Conseguir un crédito hipotecario para comprar una propiedad en Chile no depende solamente de tu sueldo o cuánto ganas.
Dos personas con exactamente el mismo sueldo pueden recibir ofertas completamente distintas en monto, tasa, plazo y porcentaje de financiamiento.
¿Por qué?
Porque cuando un banco o una mutuaria te evalúa también analiza:
tu comportamiento histórico de pago
cuánto ganas y qué parte de ese ingreso puedes demostrar
cuántas deudas ya tienes
cuánto pagas mensualmente en esas deudas
tu estabilidad laboral
si eres dependiente o independiente
tu edad
el pie que aportarás
la propiedad que quieres comprar
y las políticas de riesgo de cada banco.
Por eso en esta guía quiero explicar cómo funciona realmente un crédito hipotecario en Chile desde el punto de vista de alguien que quiere invertir en propiedades.
Vamos a ver cuánto podría prestarte aproximadamente el banco según tu sueldo, qué cálculo hace para evaluar tu capacidad, cómo preparar correctamente tu perfil financiero, cómo conseguir una mejor tasa y cuándo podría convenirte un banco o una mutuaria.
¿Cuánto crédito hipotecario me dará el banco en Chile según mi sueldo?
Esta es probablemente la pregunta que más me hacen:
“Si gano $2.000.000, ¿cuántas UF para un crédito hipotecario me presta el banco en Chile?”
La primera cosa que tienes que entender es que no existe una tabla universal utilizada por todos los bancos de Chile.
Cada banco, mutuaria o institución financiera tiene sus propias políticas de riesgo.
Sin embargo, sí podemos hacer una estimación.
Para entender cuánto podría prestarte realmente un banco hay dos límites diferentes que tienes que considerar:
Cuánto representa el nuevo dividendo hipotecario respecto de tus ingresos líquidos.
Cuánto representan TODAS tus deudas mensuales sumadas respecto de tus ingresos líquidos.
El primero de estos factores es:
cuánto representará el dividendo hipotecario respecto de tus ingresos mensuales.
Como referencia conservadora, puedes comenzar simulando que el dividendo represente aproximadamente entre un 25% y un 30% de tu ingreso líquido mensual.
Eso no significa que todos los bancos utilicen exactamente esos porcentajes. Dependiendo del perfil completo del cliente, una institución puede aceptar una carga mayor de hasta 40%.
Pero ojo: que el dividendo nuevo entre dentro de ese porcentaje no significa automáticamente que el banco te aprobará el crédito.
Después el banco analizará cuánto representan todas tus cuotas de deuda juntas sobre tu renta, algo que veremos en detalle más adelante.
Ejemplo simple
Supongamos que ganas:
$2.000.000 líquidos mensuales.
El 30% serían:
$600.000 mensuales.
Ese sería un primer rango aproximado de dividendo que podrías utilizar para simular tu capacidad hipotecaria si no tuvieras otras deudas relevantes.
Después, para saber a cuánto monto de crédito corresponderá ese dividendo, dependerá principalmente de:
la tasa hipotecaria
el plazo
valor de la UF
el CAE (tasa + seguros)
tipo de crédito
Tabla referencial: cuánto podrían prestarte según tu sueldo
Para entender el orden de magnitud, podemos hacer una simulación utilizando un crédito a 30 años y una tasa referencial de 4,5% anual.
Los siguientes valores son solamente educativos y no representan una oferta bancaria. Tampoco incorporan completamente seguros ni las políticas de riesgo de cada institución.
Para simplificar la comparación vamos a utilizar como referencia un dividendo equivalente al 30% del sueldo líquido y un financiamiento del 80% del valor de la propiedad, es decir, un pie del 20%.
Sueldo líquido
Dividendo aprox. 30%
Crédito hipotecario aprox.
Pie 20%
Valor propiedad aprox.
$1.000.000
$300.000
1.450 UF
360 UF
1.810 UF
$1.500.000
$450.000
2.170 UF
540 UF
2.710 UF
$2.000.000
$600.000
2.900 UF
725 UF
3.625 UF
$2.500.000
$750.000
3.620 UF
905 UF
4.525 UF
$3.000.000
$900.000
4.350 UF
1.090 UF
5.440 UF
$4.000.000
$1.200.000
5.790 UF
1.450 UF
7.240 UF
$5.000.000
$1.500.000
7.240 UF
1.810 UF
9.050 UF
Importante: esto representa el monto aproximado del crédito y el valor aproximado de una propiedad considerando 80% de financiamiento.
Por ejemplo, si el banco te presta 4.000 UF y financia el 80% de la propiedad, podrías comprar aproximadamente una propiedad de 5.000 UF aportando 1.000 UF como pie.
*Algo Importante a aclarar: si tienes otras deudas, tu capacidad hipotecaria puede bajar considerablemente, como veremos a continuación.
Calcula cuánto podría prestarte el banco según tu sueldo
Si quieres hacer el cálculo con tus propios números, tengo una Calculadora Hipotecaria en Excel que te permite estimar cuánto podría prestarte el banco según tu sueldo y tu capacidad hipotecaria.
La puedes abrir directamente desde este link:
Abrir Calculadora Hipotecaria y crear una copia
El enlace te pedirá crear una copia del archivo en tu propio Google Drive para que puedas modificar los datos y hacer tus propias simulaciones. Úsala como una referencia solamente. El monto definitivo dependerá de la evaluación real que haga cada banco o mutuaria.
¿Qué cálculo hace el banco para decidir cuánto prestarte?
La renta es solamente el comienzo.
El banco intenta responder básicamente esta pregunta:
¿Esta persona puede pagar cómodamente este nuevo crédito además de todas las obligaciones que ya tiene?
1. Ingresos demostrables
Lo primero que analizará el banco o mutuaria son tus ingresos.
Dependiendo de tu situación pueden considerar:
sueldo
boletas de honorarios
rentas de arriendo
dividendos de acciones que tengas
Retiro de utilidades de tu empresa
pensiones
otros ingresos recurrentes y demostrables.
La palabra clave es demostrables.
Puedes ganar muchísimo dinero, pero si no existe respaldo tributario, contractual o bancario suficiente, la institución podría no reconocerlo completamente.
2. Deudas actuales
Después mirarán las obligaciones que ya tienes.
Por ejemplo:
créditos hipotecarios
créditos de consumo
créditos automotrices
tarjetas de crédito
líneas de crédito
otras obligaciones financieras.
Mientras más cuota mensual tengas comprometida, menos capacidad queda disponible para un nuevo hipotecario.
Aquí recuerda que desde Abril 2026 corre el «Registro de Deuda Consolidada» en Chile, por lo que, a diferencia de antes que los créditos automotrices y de mutuarias no se informaban, casi todas las deudas que tengas se informan al sistema.
Puedes leer más sobre esto en este artículo sobre el Registro de Deuda Consolidada nuevo y las mutuarias.
3. Carga financiera total: cuánto representan TODAS tus deudas sobre tu sueldo
Este es un cálculo fundamental y muchas personas lo confunden con el límite del dividendo hipotecario.
Una cosa es que el nuevo dividendo hipotecario represente, por ejemplo, un 25% o 30% de tu sueldo.
Otra cosa completamente diferente es cuánto representan todas tus cuotas de deuda sumadas.
La fórmula conceptual es:
Cuotas mensuales totales de deuda ÷ ingreso líquido mensual × 100 = carga financiera total
Dentro de esas cuotas pueden entrar:
los dividendos hipotecarios que ya tienes
el nuevo dividendo hipotecario que estás solicitando
créditos de consumo
créditos automotrices
tarjetas de crédito
líneas de crédito
otras obligaciones que el banco considere.
¿Qué porcentaje máximo de endeudamiento total acepta un banco?
No existe un porcentaje único obligatorio para todos los bancos de Chile.
Cada banco o mutuaria tiene sus propias políticas internas y además puede modificar cuánto endeudamiento acepta dependiendo de tu perfil.
Como referencia práctica, podrías encontrarte con evaluaciones donde la carga financiera total admisible esté aproximadamente entre 45% y 55% de tu renta líquida mensual.
En perfiles especialmente sólidos, principalmente personas con rentas altas, patrimonio, muy buen historial financiero y estabilidad de ingresos, algunas instituciones pueden llegar a evaluar cargas cercanas al 55% o incluso 60%.
Pero es muy importante entender que esto no significa que cualquier banco te dejará endeudarte automáticamente al 60% de tu sueldo.
Cuanto mayor sea tu carga financiera, más exigente será normalmente la evaluación.
Indicador
Qué mide
Rango referencial
Dividendo hipotecario / renta
Cuánto representa el nuevo hipotecario sobre tu ingreso líquido
25% a 30% como referencia conservadora. Algunos perfiles pueden llegar hasta 40%.
Carga financiera total / renta
Cuánto representan todas tus cuotas de deuda, incluyendo el nuevo hipotecario, sobre tu ingreso líquido.
Aprox. 45% a 55% como rango práctico. Perfiles especialmente sólidos pueden acercarse al 60%.
.
Estos porcentajes son referencias y no límites legales universales. El banco puede aprobar una carga distinta dependiendo de tu renta, patrimonio, estabilidad laboral, historial financiero y políticas internas.
Ejemplo: puedes cumplir el 30% hipotecario y aun así quedar fuera por tu deuda total
Supongamos que ganas:
$4.000.000 líquidos mensuales.
Un dividendo equivalente al 30% de tu sueldo sería:
$1.200.000 mensuales.
A primera vista pareciera que podrías tomar perfectamente ese hipotecario.
Pero imaginemos que actualmente ya estás pagando:
otro crédito hipotecario: $600.000 mensuales
crédito automotriz: $300.000 mensuales
crédito de consumo: $250.000 mensuales
Tus cuotas actuales suman:
$1.150.000 mensuales.
Ahora agreguemos el nuevo dividendo:
$1.150.000 + $1.200.000 = $2.350.000 mensuales de deuda.
Dividido por tu sueldo:
$2.350.000 ÷ $4.000.000 = 58,75% de carga financiera total.
Entonces aparece el problema.
El nuevo dividendo individualmente representa solamente el 30% de tu sueldo, pero sumando todas tus deudas llegaste a una carga financiera total de casi 59%.
Dependiendo de tu perfil y del banco, esto podría significar que te reduzcan el monto del crédito o directamente que no te aprueben.
Esta es una de las principales razones por las que dos personas con exactamente el mismo sueldo pueden obtener capacidades hipotecarias completamente diferentes.
4. Comportamiento histórico de pago
También importa muchísimo cómo has pagado tus obligaciones anteriormente. Para un banco no es lo mismo una persona que lleva años pagando sus productos correctamente que alguien que tiene atrasos frecuentes, sobregiros o morosidades.
5. Estabilidad del ingreso
Un trabajador con contrato indefinido y varios años de antigüedad suele ser más sencillo de evaluar que una persona cuyos ingresos cambian muchísimo todos los meses.
Eso no significa que un independiente no pueda obtener un hipotecario. Significa que deberá demostrar mejor la estabilidad y continuidad de sus ingresos.
6. Edad
La edad también puede afectar el plazo máximo disponible y las condiciones de los seguros asociados al crédito.
7. Pie
Cuanto mayor es el pie, menor es el monto que necesitas financiar respecto del valor del inmueble. Eso reduce el riesgo de la operación para el banco y puede facilitar la aprobación o mejorar las condiciones.
Revisa cómo te ve el banco en el sistema financiero: Informe de Deudas y REDEC
Antes de pedir un hipotecario, una de las primeras cosas que haría sería revisar la información de deuda que existe sobre mí.
Puedes hacerlo gratuitamente en el portal oficial de la CMF:
Consultar Conoce tu Deuda de la CMF
Desde 2026 comenzó a funcionar el Registro de Deuda Consolidada o REDEC, que amplió considerablemente la información de deudas financieras disponible en Chile.
Esto también cambió una estrategia que históricamente utilizábamos muchos inversionistas:
los créditos hipotecarias con mutuarias ahora también se informan al sistema.También se informan: créditos automotrices, deudas con casas comerciales, aseguradoras, cajas de compensación, fintech, cooperativas de ahorro y crédito, etc.
Por lo tanto, ya no tiene sentido diseñar una estrategia suponiendo que un crédito de mutuaria permanecerá invisible para los bancos.
¿Conviene pagar la tarjeta de crédito antes de pedir un hipotecario?
Sí, si con eso reduces realmente tu deuda.
Pero hay una diferencia importante.
Antiguamente existía la idea de pagar las tarjetas justo antes del día 30 del mes para intentar que el saldo no apareciera en los informes financieros.
Pero ya no basaría una estrategia hipotecaria actual en eso, ya que, actualmente la información financiera se actualiza con mucha mayor frecuencia y existe además el REDEC.
La estrategia correcta es muchísimo más simple: llega a pedir tu hipotecario con la menor deuda real posible.
Qué hacer para mejorar tu perfil antes de pedir un crédito hipotecario
Usa responsablemente tus tarjetas de crédito
No necesitas tenerle miedo a la tarjeta de crédito.
Puede ser perfectamente compatible con un excelente perfil financiero si:
pagas siempre a tiempo y pagas siempre el FACTURADO (nunca el mínimo)
no acumulas deuda innecesaria
no utilizas permanentemente todo tu cupo
Mantén una relación bancaria ordenada
Tener cuenta corriente, ingresos recurrentes y productos bien administrados puede hacer más fácil que un banco conozca tu comportamiento financiero.
No significa que tener una cuenta corriente garantice un hipotecario.
Pero un historial financiero ordenado ayuda mucho más que aparecer por primera vez buscando financiar varias miles de UF.
Mantén estabilidad laboral
Si tienes contrato indefinido y una buena antigüedad laboral, normalmente tendrás una historia más fácil de explicar al banco.
Si estás pensando cambiar de empleo justo antes de solicitar un hipotecario, considera que podrías perder temporalmente parte de esa antigüedad.
Documenta ingresos adicionales
Si recibes ingresos por:
arriendos,
honorarios,
comisiones,
servicios profesionales;
trata de que estén correctamente respaldados. No todos los bancos reconocerán exactamente el mismo porcentaje de esos ingresos, pero documentación sólida aumenta tus alternativas.
Qué evitar antes de pedir un crédito hipotecario
Evita créditos de consumo innecesarios
Para alguien que quiere maximizar capacidad hipotecaria, personalmente considero los créditos de consumo especialmente poco atractivos.
Una cuota de consumo compite directamente con la cuota hipotecaria que podrías asumir.
Puedes tener un excelente sueldo y aun así reducir muchísimo tu capacidad si ya tienes varias cuotas mensuales comprometidas.
No mantengas saldos elevados en tarjetas
Si estás a punto de solicitar un crédito importante, intentaría llegar con las tarjetas lo más limpias posible.
Evita atrasos y morosidades
Una mala conducta de pago puede perjudicar tu evaluación mucho más que ahorrar unas pocas UF negociando la tasa.
No ocultes deudas ni entregues información incompleta
Optimizar tu capacidad crediticia es completamente válido.
Ocultar obligaciones o entregar antecedentes falsos no lo es.
La estrategia correcta consiste en ordenar tu situación financiera para ser realmente un mejor sujeto de crédito.
Cómo aumentar tu capacidad hipotecaria sin aumentar tu sueldo
Esta es probablemente la parte más interesante para un inversionista.
Tu sueldo puede ser exactamente el mismo y aun así puedes mejorar considerablemente la cantidad de financiamiento a la que tienes acceso.
Ahora que ya entendimos cómo funciona la carga financiera total, esto se vuelve mucho más fácil de visualizar.
Si el banco está mirando simultáneamente:
cuánto representa el nuevo dividendo sobre tu sueldo; y
cuánto representan todas tus deudas sumadas;
entonces una de las formas más efectivas de aumentar capacidad sin aumentar tu sueldo es:
liberar cuotas mensuales que actualmente están ocupando tu capacidad financiera.
1. Elimina créditos de consumo
Imagina que ganas $3.000.000 y pagas $400.000 mensuales en un crédito de consumo.
Si eliminas esa obligación, liberaste $400.000 mensuales de flujo.
Pero además de mejorar tu flujo, bajaste directamente tu carga financiera total.
Eso puede generar una diferencia enorme en la evaluación hipotecaria y dejar mucho más espacio para asumir un nuevo dividendo.
Ejemplo: cómo eliminar cuotas puede aumentar tu capacidad sin ganar más
Supongamos que ganas $3.000.000 líquidos y actualmente pagas:
crédito de consumo: $300.000 mensuales
crédito automotriz: $250.000 mensuales
Ya tienes:
$550.000 mensuales de capacidad ocupada.
Si logras eliminar ambas obligaciones antes de solicitar un nuevo hipotecario, tu sueldo sigue siendo exactamente el mismo.
Pero liberaste $550.000 mensuales de carga financiera.
Para un inversionista esto puede representar miles de UF adicionales de capacidad potencial de financiamiento, dependiendo del plazo, tasa y política del banco.
2. Reduce deuda de tarjetas y líneas de crédito
Misma lógica. No se trata de esconder deuda. Se trata de tener realmente menos deuda.
3. Utiliza un plazo hipotecario mayor
A igual tasa y monto: un crédito a 30 años tiene un dividendo menor que uno a 15 años.
Y si el principal límite del banco es el dividendo máximo que puedes pagar, un plazo mayor puede permitirte financiar más.
4. Complementa renta
Dependiendo de la institución y de la operación, puede ser posible complementar ingresos con:
cónyuge;
conviviente;
codeudor;
otro participante aceptado por la institución.
Sin embargo, no recomiendo complementar renta en Chile para un crédito hipotecario ya que les aparecerá a ambos la deuda, por lo que les «ocupará cupo de deuda» a ambos.
5. Acredita rentas adicionales
Si ya tienes propiedades arrendadas, esos ingresos pueden ser relevantes para la evaluación dependiendo de la política de cada institución.
6. Cotiza en distintas instituciones
Un banco puede decirte que no, pero una mutuaria puede analizar el mismo caso de forma distinta y con más flexibilidad (me ha pasado).Así que nunca asumiría que la primera evaluación representa tu capacidad máxima en todo el sistema.
¿Qué pasa si eres trabajador independiente?
Ser trabajador independiente no te impide obtener un crédito hipotecario en Chile.
Pero normalmente tendrás que demostrar con mayor profundidad la estabilidad de tus ingresos.
Dependiendo de la institución pueden pedirte antecedentes como:
boletas de honorarios o facturas;
Formulario 22;
declaraciones tributarias;
cartolas bancarias;
contratos vigentes;
historial de ingresos de uno o más años.
Un error de muchos independientes es pensar solamente en cuánto facturaron el último mes.
El banco quiere determinar si ese ingreso es sostenible en el tiempo.
Por eso puede utilizar promedios, aplicar ajustes a ingresos variables o reconocer solamente una parte de determinadas rentas.
Se dice que «en general», los bancos castigan un 30% del ingreso de un independiente, sólo porque consideran que es «menos estable»,
Sin embargo, no existe una regla universal de que todos los bancos “castiguen exactamente un 30%” el ingreso de un independiente. Cada banco o mutuaria utiliza sus propios criterios.
Banco vs. mutuaria: ¿cuál conviene para un hipotecario?
Una mutuaria es una alternativa real a los bancos para obtener financiamiento hipotecario.
Y para un inversionista considero que vale la pena cotizar ambas opciones.
Factor
Banco
Mutuaria
Tasa
Puede ser muy competitiva
Puede ser «un poco» menos competitiva.
CAE (Carga Anual Equivalente)= Tasa + Seguros
Valor seguros generalmente más elevado, eso aumenta el CAE.
Valor seguros más competitivo. Aumenta menos el CAE.
Flexibilidad al evaluar
Más estricta.
Puede usar criterios distintos y más flexibles.
Plazos
Depende del producto
Depende del producto
Costo de Prepagar
Varía según banco
Algunas ofrecen créditos flexibles (puedes pagar cuota de 10 años o cuota de 30 años).
Reporte de deuda
La deuda se informa
Actualmente también se informa la deuda.
No existe una regla de que la mutuaria siempre tenga mejor tasa o que el banco siempre sea más barato. Cotiza ambos.
Si quieres entender específicamente cómo cambió esta estrategia desde 2026, revisa mi artículo sobre mutuarias y el nuevo Registro de Deuda Consolidada en Chile.
¿Qué es el multicrédito hipotecario?
El multicrédito es una estrategia utilizada por algunos inversionistas que buscan «aumentar» su capacidad hipotecaria yendo a varios bancos a la vez.
De esa forma, el banco de al lado no sabe que este otro banco también te está dando un crédito hipotecario, y multiplicas tu apalancamiento en Chile.
Si quieres profundizar específicamente en este tema, revisa mi guía actualizada sobre multicrédito hipotecario en Chile.
¿Conviene pedir un crédito hipotecario a 15, 20, 25 o 30 años?
Depende de tu objetivo.
Pero para un inversionista existe una diferencia fundamental.
Plazo corto
Ventajas:
pagas menos intereses durante toda la vida del crédito;
amortizas capital más rápido;
terminas antes con la deuda.
Desventaja:
el dividendo mensual es mucho mayor.
Plazo largo
Ventajas:
dividendo menor;
mejor flujo mensual;
mayor liquidez;
puede aumentar tu capacidad para financiar un monto mayor.
Desventaja:
si mantienes el crédito durante todo el plazo, terminarás pagando más intereses.
Personalmente, pido los créditos hipotecarios al mayor tiempo posible ya que para inversión inmobiliaria valoro mucho la flexibilidad y el flujo.
¿Conviene tasa fija, variable o mixta?
En Chile puedes encontrar créditos hipotecarios con distintas estructuras de tasa.
Tasa fija + UF
La tasa permanece fija en UF durante el plazo pactado.
Su principal ventaja es: predictibilidad.
Para un inversionista esto permite proyectar con mucha mayor certeza el costo financiero.
Tasa variable
La tasa puede cambiar de acuerdo con el índice o mecanismo establecido en el contrato.
Eso significa que el costo y dividendo pueden cambiar mucho con el tiempo, para bien o para mal.
Tasa mixta
Combina ambas: normalmente existe un período inicial con tasa fija (que puede ser 3 o 5 años generalmente) y luego comienza una tasa variable bajo las condiciones definidas en el contrato.
¿Cuál elegiría?
No existe una respuesta universal. Pero para inversiones de largo plazo personalmente valoro muchísimo saber de antemano cuál será el costo de mi deuda.
Si una tasa mixta o variable tiene una ventaja inicial importante, evaluaría si esa diferencia realmente compensa el riesgo futuro.
Cómo conseguir una mejor tasa hipotecaria
1. Cotiza en varios bancos y mutuarias
Probablemente el consejo más importante.
No aceptes automáticamente la primera oferta.
2. Haz competir a los bancos
Si una institución te ofrece una mejor tasa, lleva esa cotización a otra.
Muchas condiciones son negociables dependiendo de tu perfil y del interés comercial que tenga cada institución.
3. Compara CAE, no solamente tasa
Una tasa menor no necesariamente significa que el crédito completo sea más barato.
También existen:
seguros;
gastos;
comisiones;
costos asociados al producto.
Por eso revisaría tanto la tasa como la CAE y el dividendo final.
4. Mejora tu perfil financiero antes de cotizar
Menos deuda, buen comportamiento de pago y mayor estabilidad pueden ayudarte a conseguir mejores condiciones.
5. Negocia el porcentaje de financiamiento
Si puedes aportar mayor pie, pregúntale al banco cuánto cambia la tasa o la condición si solicita menos financiamiento.
¿Se puede prepagar un crédito hipotecario?
Sí.
Pero el prepago puede tener un costo dependiendo del tipo y monto del crédito.
En términos simples, normalmente tendrás que pagar:
el capital que estás prepagando;
los intereses devengados hasta la fecha;
y eventualmente una comisión de prepago.
En mutuos hipotecarios de hasta 5.000 UF contratados bajo el régimen actual, la comisión puede tener límites legales y, dependiendo del tipo de operación, puede equivaler aproximadamente a entre uno y un mes y medio de intereses sobre el capital que estás prepagando.
Para operaciones superiores a 5.000 UF las condiciones pueden depender de lo pactado en el contrato.
En general, te cobrarán aproximadamente entre 1 mes de intereses y 2 meses de intereses.
No le llamaría “multa”. Técnicamente es una comisión de prepago. Siempre revisa esa cláusula específica antes de contratar.
¿Conviene prepagar un hipotecario si eres inversionista?
No necesariamente. Supongamos que tienes un crédito relativamente barato.
Antes de utilizar $30 millones para prepagarlo, yo me preguntaría:
¿Ese dinero genera más valor reduciendo esta deuda o utilizándolo en otra inversión?
Prepagar puede tener sentido si:
quieres reducir riesgo;
la tasa del hipotecario es más alta que la rentabilidad que tú puedes sacarle a ese dinero.
quieres liberar endeudamiento.
Pero no asumiría automáticamente que eliminar toda deuda lo antes posible es siempre la mejor decisión para un inversionista.
Por ejemplo
-Si tu CAE es 4,5% + UF, y considerando que la variación de la UF anual es 3% aprox, entonces tu CAE total es 7,5%.
-Si puedes invertir esa plata en algo que te deje un interés superior al 7,5% anual, entonces te conviene no prepagar el hipotecario y seguir invirtiéndolo.
Refinanciamiento: puedes cambiar tu crédito hipotecario en el futuro
Otra cosa que muchos olvidan es que el hipotecario que tomas hoy no necesariamente será el mismo crédito que tendrás durante 20 o 30 años.
Si en el futuro consigues mejores condiciones, puedes evaluar un refinanciamiento hipotecario. Básicamente consiste en obtener un nuevo crédito para reemplazar el anterior.
Puede utilizarse, entre otras razones, para:
bajar la tasa de interés;
reducir el dividendo mensual;
cambiar el plazo del crédito;
cambiar de banco o pasar de banco a mutuaria, o viceversa;
modificar la estructura del financiamiento;
obtener liquidez adicional si la propiedad aumentó de valor y la institución aprueba un nuevo financiamiento mayor.
Pero refinanciar no es gratis.
En la práctica estás contratando un nuevo hipotecario, por lo que pueden volver a aparecer varios de los gastos operacionales asociados a este tipo de crédito.
¿Cuánto cuesta refinanciar un crédito hipotecario en Chile?
Los costos exactos dependen del banco, del monto del crédito, del tipo de propiedad y del contrato anterior.
Como referencia, estos son los principales conceptos que deberías considerar:
Concepto
Referencia aproximada
Tasación
Aprox. 2,5 a 3,5 UF + IVA
Estudio de títulos
Aprox. 0 a 4 UF + IVA
Confección de escritura
Aprox. 3 a 3,5 UF + IVA
Notaría
Variable; como referencia algunas entidades estiman 3,5UF
Conservador de Bienes Raíces
Variable según CBR y operación; algunas referencias bancarias usan hasta aprox. 0,8% del valor de la propiedad
Impuesto de timbres y estampillas (impuesto al mutuo)
Generalmente 0,8% del monto del nuevo crédito; ciertos DFL2 pueden acceder a 0,2% si cumplen requisitos.
Comisión de prepago del crédito antiguo
Depende del contrato y monto; en ciertos créditos puede alcanzar hasta 1,5 o 2 meses de intereses sobre el capital prepagado
Alzamiento o cancelación de hipoteca anterior
Variable según notaría, CBR y estructura de la operación
El costo más relevante muchas veces no es la tasación ni la notaría, es el impuesto de timbres y estampillas (impuesto al mutuo) asociado al nuevo crédito.
Por ejemplo, si refinancias un saldo de: 3.000 UF
y aplica una tasa de impuesto de 0,8%, solamente ese concepto equivaldría aproximadamente a: 24 UF. Después todavía debes sumar los demás costos operacionales y, si corresponde, la comisión por prepagar el crédito antiguo.
¿Cómo saber si realmente conviene refinanciar?
La forma correcta de analizarlo no es solamente mirar si la nueva tasa es más baja.
Tienes que calcular cuánto te cuesta realizar toda la operación y cuánto ahorrarás después.
Una fórmula muy útil es:
Costo total del refinanciamiento ÷ ahorro mensual = meses necesarios para recuperar el costo
Por ejemplo:
Costo total del refinanciamiento: $1.500.000.
Ahorro mensual con el nuevo crédito: $100.000.
Entonces:
$1.500.000 ÷ $100.000 = 15 meses.
Eso significa que después de aproximadamente 15 meses comenzarías a capturar el ahorro neto generado por el refinanciamiento.
Si piensas mantener la propiedad durante muchos años, puede tener bastante sentido.
Si planeas venderla en pocos meses, probablemente el costo de refinanciar podría no alcanzar a recuperarse.
¿Cuándo podría convenir refinanciar?
Personalmente lo evaluaría especialmente cuando:
las tasas disponibles bajaron de forma importante respecto de tu crédito actual;
puedes reducir considerablemente tu dividendo;
quieres cambiar el plazo para mejorar tu flujo mensual;
quieres trasladarte a una institución con mejores condiciones;
la propiedad aumentó de valor y existe una oportunidad de reestructurar el financiamiento;
el ahorro futuro supera ampliamente todos los costos de la operación.
Por eso nunca evaluaría un refinanciamiento mirando solamente la nueva tasa.
Lo importante es comparar el costo total de hacer el cambio contra el ahorro real que obtendrás durante el tiempo que planeas mantener el crédito.
Checklist antes de pedir un crédito hipotecario para invertir
Antes de solicitar financiamiento, yo revisaría lo siguiente:
Acreditar arriendos u otros ingresos que puedan ser considerados.
Definir cuánto pie puedo aportar.
Simular 15, 20, 25 y 30 años.
Cotizar bancos.
Cotizar mutuarias.
Comparar tasa.
Comparar CAE.
Comparar seguros.
Revisar condiciones de prepago.
Negociar utilizando ofertas de otras instituciones.
No ocultar deudas ni entregar antecedentes falsos.
Conclusión
Conseguir un buen crédito hipotecario en Chile no se trata solamente de tener un sueldo alto.
Se trata de entender qué analiza la institución y preparar correctamente tu situación financiera.
Dos personas que ganan exactamente lo mismo pueden terminar con capacidades hipotecarias completamente diferentes.
Porque importa:
cuánto debes;
cómo pagas;
qué ingresos puedes demostrar;
qué plazo eliges;
cuánto pie aportas;
con qué institución cotizas;
y qué tan bien negocias las condiciones.
Para un inversionista inmobiliario, la capacidad hipotecaria es un recurso para apalancarse usando la plata del banco a su favor. Y al igual que cualquier otro recurso, conviene utilizarlo de forma eficiente.La meta debería ser construir un perfil financiero tan sólido que distintas instituciones quieran competir por prestarte.
Eso te permite acceder a más alternativas, negociar mejores condiciones y utilizar el apalancamiento de forma mucho más inteligente.
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Lucas De Gregorio es Ingeniero Comercial y Asesor de Inversiones acreditado por la CMF en Chile.
Es Argentino, se radicó en Chile con sólo 22 años partiendo desde cero.
Hoy tiene 14 departamentos de inversión e inversiones en acciones valuadas en casi un millón de dolares.
Es el fundador y CEO de Lucasfinanzas, una empresa que se dedica a realizar asesorías de inversión inmobiliaria personalizadas.
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