley;
- tratarse de su primera venta;
- venderse durante el período de vigencia del beneficio o quedar cubierta mediante una promesa celebrada dentro de esa ventana;
- y no formar parte de una transferencia entre empresas relacionadas excluida por la norma.
Por eso esta medida está dirigida principalmente a:
departamentos y casas nuevas terminadas, particularmente stock de entrega inmediata.
La recepción definitiva es uno de los requisitos más importantes
Este punto cambia completamente qué proyectos podrían beneficiarse.
El diseño de la norma exige que las viviendas cuenten con:
recepción definitiva previa a la fecha de corte establecida por la ley.
La recepción definitiva es el acto mediante el cual la Dirección de Obras Municipales verifica que una construcción terminada puede ser recibida conforme al permiso y normativa aplicable.
En términos prácticos:
| Situación | ¿Es el tipo de vivienda al que apunta el beneficio? |
|---|---|
| Departamento terminado con recepción definitiva | Sí, potencialmente |
| Stock de entrega inmediata sin vender | Sí, potencialmente |
| Proyecto en verde todavía construyéndose | No asumiría que entra |
| Proyecto en blanco que recién comienza en 2 años | No es el stock al que apunta esta exención |
| Departamento usado | No, porque ya tuvo una primera venta |
Por eso, si estás comparando comprar en blanco, verde o entrega inmediata, esta medida puede volver especialmente atractiva a esta última categoría durante su ventana de vigencia.
Puedes revisar las diferencias completas en:
Compra en blanco vs. verde vs. entrega inmediata en Chile
¿Qué significa que tiene que ser la primera venta?
Este concepto también puede confundirse.
“Primera venta” se refiere a la propiedad, no al comprador.
Por ejemplo:
Inmobiliaria → Persona
Puede ser primera venta.
Después:
Persona → otro comprador
Ya es una propiedad usada y no corresponde a la primera venta. Por lo tanto, este beneficio está diseñado para vender stock nuevo que todavía no ha tenido un propietario anterior.
¿Tiene que ser mi primera vivienda?
No es lo mismo primera venta que primera vivienda del comprador.
En el diseño aprobado de esta exención, el foco está puesto en que sea la: primera venta DEL INMUEBLE.
No aparece como regla general que el comprador tenga que ser una persona que nunca antes haya tenido una propiedad.
Por lo tanto, la medida también puede resultar relevante para:
- inversionistas inmobiliarios;
- personas que ya tienen su vivienda propia;
- personas con otros departamentos;
- compradores de segunda vivienda;
siempre que la operación y la vivienda cumplan los demás requisitos que finalmente establezca la ley.
¿Existe un precio máximo de 4.000 UF?
Este es otro punto donde puede haber bastante confusión.
En Chile existen otros programas inmobiliarios donde aparece el límite de: 4.000 UF.
Por ejemplo, determinados subsidios o programas vinculados al financiamiento hipotecario.
Pero en la descripción oficial de esta exención transitoria de IVA no aparece un límite general de 4.000 UF como requisito de la medida.
Por eso no mezclaría:
subsidio a la tasa hipotecaria
con:
exención transitoria de IVA.
Son incentivos diferentes y tienen requisitos diferentes.
¿La vivienda tiene que ser DFL2?
No confundiría ambos beneficios.
El nuevo IVA 0% está diseñado respecto de primeras ventas de determinados inmuebles destinados a habitación.
El DFL2 es otro régimen legal y tributario diferente.
Una vivienda puede potencialmente:
- estar acogida al DFL2;
- cumplir los requisitos del beneficio temporal de IVA;
- y tener además otros tratamientos tributarios aplicables.
Pero no asumiría que:
“IVA 0% = beneficio DFL2”.
Son cosas diferentes.
Si quieres entender todas las franquicias del DFL2, artículo 55 bis, 8.000 UF y demás beneficios, revisa:
Beneficios tributarios de la inversión inmobiliaria en Chile
¿Estacionamiento y bodega también quedan sin IVA?
El texto aprobado contempla expresamente las dependencias asociadas a la vivienda.
Por lo tanto, estacionamientos y bodegas pueden quedar comprendidos en la operación exenta cuando:
se enajenan conjuntamente con la vivienda principal.
Por ejemplo:
- Departamento 1204;
- Estacionamiento 83;
- Bodega 42;
vendidos conjuntamente dentro de la misma operación.
Eso es diferente de comprar solamente una bodega o un estacionamiento de manera independiente.
¿Qué pasa si firmo la promesa durante el beneficio pero escrituro después?
Esta es una de las reglas más interesantes de la medida.
El diseño aprobado contempla que también puedan beneficiarse operaciones en las cuales:
la promesa de compraventa se celebre dentro del período de vigencia del beneficio aunque la escritura definitiva se firme posteriormente.
Esto tiene mucho sentido.
Una persona puede elegir un departamento durante la ventana del IVA 0%, firmar su promesa y después necesitar varios meses para:
- obtener su crédito hipotecario;
- completar estudio de títulos;
- preparar la escritura;
- firmar;
- inscribir la propiedad.
No tendría sentido perder automáticamente el beneficio solamente porque la tramitación hipotecaria demoró más.
Eso sí:
la promesa debe celebrarse dentro del período exigido y la operación debe cumplir el resto de los requisitos legales.
Si estás por promesar una vivienda nueva, revisa también:
Promesa de compraventa en Chile: qué revisar antes de firmar
Entonces, ¿un departamento de 4.000 UF bajará 19%?
No.
Este probablemente será el error más común cuando empiece a hablarse masivamente del “IVA 0%”.
Supongamos que una propiedad se publica en: 4.000 UF.
No puedes hacer: 4.000 UF × 19% = 760 UF
y concluir: “ahora el departamento va a costar 3.240 UF”.
La matemática inmobiliaria del IVA no funciona así.
Entre otras razones, la base tributaria de una venta inmobiliaria no equivale necesariamente al precio comercial completo de la propiedad de la manera en que ocurre cuando compras un producto tradicional en una tienda.
Además existe un componente de terreno y una estructura propia del IVA inmobiliario.
Y todavía falta una cuestión económica mucho más importante:
¿cuánto del beneficio tributario va a traspasar realmente la inmobiliaria al precio final?
IVA 0% no significa automáticamente departamento 19% más barato
Imagina dos escenarios.
Antes del beneficio una inmobiliaria vende un departamento en:
4.000 UF.
Después entra la exención.
Podría ofrecerlo en:
3.700 UF.
Eso sería una rebaja de:
300 UF.
Pero podría existir otra inmobiliaria que tenía exactamente el mismo departamento a 4.000 UF y simplemente lo baje a:
3.900 UF.
La existencia del beneficio tributario por sí sola no reemplaza la negociación comercial.
Como inversionista, por eso quiero comparar:
PRECIO FINAL REAL antes vs. PRECIO FINAL REAL después.
No quiero comprar un departamento sobrevalorado solamente porque la inmobiliaria me diga:
“tiene beneficio IVA”.
¿Quién recibe realmente el beneficio: comprador o inmobiliaria?
Técnicamente la exención opera sobre la venta que realiza el vendedor.
Eso significa que no funciona como:
“Lucas compra y después el SII le deposita el IVA en su cuenta”.
La operación elegible deja de estar afecta al IVA bajo las condiciones del régimen.
Para el comprador, el beneficio económico aparece si esa menor carga tributaria se refleja efectivamente en: un precio final menor.
Por eso compararía proyectos utilizando siempre:
precio final en UF/m² después de todos los descuentos y beneficios.
Puedes aprender a hacerlo en:
Cómo saber si una propiedad está cara o barata usando UF/m²
La inmobiliaria mantiene un beneficio importantísimo: su crédito fiscal
Acá aparece una de las partes más técnicas pero también más inteligentes del diseño.
Aunque la venta final se encuentre temporalmente exenta, el vendedor podrá mantener el derecho a utilizar como crédito fiscal el IVA soportado en actividades vinculadas a:
- construcción;
- desarrollo;
- comercialización de las viviendas;
bajo las condiciones contempladas en la normativa.
Esto es importante porque una exención tradicional que simplemente eliminara el débito fiscal pero destruyera todos los créditos de la inmobiliaria podría terminar generando costos escondidos dentro del precio.
El diseño busca evitar parcialmente ese problema y facilitar realmente la liquidación del stock.
IVA 0% vs. recuperar IVA de una propiedad: NO es lo mismo
Esto es fundamental para los inversionistas.
Existen dos conceptos completamente diferentes:
| Concepto | Qué ocurre |
|---|---|
| IVA 0% / exención temporal | La venta elegible no queda gravada con IVA durante el régimen transitorio. |
| Recuperación de IVA | Un contribuyente que soportó IVA crédito fiscal puede utilizarlo o solicitar determinados remanentes bajo las reglas tributarias correspondientes. |
Si compras una propiedad mediante una operación exenta:
no tienes ese IVA de adquisición soportado para después intentar recuperarlo.
La ventaja es justamente que no lo pagaste en esa compraventa.
Por eso no puedes pensar:
“compro sin IVA y después además recupero el IVA de la compra”.
Son mecanismos diferentes.
Si quieres entender el segundo mecanismo en profundidad revisa:
Cómo recuperar IVA de una propiedad en Chile
¿Qué pasa con propiedades vendidas antes de que se publique la ley?
El proyecto contempla una:
retroactividad limitada.
Determinadas operaciones celebradas desde el ingreso del proyecto de ley pueden entrar en un mecanismo especial de devolución.
Pero esto tampoco significa:
“si compré antes, voy directamente al SII y me devuelven el IVA”.
El mecanismo está construido desde el vendedor.
Para que el vendedor pueda solicitar la devolución correspondiente deberá haber: restituido efectivamente ese IVA al comprador que originalmente lo soportó.
La lógica es evitar que la inmobiliaria reciba una devolución fiscal sin que el comprador obtenga el beneficio económico correspondiente.
¿Puedo comprarle la propiedad a una empresa relacionada?
El proyecto incorpora reglas antiabuso. Por eso están excluidas determinadas transferencias entre empresas relacionadas.
La intención es bastante evidente. No se quiere que un grupo empresarial transfiera artificialmente inmuebles entre sociedades relacionadas solamente para aprovechar la exención.
¿Puede utilizarlo un inversionista?
En el diseño aprobado no aparece una regla general que diga:
“solamente puede comprar alguien que vivirá en el departamento”.
El foco del beneficio está en las características de la vivienda y de la venta. Por eso podría ser particularmente interesante para un inversionista que esté evaluando:
- departamentos nuevos terminados;
- stock con entrega inmediata;
- unidades con descuentos adicionales de inmobiliaria;
- propiedades con buena relación precio/arriendo.
Ejemplo: cómo analizaría yo una oportunidad con IVA 0%
Supongamos que antes de la medida una inmobiliaria estaba ofreciendo un departamento en:
3.500 UF.
Después de entrar la exención, la inmobiliaria te ofrece un precio final de:
3.150 UF.
Ahí tienes una reducción comercial de:
350 UF = 10% del precio anterior.
Mi siguiente pregunta NO sería:
“¿qué increíble, no?”
Sería:
¿cuánto valen realmente los departamentos comparables de esa microzona?
Si las propiedades equivalentes valen 2.900 UF, entonces incluso después del IVA 0% quizás sigues comprando caro.
Si las propiedades equivalentes valen 3.300 UF, la situación cambia completamente.
Por eso un beneficio tributario nunca reemplaza el análisis de:
UF/m² + arriendo + Cap Rate + ubicación + demanda + oferta futura.
Para profundizar en eso revisa este artículo:
Cómo elegir una propiedad de inversión en Chile
IVA 0% vs. nuevo impuesto único de 5% DFL2
Durante 2026 se aprobaron dos medidas inmobiliarias que es MUY fácil confundir.
| Beneficio | IVA 0% | Impuesto único 5% DFL2 |
|---|---|---|
| Momento | Al comprar | Al generar arriendo |
| Impuesto | IVA | Impuesto a la Renta |
| Duración | Temporal | Régimen de largo plazo según nueva normativa |
| Objetivo | Vender stock nuevo terminado | Tributación de pequeñas viviendas económicas arrendadas |
| Requiere DFL2 | No necesariamente | Sí |
| Base | Venta inmobiliaria elegible | 5% del arriendo bruto |
Son beneficios completamente diferentes.
Y un inversionista podría incluso encontrarse con una propiedad nueva que sea interesante por ambos motivos, siempre que cumpla los requisitos independientes de cada régimen.
Puedes leer la guía específica del segundo beneficio aquí:
Nuevo impuesto único de 5% para arriendos DFL2 en Chile
Checklist: qué preguntaría a una inmobiliaria antes de comprar con IVA 0%
- ¿La propiedad tiene recepción definitiva?
- ¿Cuál es la fecha exacta de esa recepción?
- ¿Esta es efectivamente la primera venta del inmueble?
- ¿La operación cumple los requisitos de la nueva exención?
- ¿Cuál era el precio final anterior?
- ¿Cuál es el precio FINAL después del beneficio?
- ¿El estacionamiento está incluido?
- ¿La bodega está incluida?
- ¿Cuál es el precio en UF/m²?
- ¿Qué otros descuentos comerciales existen?
- ¿Cuánto debo pagar de pie?
- ¿Cuánto necesito financiar?
- ¿El beneficio queda reconocido en la documentación de la operación?
- ¿Qué ocurre si firmo la promesa durante la ventana pero escrituro después?
- ¿Qué documentación respalda que esta venta puede utilizar la exención?
¿Puede ser una oportunidad histórica para comprar entrega inmediata?
Potencialmente sí.
Piensa en la combinación:
- inmobiliarias con stock acumulado;
- necesidad de vender;
- descuentos comerciales;
- exención temporal de IVA;
- posibilidad de comenzar a arrendar inmediatamente;
- y eventualmente otros incentivos hipotecarios disponibles.
Esa combinación podría generar precios finales muy interesantes en determinadas unidades.
Pero también puede generar muchísimo MARKETING.
Podrías ver mensajes como: “¡DEPARTAMENTO SIN IVA!”, y terminar pagando 100 UF/m² por algo que los departamentos equivalentes de la zona venden a 80 UF/m².
Entonces el descuento es irrelevante.
No compres por el beneficio: compra porque el precio final es bueno
Para mí esta sería la regla más importante de toda esta guía.
El IVA 0% es una herramienta para mejorar una buena inversión. No es una razón suficiente para comprar una mala propiedad.
Primero analizaría:
- UF/m²;
- precio comparado con usados y nuevos de la zona;
- arriendo real de mercado;
- Cap Rate;
- vacancia;
- gastos comunes;
- calidad del edificio;
- ubicación;
- oferta futura;
- potencial de plusvalía.
Después agregaría el beneficio tributario.
No al revés.
Resumen del IVA 0% para viviendas nuevas
| Pregunta | Respuesta según el diseño aprobado |
|---|---|
| ¿Es permanente? | No, es transitorio |
| Duración | 1 año |
| ¿Ya está vigente? | No al 9 de septiembre de 2026 |
| Tipo de inmueble | Vivienda destinada a habitación |
| ¿Debe ser nueva? | Sí, debe tratarse de primera venta |
| ¿Necesita recepción definitiva? | Sí, bajo las condiciones temporales de la ley |
| ¿Sirve para propiedad usada? | No |
| ¿Tiene que ser mi primera vivienda? | No es ese el criterio del beneficio |
| ¿Tiene tope general de 4.000 UF? | No hay tope |
| ¿Tiene que ser DFL2? | No necesariamente |
| Estacionamiento/bodega | Pueden incluirse si se venden conjuntamente |
| Promesa durante la ventana y escritura posterior | Aplicaría para este beneficio igualmente. |
| ¿Precio baja automáticamente 19%? | No |
| Operaciones entre empresas relacionadas | Excluidas en los casos previstos por la norma |
| Ventas previas al inicio | Existe mecanismo retroactivo limitado bajo requisitos: desde Abril 2026. |
Conclusión
La exención temporal de IVA puede crear una oportunidad muy interesante para comprar viviendas nuevas terminadas en Chile.
Especialmente porque llega en un momento en que existe bastante stock inmobiliario de entrega inmediata y las inmobiliarias tienen incentivos fuertes para vender.
Pero no interpretaría la medida como:
“todos los departamentos van a bajar 19%”.
La pregunta que realmente importa es:
¿cuánto bajó el precio FINAL de esta unidad?
Y después:
¿ese precio final es realmente barato comparado con el mercado?
Si ambas respuestas son buenas, ahí sí el beneficio puede transformar una propiedad interesante en una oportunidad muchísimo más atractiva.
Si estás comenzando y todavía quieres entender cómo funciona toda la estrategia inmobiliaria desde cero, seguiría con:
Cómo empezar en la inversión inmobiliaria en Chile desde cero
Y si ya estás buscando departamentos concretos:
